Wann ist der Energieausweis bei Gewerbe Pflicht?
Immer dann, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und kein gültiger Ausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn. Ab 1. Januar 2027 zählt auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags, und für Nichtwohngebäude ist dann nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
So regelt es § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Gewerbeimmobilie heißt im Gesetz Nichtwohngebäude: jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Die Grenzfälle erklärt der Ratgeber Was ist ein Nichtwohngebäude?
Ein Büro, dessen Mietvertrag einfach weiterläuft, braucht heute keinen Ausweis. Dasselbe Büro braucht einen, sobald Sie einen Nachmieter suchen. Gleiche Wände. Gleiche Heizung. Andere Pflicht.
Ein vorhandener gültiger Energieausweis genügt weiter. Ob eine Ausnahme greift oder ein Umbau einen neuen Ausweis verlangt, kläre ich mit Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung.
Was ändert sich am 1. Januar 2027 für Gewerbeimmobilien?
Das Energieausweisrecht wird neu gefasst, ohne Übergangsfrist zum 1. Januar 2027.
Die GModG-Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Den neuen Namen trägt das Gesetz seit 29. Juli 2026, die neuen Ausweisregeln greifen erst zum Jahreswechsel. Den vollständigen Überblick lesen Sie im Ratgeber GModG im Überblick. Drei Zeitpunkte sind für Gewerbeimmobilien entscheidend.
| Stichtag | Was gilt ab dann |
|---|---|
| Heute bis 31.12.2026 | Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing lösen die Pflicht aus, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Eine bloße Vertragsverlängerung löst grundsätzlich noch keinen eigenen Anlass aus. Für bestehende Nichtwohngebäude sind Verbrauchs- und Bedarfsausweis zulässig. Baudenkmäler und Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche sind ausgenommen. |
| 01.01.2027 | Die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird eigener Anlass nach § 80 GModG. Wird ein neuer Ausweis fällig, ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis nach § 81 GModG zulässig. Er wird digital und maschinenlesbar ausgestellt und zeigt erstmals eine Klasse von A bis G. Die Denkmal-Ausnahme entfällt. |
| Bestandsschutz | Ein vor 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis, auch ein Verbrauchsausweis, gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Kein automatischer Wegfall zum Stichtag. Früher endet er nur, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Ausweis für das ganze Gebäude nötig wird. |
Welcher Anlass löst bei Ihrer Gewerbeimmobilie die Pflicht aus?
Fünf Situationen entscheiden, ob Sie einen Ausweis brauchen, wer dafür geradesteht und bis wann er da sein muss. Suchen Sie Ihre Zeile.
| Anlass | Wer ist in der Pflicht | Wann muss der Ausweis vorliegen | Ab 2027 anders? |
|---|---|---|---|
| Verkauf | Verkäufer, bei Vermittlung auch der Makler | Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 GModG) | Neu ausgestellter Ausweis muss Bedarfsausweis sein |
| Neuvermietung, Verpachtung, Leasing | Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, bei Vermittlung auch der Makler | Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, Kopie nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 GModG) | Neu ausgestellter Ausweis muss Bedarfsausweis sein |
| Vertragsverlängerung | Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber, ab 2027 ausdrücklich auch der Makler | Bis 31.12.2026 in der Regel kein eigener Anlass. Ab 1.1.2027 bei der Verlängerung, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt | Wird neuer, eigenständiger Anlass für Miete, Pacht und Leasing |
| Aushang bei Publikumsverkehr | Eigentümer oder Betreiber des Gebäudes | Bis 31.12.2026: Behördengebäude über 250 m² mit starkem Publikumsverkehr lassen einen Ausweis ausstellen und hängen ihn aus. Sonstige Gebäude über 500 m² hängen nur einen vorhandenen Ausweis aus (§ 80 Absatz 6 und 7 GModG) | Neu gefasst; Behördengebäude brauchen dann einen Bedarfsausweis |
| Bauliche Änderung, Erweiterung | Eigentümer, der die Änderung durchführt | Wenn für das gesamte Gebäude eine neue energetische Bilanzierung erforderlich wird (§ 80 Absatz 2 GModG) | Bedarfsausweis, ausdrücklich auch bei Umwandlung eines Wohn- in ein Nichtwohngebäude |
Zeitpunkt
Wann genau muss der Energieausweis bei Gewerbeobjekten vorliegen?
Spätestens zur Besichtigung. Interessenten haben ein Recht darauf, den Ausweis vor ihrer Entscheidung zu sehen, nicht erst danach. Nach Vertragsschluss muss Käufer oder Mieter unverzüglich eine Kopie erhalten.
Findet keine Besichtigung statt, etwa weil ein Objekt off market vermittelt wird, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung. Bereits die kommerzielle Immobilienanzeige muss, sofern ein Ausweis vorliegt, dessen Pflichtangaben enthalten.
Mein Rat aus dem Alltag: Bestellen Sie den Ausweis, bevor das Inserat online geht. Gesetzlich reicht die Besichtigung. Praktisch brauchen Sie die Kennwerte schon für die Anzeige.
Haftung
Wer haftet, wenn der Energieausweis fehlt?
In der Pflicht steht, wer vorlegen und übergeben muss. Bei Verkauf ist das der Verkäufer, bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing der Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Handelt ein Makler in deren Auftrag, kann er selbst haften: Der Bundesgerichtshof hat das am 5. Oktober 2017 für Anzeigenangaben klargestellt, Aktenzeichen I ZR 232/16.
Ein Verwalter, der eine Gewerbeimmobilie im Auftrag des Eigentümers vermarktet, handelt in dessen Namen. Die Gesamtverantwortung bleibt beim Eigentümer. Wer delegiert, delegiert die Arbeit, nicht das Risiko.
Vertragsverlängerung
Was ändert sich bei Vertragsverlängerung ab 1. Januar 2027?
Die Verlängerung wird zum eigenen Anlass. Bis Ende 2026 löst das bloße Fortführen eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags in der Regel keinen neuen Ausstellungsanlass aus. Ab 1. Januar 2027 muss bei jeder Verlängerung ein gültiger Energieausweis vorliegen.
Ein Beispiel. Ihr Mietvertrag für ein Ladenlokal läuft im März 2027 aus. Die Mieterin will bleiben. Bisher hätten Sie einen Nachtrag unterschrieben, fertig.
Ab 2027 fragt das Gesetz vorher: Liegt ein gültiger Ausweis vor? Wenn nein, brauchen Sie einen. Und zwar einen Bedarfsausweis. Das trifft vor allem befristete Verträge in Gewerbemiete, Pacht und Leasing.
Bedarfsbilanz statt Verbrauchsausweis
Für neu auszustellende Energieausweise von Nichtwohngebäuden ist eine energetische Bilanzierung nach § 81 GModG vorgeschrieben. § 82 GModG beschränkt den Verbrauchsausweis ab 2027 auf Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Laufende Verträge, die 2027 verlängert werden
Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, ändert sich durch die Verlängerung nichts. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss bei der Verlängerung ein neuer Bedarfsausweis vorliegen. Planen Sie ihn vor den Verhandlungen ein.
Gültige Ausweise laufen nicht pauschal ab
Die regelmäßige Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Der Stichtag macht einen zuvor ordnungsgemäß ausgestellten Ausweis nicht unwirksam, auch wenn er noch keine Klasse von A bis G zeigt.
Die Details der neuen Ausweisregeln und Energieeffizienzklassen finden Sie in unserer Meldung GModG verkündet: Stichtage und Klassengrenzen sowie in der gebäudeartübergreifenden Zeitachse Energieausweis-Pflicht: was ab 2027 gilt.
Ist die Rechtsfrage geklärt, folgt der nächste Schritt: Sie können den Energieausweis für Ihre Gewerbeimmobilie erstellen lassen, los geht es mit der kostenlosen Vorprüfung.
Unsicher, was für Ihr Gebäude gilt?
Dann klären wir es, bevor Sie Geld ausgeben. Die kostenlose Vorprüfung zeigt anhand Ihres Gebäudes und Anlasses, ob ein Ausweis benötigt wird, welche Unterlagen vorliegen und was noch fehlt. Erst danach entscheiden Sie über den Bedarfsausweis zum Festpreis von 899 EUR, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Ich bin Stephan Grosser, Immobilienexperte und beim DIBt registrierter Aussteller, seit 2018. Ihre Daten kommen per Foto oder am Telefon, ohne Termin. Ich rechne mit Best-Case-Optimierung: Jeder belegbare Pluspunkt Ihres Gebäudes fließt ein.
Ausnahmen
Welche Ausnahmen gelten wirklich, welche nur scheinbar?
Echte Ausnahmen sind eng gefasst. Bis 31. Dezember 2026 nimmt § 79 Absatz 4 GModG kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler von der Vorlage-, Übergabe- und Aushangpflicht aus. Ab 1. Januar 2027 bleiben nur Gebäude unter 50 m² und Verteidigungsgebäude des Bundes. Alles andere ist meist eine scheinbare Ausnahme.
Kleine Gebäude
Bis Ende 2026 höchstens 50 m² Nutzfläche, ab 2027 weniger als 50 m² nach § 3 Nr. 17 GModG. Ein Kiosk mit genau 50 m² fällt ab 2027 unter die Pflicht. Entscheidend ist die Nutzfläche, nicht die Grundstücksgröße.
Baudenkmäler
Die pauschale Denkmal-Ausnahme entfällt zum 1. Januar 2027. Dann brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis. Rechtslage und Ablauf für Baudenkmäler
Unbeheizte oder gering beheizte Flächen
Bei Hallen kommt es darauf an, ob und wie die Flächen beheizt oder gekühlt werden. Die Bezeichnung Lagerhalle allein beantwortet die Pflichtfrage nicht. Energieausweis für die Lagerhalle
Sonderfälle nach § 2 GModG
Kirchen, Traglufthallen, provisorische Bauten sowie Betriebs-, Werkstatt- oder landwirtschaftliche Gebäude mit geringem Energiebedarf fallen unter Umständen ganz aus dem Anwendungsbereich des GModG.
Folgen bei Verstoß
Was droht bei Verstoß, und wer stellt das fest?
Bis zu 10.000 EUR Bußgeld. § 108 GModG ordnet Verstöße gegen zentrale Pflichten als Ordnungswidrigkeiten ein. Ob und in welcher Höhe ein Bußgeld verhängt wird, entscheidet die zuständige Bauaufsicht des Landes im Einzelfall.
Bußgeldrahmen nach § 108 GModG
- • Kein oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung: bis 10.000 EUR
- • Fehlende Pflichtangaben in Inseraten: bis 10.000 EUR
- • Ausweis unberechtigt ausgestellt: bis 10.000 EUR
- • Bei Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben: bis 5.000 EUR
Das größere Risiko ist die Abmahnung. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt Anbieter systematisch ab, wenn Pflichtangaben in Anzeigen fehlen. Typisch sind Vertragsstrafen von 5.000 EUR. Dagegen ist ein Ausweis für 899 EUR eine überschaubare Rechnung.
Bestandsschutz
Genügt mein vorhandener Ausweis, oder brauche ich ab 2027 einen neuen?
Ein gültiger Ausweis bleibt gültig. Ein vor 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis, auch ein Verbrauchsausweis, läuft nach § 79 Absatz 3 GModG die volle Gültigkeitsdauer von zehn Jahren weiter. Keine Austauschpflicht, kein Umschreiben auf die neuen Klassen.
Erst wenn er abläuft oder ein neuer Anlass ohne gültigen Ausweis entsteht, wird neu ausgestellt. Früher endet er nur, wenn eine Änderung nach § 80 Absatz 2 GModG die Neuberechnung des ganzen Gebäudes verlangt. Schauen Sie auf Seite 1 Ihres Ausweises, dort steht das Ablaufdatum. Mehr im Ratgeber Wie lange gilt ein Energieausweis?
Gemischt genutzte Gebäude
Gilt die Pflicht auch für ein gemischt genutztes Gebäude?
Ja, aber die Einordnung entscheidet den Ausweistyp. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus kommt es auf Zweckbestimmung, Umfang und technische Trennung der Nutzungsbereiche an.
Bis Ende 2026 trennt § 106 GModG Wohn- und Gewerbeteil, wenn der gewerbliche Anteil mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 entfällt diese Regel, eingeordnet wird nach überwiegender Nutzung, ein Verbrauchsausweis ist dann nicht vorgesehen. Details unter Energieausweis für Mischgebäude.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, was gilt für Gewerbe?
Ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis, und ich stelle schon heute ausschließlich Bedarfsausweise aus. Bis Ende 2026 ist bei bestehenden Nichtwohngebäuden noch ein Verbrauchsausweis möglich. Danach gilt:
§ 82 Absatz 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung lässt den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude zu, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.
Warum ich das schon heute so halte? Ein Verbrauchsausweis zeigt, wie der letzte Mieter geheizt hat. Stand die Fläche leer, sieht das Gebäude besser aus, als es ist. Der nächste Mieter kauft das nicht.
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude bilanziert Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzungszonen nach DIN V 18599, ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Neue Ausweise zeigen dann eine Klasse von A bis G nach Anlage 10a GModG. Die Klasse löst keine Sanierungspflicht aus; eigene Renovierungsanforderungen gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 für bestimmte Bestandsgebäude, mit Ausnahmen. Mehr dazu unter Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
Wann muss der Energieausweis im Gewerbegebäude aushängen?
Nur bei starkem Publikumsverkehr. Bis Ende 2026 gelten die Schwellen 250 m² für Behördengebäude und 500 m² für sonstige Gebäude wie Kaufhaus oder Hotel, die nur einen vorhandenen Ausweis aushängen. Ab 2027 fasst § 80 Absatz 6 und 7 GModG den Aushang neu, prüfen Sie Ihr Gebäude dann erneut. Alle Einzelheiten im Ratgeber Aushangpflicht Energieausweis Nichtwohngebäude.
Welche Praxis-Tipps und Fehler sollten Sie kennen?
Zwei Gewohnheiten aus meinem Alltag als Aussteller und drei Annahmen, die Geld kosten.
Tipp 1: Legen Sie für jedes Objekt zwei Daten nebeneinander, das Vertragsende samt Verlängerungsoption und das Ablaufdatum des Ausweises. Trifft eine Verlängerung nach dem 1. Januar 2027 auf einen fehlenden Ausweis, handeln Sie jetzt, nicht im Dezember.
Tipp 2: Fotos reichen für den Start. Typenschild der Heizung, Fassade, Fenster, Grundrisse, Baujahr, per Formular oder WhatsApp. Welche Unterlagen helfen, zeigt die Checkliste für den Energieausweis.
- Fehler 1: Wir verlängern nur. Ab 2027 ist das ein eigener Anlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
- Fehler 2: Wir stehen unter Denkmalschutz. Das befreit nur bis 31. Dezember 2026.
- Fehler 3: Ein Wert für alles in der Anzeige. Bis Ende 2026 verlangt § 87 GModG bei Nichtwohngebäuden den Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom.
Was fragen Eigentümer und Makler zum Energieausweis bei Gewerbeobjekten?
Fünf kurze Antworten auf Fragen, die mir am Telefon oft begegnen.
Wann ist der Energieausweis bei Gewerbe Pflicht?
Pflicht ist er, sobald Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und kein gültiger Ausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich. Ab 1. Januar 2027 kommt nach § 80 GModG die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags als Anlass hinzu.
Wer haftet, wenn der Energieausweis fehlt?
In der Pflicht steht, wer vorlegen und übergeben muss: beim Verkauf der Verkäufer, sonst Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Makler haften laut Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Oktober 2017, Aktenzeichen I ZR 232/16, für fehlende Anzeigenangaben selbst, ab 2027 nennt § 80 GModG sie ausdrücklich. Die Gesamtverantwortung bleibt beim Eigentümer.
Muss ich bei einer Vertragsverlängerung ab 2027 einen neuen Energieausweis ausstellen lassen?
Nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 ist die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags nach § 80 GModG ein eigener Anlass. Gilt Ihr vorhandener Ausweis noch, genügt er. Fehlt er oder ist er abgelaufen, brauchen Sie für ein Nichtwohngebäude einen Bedarfsausweis nach § 81 GModG.
Welche Bußgelder drohen bei fehlendem Energieausweis?
Nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR, wenn bei Verkauf oder Vermietung kein Ausweis vorliegt, Pflichtangaben in Anzeigen fehlen oder jemand unbefugt ausstellt. Wer einen vorhandenen Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 EUR. Häufiger als Bußgelder sind in der Praxis Abmahnungen.
Bleibt ein vorhandener Energieausweis nach dem 1. Januar 2027 gültig?
Ja. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre, auch ein Verbrauchsausweis, und der Stichtag ändert daran nichts. Früher endet er nur, wenn eine Änderung nach § 80 Absatz 2 GModG die Neuberechnung des ganzen Gebäudes verlangt. Die Anzeigenangaben für solche Altausweise regelt § 112 GModG ab 2027.
Was sollten Sie jetzt tun?
Zwei Daten nachsehen, dann entscheiden. Wann endet Ihr nächster Vertrag? Bis wann gilt Ihr Ausweis, oder gibt es keinen?
Die Pflicht ist nicht kompliziert. Unangenehm wird sie nur, wenn man sie eine Woche vor der Unterschrift entdeckt.
Schicken Sie mir Ihre Eckdaten über die kostenlose Vorprüfung für Ihre Gewerbeimmobilie oder rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis und liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Welche Ratgeber helfen Ihnen als Nächstes?
Diese Seiten vertiefen einzelne Fragen. Alle Themen finden Sie in der Übersicht aller Ratgeber für Nichtwohngebäude.
Wo steht das im Gesetz?
Die heute geltende Fassung steht auf gesetze-im-internet.de, die Regeln ab 2027 im Verkündungstext der Novelle.
- § 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen →
- § 79 GModG: Grundsätze, Gültigkeitsdauer und Ausnahmen →
- § 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen →
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften →
- § 112 GModG: Übergangsvorschriften, heute geltende Fassung →
- BGBl. 2026 I Nr. 226: verkündete GModG-Novelle mit dem Ausweisrecht ab 2027 →
