Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt 2027

Die Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt am 1. Januar 2027. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) streicht Baudenkmäler aus der Ausnahmeliste in § 79 Absatz 4. Wer ein denkmalgeschütztes Nichtwohngebäude ab 2027 ohne gültigen Ausweis verkauft, vermietet, verpachtet oder einen solchen Vertrag verlängert, braucht einen Energieausweis, für Nichtwohngebäude als Bedarfsausweis.

Die Ausnahme für Baudenkmäler hat damit ein festes Enddatum: 31. Dezember 2026. Der am 28. Juli 2026 verkündete Regelungstext ersetzt § 79 Absatz 4 zum 1. Januar 2027. In der neuen Fassung werden Baudenkmäler nicht mehr als eigene Ausnahme genannt.

Für Eigentümer denkmalgeschützter Gewerbeimmobilien ist das eine konkrete Änderung. Sie betrifft nicht nur den Verkauf oder eine neue Vermietung. Der neue § 80 GModG erfasst ausdrücklich auch die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen.

Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. In dieser Meldung ordne ich ein, was die Änderung für Ihr Denkmal bedeutet und was Sie vor 2027 klären sollten.

Was gilt für Baudenkmäler bis zum 31. Dezember 2026?

Bis Ende 2026 sind Baudenkmäler von der Vorlage-, Übergabe- und Aushangpflicht befreit. Die Ausnahme ist eng: Sie nimmt nur § 80 Absatz 3 bis 7 aus und hängt am rechtlichen Status als Baudenkmal, nicht am alten Erscheinungsbild.

In der bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Fassung bestimmt § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG, dass § 80 Absatz 3 bis 7 auf Baudenkmäler nicht anzuwenden ist. Damit greift die Vorlage-, Übergabe- und Aushanglogik bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing für Baudenkmäler derzeit nicht.

Die Ausnahme ist an den rechtlichen Status als Baudenkmal gebunden. Eine Erhaltungssatzung, ein Milieuschutzgebiet oder ein bloß historisches Erscheinungsbild ersetzen diesen Status nicht. Maßgeblich sind die Definition im GModG und das jeweilige Landesrecht.

Umgekehrt kann der Status weiter reichen, als viele denken. Das FAQ des GModG-Infoportals des Bundes weist darauf hin, dass auch ein Gebäude in einem geschützten Denkmalensemble als Baudenkmal gelten kann, selbst wenn es nicht einzeln unter Schutz steht.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 für denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien?

Ab 2027 gilt für Baudenkmäler dieselbe Ausweispflicht wie für jedes andere Nichtwohngebäude. Ohne gültigen Ausweis brauchen Sie bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis.

Artikel 2 Nummer 31 Buchstabe c der Novelle vom 23. Juli 2026 ersetzt § 79 Absatz 4 vollständig. Künftig bleiben dort nur bestimmte Gebäude für Landes- und Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude ausgenommen. Ab 2027 ist ein kleines Gebäude eines mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Die Nennung der Baudenkmäler entfällt.

Zeitgleich wird § 80 GModG neu gefasst. Wenn ein bebautes Grundstück verkauft oder ein Gebäude vermietet, verpachtet oder verleast werden soll, muss ein Energieausweis vorliegen, sofern noch kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Neu hinzu kommt die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Praktisch betrifft das vor allem befristete Gewerbemietverträge, Pachtverträge und Leasingmodelle.

Wichtig ist die Trennung zweier Pflichten. Vorlegen müssen Sie einen Ausweis bei jedem dieser Anlässe. Neu ausstellen lassen müssen Sie ihn nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Für Nichtwohngebäude ist die Ausweisart festgelegt: In diesen Fällen muss der Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG ausgestellt werden. Das ist der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Neue Ausweise ab 2027 werden digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es nur auf Verlangen. Nichtwohngebäude bekommen erstmals eine Effizienzklasse von A bis G. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude: A bis 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude, G über 3,5. Die Details stehen in meiner Meldung zu den neuen Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Eine Einschränkung gehört dazu: Ein gültiger Energieausweis wird nicht allein wegen des Stichtags ungültig. Energieausweise gelten zehn Jahre. Auch andere Ausnahmen können weiter greifen, etwa bei einem kleinen Gebäude. Die Aussage lautet deshalb nicht „Jedes Denkmal braucht am Neujahrstag einen neuen Ausweis“, sondern: Der Denkmalstatus allein befreit ab 2027 nicht mehr von der Energieausweis-Pflicht.

Wie unterscheiden sich alte und neue Rechtslage auf einen Blick?

Bis Ende 2026 entfallen für Baudenkmäler Vorlage, Übergabe und Aushang. Ab 2027 gelten sie wie für jedes Nichtwohngebäude, mit Bedarfsausweis, Effizienzklasse A bis G und digitalem Format.

Muss ich mein Baudenkmal jetzt sanieren?

Nein. Ausweispflicht und Renovierungsanforderungen sind zwei verschiedene Fragen. Der Energieausweis löst keine Sanierungspflicht aus, und Baudenkmäler haben bei den Anforderungen nach § 40 GModG eine eigene Ausnahme.

Die neue Ausweispflicht wird leicht mit den Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude vermischt. § 40 GModG verlangt ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes. Die Pflicht hängt an diesem Verhältnis und an den Stichtagen, nicht am Ausweis. Wer sie mit einem vor 2027 ausgestellten Bedarfsausweis nachweisen will, kann das nach § 41 Satz 3 GModG nur, wenn dessen nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Skala erreicht.

§ 40 Absatz 4 Nummer 2 der ab 2027 geltenden Fassung nimmt ein Baudenkmal von diesen Renovierungsanforderungen aus, wenn besonders geschützte oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt. Auch § 105 GModG ermöglicht Abweichungen von energetischen Anforderungen, wenn die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde oder Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären.

Der praktische Merksatz lautet: Energieausweis grundsätzlich ja, Sanierungszwang allein wegen des Ausweises nein.

Warum passt der Bedarfsausweis zu historischen Nichtwohngebäuden?

Weil er das Gebäude bewertet, nicht die Nutzer. Bei Denkmälern verzerren Teilbeheizung, Leerstand und Nutzungswechsel jeden Verbrauchswert. Die Bedarfsberechnung zeigt, was Hülle und Technik tatsächlich leisten.

Der Energieverbrauch eines Baudenkmals kann stark von der tatsächlichen Nutzung geprägt sein. Teilbeheizung, Leerstand, saisonaler Betrieb und häufige Nutzungswechsel sagen oft mehr über frühere Nutzer als über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes aus.

Die Bedarfsberechnung betrachtet stattdessen Gebäudehülle und Anlagentechnik. Bei Nichtwohngebäuden kommen die Nutzungszonen hinzu, etwa Büro, Verkauf, Lager, Ausstellung oder Gastronomie. Fehlende Angaben zu historischen Bauteilen werden nachvollziehbar ermittelt oder durch dokumentierte Annahmen ersetzt.

Dabei rechne ich mit Best-Case-Optimierung: Jede belegbare Verbesserung, etwa ein erneuerter Heizkessel, gedämmte oberste Geschossdecke oder Kastenfenster mit neuer Dichtung, fließt in die Berechnung ein. Was Sie per Foto oder Rechnung belegen, verbessert das Ergebnis.

Niemand muss dafür in Ihr Gebäude kommen. Bei gewerbepass® kommen die Daten telefonisch, per Foto und über digital übermittelte Pläne und Unterlagen. Die kostenlose Vorprüfung zeigt zuerst, welche Daten vorhanden sind und was noch fehlt.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Wer 2027 verkaufen, vermieten oder einen Vertrag verlängern will, klärt jetzt drei Dinge: Denkmalstatus, vorhandenen Ausweis und Anforderungen des Gegenübers. Alles andere kann warten.

Wer weder verkaufen noch vermieten noch einen Vertrag verlängern will, muss nicht allein wegen der kommenden Änderung sofort handeln. Wer jedoch eine Transaktion oder Finanzierung vorbereitet, sollte drei Dinge vorab klären:

1. Ist das Gebäude nach Landesrecht ein Baudenkmal, als Einzeldenkmal oder als Teil eines geschützten Ensembles?
2. Gibt es bereits einen gültigen Energieausweis, und bis wann gilt er?
3. Welche Unterlagen und Kennwerte verlangt der konkrete Käufer, Mieter oder Finanzierer?

Praxis-Tipp 1: Holen Sie sich den Denkmalstatus schriftlich, etwa als Auszug aus der Denkmalliste oder als Bestätigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Rechtlich hängt die Ausnahme am Status selbst. Der Beleg erspart Ihnen aber Diskussionen mit Käufern, Maklern und später bei den Ausnahmen nach § 40 und § 105 GModG.

Praxis-Tipp 2: Legen Sie Ihre Miet- und Pachtverträge nebeneinander und markieren Sie alle, die 2027 enden oder verlängert werden sollen. Genau dort entsteht der neue Anlass. Wer den Ausweis vorher bereit hat, verhandelt die Verlängerung ohne Zeitdruck.

Praxis-Tipp 3: Fotografieren Sie schon jetzt das Typenschild der Heizung, die Fenster von innen, den Dachboden und die Fassade. Diese Fotos brauche ich für fast jede Bedarfsberechnung, und bei Denkmälern ersetzen sie oft fehlende Baupläne.

In meiner Praxis erlebe ich, dass Banken bei Finanzierungen teilweise einen aktuellen oder neu ausgestellten Energieausweis anfragen, obwohl ein vorhandener Ausweis gesetzlich noch gültig ist. Daraus folgt keine allgemeine Bankpflicht. Weil ab 2027 bei Nichtwohngebäuden die energetische Bilanzierung maßgeblich wird, ist es aber sinnvoll, die Anforderungen des konkreten Finanzierers zu klären, bevor ein unpassender Nachweis beauftragt wird.

Was steht auf dem Spiel, wenn Sie warten? Ab 2027 droht bei fehlendem Ausweis ein Bußgeld bis 10.000 Euro nach § 108 GModG. Häufiger als das Bußgeld ist der verschobene Notartermin oder die Mietvertragsverlängerung, die am fehlenden Nachweis hängt.

Für denkmalgeschützte Nichtwohngebäude habe ich eine eigene Leistungsseite eingerichtet: Energieausweis für denkmalgeschützte Gebäude. Dort finden Sie die Rechtslage alt und neu, die Abgrenzung zur Sanierungspflicht, die benötigten Unterlagen und den Ablauf der kostenlosen Vorprüfung. Alle Stichtage der Novelle im Überblick zeigt meine Meldung GModG verkündet: die Stichtage.

Nachtrag Oktober 2026: Was ist seit der Meldung dazugekommen?

Der Stichtag 1. Januar 2027 steht unverändert fest. Vier Punkte präzisiere ich für Eigentümer von Baudenkmälern, damit niemand zu früh oder zu spät handelt.

1. Die Ausnahme bis Ende 2026 ist eng. Sie nimmt nur § 80 Absatz 3 bis 7 GModG aus, also die anlassbezogenen Vorlage-, Übergabe- und Aushangpflichten. Sie setzt nicht automatisch alle übrigen Regeln des Gesetzes für Baudenkmäler aus.
2. Auch Ensembles zählen. Ein Gebäude in einem geschützten Denkmalensemble kann nach Landesrecht als Baudenkmal gelten, auch ohne Einzelschutz. Das betrifft ab 2027 die Ausnahmen nach § 40 und § 105 GModG, nicht mehr die Ausweispflicht.
3. Vorlage und Neuausstellung sind zweierlei. Ab 2027 legen Sie bei jedem Anlass einen Ausweis vor. Einen neuen brauchen Sie nur ohne gültigen Ausweis. Unabhängig davon kann ein anderer gesetzlicher Anlass, etwa eine größere Änderung, bei der das ganze Gebäude neu berechnet wird, einen neuen Ausweis erfordern.
4. Die amtlichen Muster stehen noch aus. Die Bekanntmachung der neuen Ausweismuster nach § 85 Absatz 3 GModG für 2027 ist noch nicht erfolgt. Ausweise, die 2026 nach den bisherigen Mustern ausgestellt werden, bleiben zehn Jahre gültig.
5. Fair zur Herkunft, kritisch zur Umsetzung. Den Wegfall der Ausnahme verlangt die EU, die Gesetzesbegründung sagt es wörtlich: „Die Ausnahme für Baudenkmäler wurde in der Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 gestrichen.“ (BT-Drs. 21/6278, S. 113). Der Deutsche Städtetag kritisiert aber, dass öffentliche Gebäude ab 2027 einen Bedarfsausweis brauchen, „insbesondere auch, da sich der Regelungsvorschlag auf denkmalgeschützte Gebäude erstreckt“ (Ausschussdrucksache 21(9)286, S. 8). Welche Stellen außerdem Bedenken angemeldet haben, steht im Ratgeber Kritik am Energieausweisrecht ab 2027.

Welche Fragen höre ich zur Denkmal-Ausnahme am häufigsten?

Die meisten Eigentümer wollen wissen, ob sie 2026 schon handeln müssen, ob ihr alter Ausweis weiter gilt und ob eine Sanierung folgt. Die kurzen Antworten:

Muss ich für mein Baudenkmal schon 2026 einen Energieausweis haben?

Nein. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt die Denkmal-Ausnahme nach § 79 Absatz 4 GModG noch: Für Baudenkmäler entfallen Vorlage, Übergabe und Aushang nach § 80 Absatz 3 bis 7. Wer aber schon jetzt einen Verkauf oder eine Vermietung für 2027 plant, sollte den Ausweis rechtzeitig vorbereiten, damit der Termin nicht am fehlenden Nachweis hängt.

Wird mein vorhandener Energieausweis am 1. Januar 2027 ungültig?

Nein. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung, auch wenn er 2026 ausgestellt wurde und noch keine Effizienzklasse A bis G zeigt. Sie legen ihn bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einfach vor. Einen neuen brauchen Sie erst, wenn er abläuft oder ein anderer gesetzlicher Anlass, etwa eine größere Änderung am ganzen Gebäude, das verlangt. Mehr dazu im Ratgeber zur Gültigkeit des Energieausweises.

Gilt die Vertragsverlängerung auch für meinen laufenden Gewerbemietvertrag?

Ab dem 1. Januar 2027 ist die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein eigener Anlass nach § 80 GModG. Praktisch trifft das vor allem befristete Gewerbemietverträge und Pachtverträge. Liegt dann kein gültiger Ausweis vor, brauchen Sie für das Nichtwohngebäude einen Bedarfsausweis. Prüfen Sie deshalb jetzt, welche Verträge 2027 enden.

Muss für den Bedarfsausweis jemand in mein Denkmal kommen?

Nein. Ich arbeite mit Ihren Unterlagen: Fotos von Fassade, Fenstern, Dach und Heizung, vorhandene Pläne, Bauakten oder Sanierungsnachweise. Fehlende Angaben kläre ich telefonisch mit Ihnen und ersetze sie, wo nötig, durch dokumentierte Annahmen. Nach vollständigen Angaben liegt der Bedarfsausweis innerhalb von 24 Stunden in Ihrer Inbox.

Muss ich mein Denkmal sanieren, wenn es eine schlechte Klasse bekommt?

Der Energieausweis löst keine Sanierungspflicht aus. Die Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude nach § 40 GModG greifen erst ab 2030 und 2033 und hängen am Verhältnis zum Referenzgebäude. Ein Baudenkmal ist davon ausgenommen, wenn besonders geschützte oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt. § 105 GModG erlaubt zusätzlich Abweichungen.

Wie kommen Sie zu Ihrem Energieausweis für das Denkmal?

In drei Schritten: kostenlose Vorprüfung anfordern, Fotos und Unterlagen schicken, Bedarfsausweis erhalten. Nach vollständigen Angaben liegt er morgen in Ihrer Inbox.

1. Vorprüfung anfordern. Sie schildern kurz Gebäude, Nutzung und Anlass. Ich prüfe kostenlos, welche Daten vorhanden sind und was fehlt.
2. Daten senden. Fotos, Pläne und vorhandene Unterlagen schicken Sie digital, Lücken klären wir am Telefon.
3. Ausweis erhalten. Ich berechne den Bedarfsausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, mit Best-Case-Optimierung, und liefere ihn 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

Stellen Sie sich den Januar 2027 vor: Der Mieter will verlängern, der Käufer fragt nach dem Nachweis. Sie schicken den Ausweis mit einem Klick, und die Verhandlung läuft weiter.

Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen: 0152 060 777 67 (Telefon und WhatsApp). Einen Überblick über alle Gebäudearten finden Sie auf der Seite Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Grundlage dieser Meldung ist der am 28. Juli 2026 verkündete Regelungstext in BGBl. 2026 I Nr. 226. Die neuen Regelungen aus Artikel 2 treten nach Artikel 9 Absatz 2 am 1. Januar 2027 in Kraft.

Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, gewerbepass®, Rheinsberger Str. 76/77, 10115 Berlin.