Münchens einziger Spezialist für Energieausweise für Nichtwohngebäude
Wissen Sie, wie Ihre Gewerbeimmobilie in München wirklich beim Energieausweis abschneidet?
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Stephan Grosser
Gründer & Ihr Ansprechpartner
Stephan Grosser erklärt,
wie gewerbepass® MÜNCHEN funktioniert
Ihr Markt. Meine Expertise. München.
München hat die höchsten Gewerbemieten Deutschlands, was die energetische Qualität von Büro- und Einzelhandelsflächen zu einem zentralen Vermarktungsargument macht. Das Werksviertel am Ostbahnhof und die Büroquartiere in Schwabing und am Englischen Garten zählen zu den begehrtesten Lagen. Neue Quartiersentwicklungen wie Freiham erfordern durchweg Bedarfsausweise für Neubauten nach GEG.
Was Kunden uns schreiben — ungeschönt
„Mir hat die Zusammenarbeit gut gefallen und ich werde ab jetzt alle Energieausweise über Sie anfertigen lassen.“
Malte v.M. · van Mark Immobilien
Weener
„Ich empfehle Sie sehr gerne, da Sie so unkompliziert sind und Sie so zügig bearbeiten!“
Ilona B. · HUG Immobilien
Hannover
„Wir schätzen Ihre zuverlässige und professionelle Arbeitsweise sehr und bedanken uns herzlich für die angenehme Zusammenarbeit.“
Elyes B. · Longhi Immo/Consult
Hannover
Festpreise für München — und ganz Deutschland
Ingenieurbüros in München verlangen 1.200 bis 3.000 EUR für einen NWG-Bedarfsausweis. Große Online-Portale bieten Nichtwohngebäude gar nicht erst an. Bei gewerbepass® MÜNCHEN bekommen Sie beides: den Spezialisten-Ausweis zum fairen Festpreis.
Und bevor Sie sich entscheiden, prüfe ich Ihr Gebäude kostenlos. Sie erhalten eine professionelle Voranalyse — und behalten sie, auch wenn Sie uns nicht beauftragen.
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Alle Preise sind Endpreise gem. §19 UStG.
Energieausweis-Markt für Nichtwohngebäude in München
Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Einzelhandel und Mischgebäude — wo in München Energieausweise gebraucht werden.
München ist der teuerste und einer der dynamischsten Gewerbeimmobilienmärkte Deutschlands. Der Büromarkt umfasst einen Gesamtbestand von rund 23,6 Millionen m² mit einer Spitzenmiete von 52,00 Euro/m² (historisches Höchstniveau) und einer Durchschnittsmiete von etwa 25,50 Euro/m². Der Flächenumsatz lag 2023/2024 bei soliden 480.000 bis 550.000 m², die Leerstandsquote ist mit 6,0 % im bundesweiten Vergleich niedrig. Im Einzelhandel dominieren die Kaufingerstraße und Neuhauser Straße als 1a-Lagen mit Spitzenmieten von bis zu 320,00 Euro/m². Der Industrie- und Logistikmarkt leidet unter extremer Flächenknappheit im Stadtgebiet bei Hallenspitzenmieten von 11,50 Euro/m². Das Transaktionsvolumen lag 2023 bei ca. 2,5 Milliarden Euro – daraus resultiert ein Bedarf von geschätzt 3.000 bis 5.000 neuen Energieausweisen für Nichtwohngebäude pro Jahr.
Marktdaten
Quellen: JLL, Colliers, CBRE, Gutachterausschuss München (2023/2024) · Stand 03/2026
Wo Energieausweise in München gebraucht werden
Nach Lage, Gebäudetyp und Baualter — die wichtigsten Gewerbequartiere.
Altstadt (Kreuzviertel / Graggenau)
Extrem hohe Denkmalschutzquote. Energieausweise sind bei Baudenkmälern laut GEG offiziell nicht zwingend, werden aber von institutionellen Käufern im Rahmen der ESG-Due-Diligence dennoch als Bedarfsausweise eingefordert. Hier stehen die begehrtesten High-Street-Immobilien mit maximaler Fluktuation im Retail-Sektor.
Werksviertel-Mitte (Berg am Laim)
Vorzeige-Quartier für Nachhaltigkeit. Fast ausschließlich komplexe Bedarfsausweise (nach DIN V 18599) für Neubauten oder energetische Komplettsanierungen mit Nahwärmeanschluss erforderlich. Die extreme Verdichtung von Arbeiten, Wohnen und Freizeit erfordert exakte Zonierungen im Energieausweis.
Parkstadt Schwabing
Erste große Sanierungswelle steht an. Viele Gebäude haben Verglasungen und Klimasysteme der frühen 2000er, die durch die EPBD-Richtlinie als Stranded Assets drohen. Zentrum internationaler Tech-Giganten (Microsoft, Amazon), die höchste ESG-Zertifizierungen von ihren Vermietern verlangen.
Gewerbegebiet Moosfeld (Trudering-Riem)
Große Hallen mit hohem Heiz- und Kühlbedarf, oft noch mit alten Gas- oder Öl-Dunkelstrahlern. Hoher Anteil produzierenden Gewerbes, dem durch die neuen GEG-Heizungsregeln mittelfristig hohe Investitionskosten drohen.
Arnulfpark (Neuhausen-Nymphenburg)
Moderne Glasfassaden verlangen bei der Erstellung von Energieausweisen präzise Berechnungen des sommerlichen Wärmeschutzes und der aktiven Kühlung im Bedarfsausweis. Zwischen Hauptbahnhof und Donnersbergerbrücke eine der wichtigsten Achsen für Corporate Headquarters.
Wohnen & Gewerbe unter einem Dach in München
Mischgebäude prägen die Münchner Innenstadt. Vor allem in den Quartieren Maxvorstadt, Schwabing, Glockenbachviertel und Au-Haidhausen dominieren klassische Altbau-Mehrfamilienhäuser mit florierender Gewerbenutzung (Arztpraxen, Boutiquen, Gastronomie) im Erdgeschoss. Auch in modernen Entwicklungen wie Freiham oder Domagkpark sind gewerbliche Erdgeschosse städtebaulich vorgeschrieben. Laut GEG gilt die 10-Prozent-Regel: Wenn der gewerbliche Anteil mehr als 10 % der Gebäudenutzfläche ausmacht, müssen zwei separate Energieausweise erstellt werden – einer für den Wohnteil, einer für den Gewerbeteil. Das verdoppelt den Aufwand, da Heiz- und Stromkosten exakt für beide Gebäudeteile getrennt werden müssen. Die Kosten für den NWG-Ausweis liegen bei Mischnutzung schnell zwischen 800 und 1.500 Euro, zusätzlich zum Wohngebäudeausweis.
2 Ausweise nötig
Mischgebäude mit Wohn- und Gewerbeteil benötigen nach GEG für jeden Gebäudeteil einen eigenen Energieausweis. Beim gewerbepass® MÜNCHEN bekommen Sie beide zum Festpreis von 1.298 EUR.
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Verbrauch oder Bedarf in München?
Die zentrale Entscheidung für Eigentümer, Verkäufer und Vermieter.
Checkliste für Unterlagen
Welche Unterlagen für die Vorprüfung wirklich gebraucht werden.
Mischgebäude in München
Wichtig für Ladenlokale, Praxen und Gewerbe im Erdgeschoss.
Bauvorschriften & energetische Anforderungen in München
Bei Nichtvorlage eines gültigen Energieausweises drohen Bußgelder bis zu 15.000 EUR nach §108 GEG.
Die verschärften gesetzlichen Vorgaben aus Brüssel (EPBD) und Berlin (GEG) setzen Münchner Gewerbe-Eigentümer enorm unter Druck. Die EPBD zielt auf die Worst Performing Buildings: Die schlechtesten 16 % der Gewerbeimmobilien müssen bis 2030 saniert werden, bis 2033 die schlechtesten 26 %. Der geschätzte Anteil an NWG-Bestand mit den Effizienzklassen F, G oder H liegt in München bei ca. 25 bis 30 %. Für bestehende NWG in Bayern greift die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe beim Heizungstausch. Die Stadtwerke München (SWM) bauen die Fernwärme (Geothermie) massiv aus – ein Anschluss befreit Eigentümer sofort von der 65%-Pflicht. Bis spätestens Mai 2026 muss die überarbeitete EPBD in deutsches Recht überführt werden, inklusive der neuen einheitlichen Energieeffizienzskala A bis G. Bei fehlendem Energieausweis drohen nach GEG Bußgelder bis zu 10.000 Euro.
Für Sie da in München und 50 km Umgebung
Als Spezialist für Energieausweise für Nichtwohngebäude betreue ich Gewerbeimmobilien in München und der gesamten Region. Die kostenlose Vorprüfung funktioniert komplett digital — ohne Vor-Ort-Termin.
Lokale Anlaufstellen in München
Nützlich für Bauanträge, Rückfragen zu lokalen Vorgaben und die Einordnung gewerblicher Immobilien.
Baubehörde
Referat für Stadtplanung und Bauordnung München
IHK
IHK für München und Oberbayern
Noch unsicher? Gut. Lesen Sie weiter.
Unser Münchner Bürogebäude soll verkauft werden – wie schnell kann der Energieausweis vorliegen?
Sobald uns Grundriss, Baujahr und die notwendigen Unterlagen vorliegen, erstellen wir den Energieausweis innerhalb von 24 Stunden. Wir empfehlen grundsätzlich den Bedarfsausweis, da er die bauliche Qualität objektiv abbildet und bei Münchner Toplagen einen klaren Vermarktungsvorteil bietet. In der kostenlosen Vorprüfung klären wir, welcher Ausweis für Ihr Objekt der richtige ist.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Müssen Energiekennwerte in Münchner Gewerbeimmobilien-Exposés angegeben werden?
Ja, seit der GEG-Reform 2023 sind Energieklasse und Energiekennwert (kWh/m²a) in kommerziellen Immobilienanzeigen Pflicht – auch für Gewerbeimmobilien. Wer dies unterlässt, riskiert Abmahnungen und Bußgelder. Unser Energieausweis liefert alle nach GEG §87 erforderlichen Pflichtangaben.
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Gibt es in Bayern besondere Vorschriften für den Energieausweis bei Gewerbeobjekten?
Nein. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude ist bundeseinheitlich durch das GEG geregelt. Bayern hat keine darüber hinausgehenden Landesvorschriften. Allerdings prüfen Bayerns Bauaufsichtsbehörden bei Baugenehmigungen für Neubauten und größere Sanierungen streng die GEG-Konformität.
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Wie viele Nichtwohngebäude gibt es in München und wie hoch ist der Bedarf an Energieausweisen?
München hat schätzungsweise 21.000 bis 23.000 Nichtwohngebäude. Etwa 45 % stammen aus der Zeit vor 1979, bei denen bei Leerstand oder Verkauf oft ein teurer Bedarfsausweis zwingend erforderlich ist. Jährlich werden geschätzt 3.000 bis 5.000 neue NWG-Energieausweise benötigt – durch Transaktionen, Neuvermietungen und ablaufende 10-Jahres-Fristen.
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Was bedeutet die EPBD für Münchner Gewerbeimmobilien der Nachkriegs- und 1970er-Jahre?
Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Eigentümer der 16 % schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 zur energetischen Sanierung. In München sind besonders Büro- und Gewerbebauten der Nachkriegs- und 1970er-Jahre betroffen (z. B. in Bogenhausen oder Neuperlach). Rund 25 bis 30 % des Münchner NWG-Bestandes fallen in die Effizienzklassen F, G oder H – ohne Sanierung droht diesen Immobilien ein drastischer Wertverlust.
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Welche Förderprogramme gibt es in München für die energetische Sanierung von Gewerbegebäuden?
Neben den Bundesförderungen (BEG Einzelmaßnahmen mit 15 % plus 5 % iSFP-Bonus, KfW-Programm 277 und 299) bietet die Stadt München das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG). Es bezuschusst Dämmmaßnahmen, Photovoltaik und Fernwärmeanschluss am Gewerbe und ist oft mit der Bundesförderung kombinierbar. Die BAFA-Energieberatung für NWG deckt bis zu 80 % der Beratungskosten (max. 8.000 Euro pro Gebäude).
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Warum brauchen Mischgebäude in der Münchner Innenstadt oft zwei Energieausweise?
In den innerstädtischen Quartieren wie Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel haben die meisten Altbauten Gewerbe im Erdgeschoss. Sobald der Gewerbeanteil mehr als 10 % der Nutzfläche ausmacht, sind nach GEG zwei separate Ausweise Pflicht. Ein typisches Beispiel: Ein Altbau in der Leopoldstraße (Baujahr 1910) mit Restaurant im EG und 15 % Gewerbeanteil braucht sowohl einen Wohn- als auch einen NWG-Ausweis.
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Wie wirkt sich der Ausbau der Münchner Fernwärme auf den Energieausweis aus?
Die Stadtwerke München bauen die Fernwärme auf Basis von Geothermie massiv aus. Ein Fernwärmeanschluss befreit Eigentümer sofort von der GEG-Pflicht zur 65 % erneuerbaren Energien beim Heizungstausch und verbessert die Energieeffizienzklasse im Ausweis erheblich. Im Bedarfsausweis wird Fernwärme mit einem sehr günstigen Primärenergiefaktor angesetzt, was den Endenergiebedarf deutlich senkt.
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Jetzt wissen Sie alles. Außer wie Ihr Gebäude in München abschneidet.
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