Die pauschale Energieausweis-Ausnahme für Baudenkmäler hat ein festes Enddatum: 31. Dezember 2026. Der bereits verkündete Regelungstext des Gebäudemodernisierungsgesetzes ersetzt § 79 Absatz 4 zum 1. Januar 2027. In der neuen Fassung werden Baudenkmäler nicht mehr als eigene Ausnahme genannt.
Das ist für Eigentümer denkmalgeschützter Gewerbeimmobilien eine konkrete Änderung. Sie betrifft nicht nur den Verkauf oder eine neue Vermietung. Der neue § 80 erfasst ausdrücklich auch die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen.
Was bis Ende 2026 gilt
In der bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Fassung bestimmt § 79 Absatz 4 Satz 2, dass § 80 Absatz 3 bis 7 auf Baudenkmäler nicht anzuwenden ist. Damit greift die besondere Vorlage-, Übergabe- und Aushanglogik bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing für Baudenkmäler derzeit grundsätzlich nicht.
Die Ausnahme ist an den rechtlichen Status als Baudenkmal gebunden. Eine Erhaltungssatzung, ein Milieuschutzgebiet oder ein bloß historisches Erscheinungsbild ersetzen diesen Status nicht. Maßgeblich sind die Definition im GEG und das jeweilige Landesrecht.
Was sich am 1. Januar 2027 ändert
Artikel 2 Nummer 31 Buchstabe c des verkündeten Gesetzes ersetzt § 79 Absatz 4 vollständig. Künftig bleiben dort nur bestimmte Gebäude für Landes- und Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude ausgenommen. Die bisherige Nennung der Baudenkmäler entfällt.
Zeitgleich wird § 80 neu gefasst. Wenn ein bebautes Grundstück verkauft oder ein Gebäude vermietet, verpachtet oder verleast werden soll, muss ein Energieausweis vorliegen, sofern noch kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Neu hinzu kommt die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags.
Für Nichtwohngebäude ist die Ausweisart ebenfalls festgelegt: In diesen Fällen muss der Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 ausgestellt werden. In der Praxis ist das der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Eine wichtige Einschränkung gehört dazu: Ein bereits gültiger Energieausweis wird nicht allein wegen des Stichtags ungültig. Energieausweise gelten grundsätzlich zehn Jahre. Auch andere Ausnahmen können weiter greifen, etwa bei einem kleinen Gebäude. Die Aussage lautet deshalb nicht „Jedes Denkmal braucht am Neujahrstag einen neuen Ausweis“, sondern: Der Denkmalstatus allein befreit ab 2027 nicht mehr von der Energieausweis-Pflicht.
Ausweispflicht ist keine Sanierungspflicht
Die neue Ausweispflicht wird leicht mit den Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude vermischt. Rechtlich sind das zwei verschiedene Fragen.
§ 40 Absatz 4 Nummer 2 der ab 2027 geltenden Fassung nimmt ein Baudenkmal von den dort geregelten Renovierungsanforderungen aus, wenn besonders geschützte oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt. Auch § 105 ermöglicht Abweichungen von energetischen Anforderungen, wenn die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde oder Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären.
Der praktische Merksatz lautet: Energieausweis grundsätzlich ja, Sanierungszwang allein wegen des Ausweises nein.
Warum der Bedarf bei historischen Nichtwohngebäuden sinnvoll ist
Der Energieverbrauch eines Baudenkmals kann stark von der tatsächlichen Nutzung geprägt sein. Teilbeheizung, Leerstand, saisonaler Betrieb und häufige Nutzungswechsel sagen oft mehr über frühere Nutzer als über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes aus.
Die Bedarfsberechnung betrachtet stattdessen Gebäudehülle und Anlagentechnik. Bei Nichtwohngebäuden kommen die Nutzungszonen hinzu, etwa Büro, Verkauf, Lager, Ausstellung oder Gastronomie. Fehlende Angaben zu historischen Bauteilen müssen nachvollziehbar ermittelt oder durch dokumentierte Annahmen ersetzt werden.
Das bedeutet nicht, dass jedes Denkmal eine Vor-Ort-Begehung braucht. Bei gewerbepass läuft die Datenerhebung per Plänen, Unterlagen, Fotos, E-Mail und Telefon. Die kostenlose Vorprüfung zeigt zuerst, welche Daten vorhanden sind und was noch fehlt.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Wer 2026 weder verkaufen noch vermieten noch einen Vertrag verlängern will, muss nicht allein wegen der kommenden Änderung sofort handeln. Wer jedoch eine Transaktion oder Finanzierung vorbereitet, sollte drei Dinge vorab klären:
- Ist das Gebäude nach Landesrecht tatsächlich als Baudenkmal eingetragen?
- Gibt es bereits einen gültigen Energieausweis, und bis wann gilt er?
- Welche Unterlagen und Kennwerte verlangt der konkrete Käufer, Mieter oder Finanzierer?
Aus unserer Praxis wissen wir, dass Banken bei Finanzierungen teilweise einen aktuellen oder neu ausgestellten Energieausweis verlangen, obwohl ein vorhandener Ausweis gesetzlich noch gültig ist. Daraus folgt keine allgemeine Bankpflicht. Weil ab 2027 bei Nichtwohngebäuden die energetische Bilanzierung maßgeblich wird, ist es aber sinnvoll, die Anforderungen des konkreten Finanzierers zu klären, bevor ein unpassender Nachweis beauftragt wird.
Für denkmalgeschützte Nichtwohngebäude haben wir deshalb eine eigene Leistungsseite eingerichtet: Energieausweis für denkmalgeschützte Gebäude. Dort finden Eigentümer die Rechtslage alt und neu, die Abgrenzung zur Sanierungspflicht, die benötigten Unterlagen und den Ablauf der kostenlosen Vorprüfung.
Stand dieser Einordnung: 25. August 2026. Grundlage ist der am 28. Juli 2026 verkündete Regelungstext in BGBl. 2026 I Nr. 226. Die neuen Regelungen aus Artikel 2 treten nach Artikel 9 Absatz 2 am 1. Januar 2027 in Kraft.
