EPBD-Umsetzung: Bundesregierung legt Gesetzentwurf vor

Die EPBD-Umsetzung ist Pflicht: Deutschland muss die EU-Gebäuderichtlinie bis 29. Mai 2026 in nationales Recht übertragen. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung bringt Eigentümern von Nichtwohngebäuden Mindeststandards, Effizienzklassen und neue Nachweispflichten. Nachtrag Oktober 2026: Die Novelle ist seit 28. Juli 2026 verkündet, das neue Energieausweisrecht gilt ab 1. Januar 2027.

Die Überarbeitung der EPBD bleibt eines der wichtigsten Themen für alle, die ein Büro, eine Halle, eine Praxis, einen Laden oder ein Restaurant besitzen oder verwalten.

Mit der nationalen Umsetzung werden Mindeststandards, Nachweislogiken und Dokumentationspflichten für viele Bestandsobjekte greifbar.

Sie wollen Ihr Objekt verkaufen, vermieten oder einen Mietvertrag verlängern, ohne dass ein fehlendes Papier den Abschluss bremst. Genau darum geht es in dieser Nachricht.

Warum betrifft die EPBD-Umsetzung gerade Nichtwohngebäude?

Weil die Richtlinie für Nichtwohngebäude als Erstes verbindliche Mindeststandards verlangt und der Energieausweis damit vom Formular zum Steuerungsdokument wird.

Bei gewerblich genutzten Gebäuden wirken neue Effizienzvorgaben nicht nur auf den Energieverbrauch.

Sie wirken auf Vermietbarkeit, Finanzierung und Investitionsplanung.

Ein Mieter fragt nach den Nebenkosten. Ein Käufer fragt, ob in den nächsten Jahren Sanierungen fällig werden. Eine Bank fragt nach ESG-Daten. Auf alle drei Fragen ist der Energieausweis der erste Beleg, den jemand sehen will.

Für Wohngebäude verlangt die EPBD nach Artikel 9 nur Ziele für den gesamten Bestand. Für Nichtwohngebäude verlangt sie Mindeststandards für das einzelne Gebäude. Deshalb trifft die Umsetzung Gewerbeeigentümer direkter.

Was sollten Eigentümer jetzt in der Praxis vorbereiten?

Drei Dinge: die eigene Datenlage prüfen, gemischte Nutzungen sauber trennen und vorhandene Bauteile und Anlagen dokumentieren, bevor ein Verkauf oder eine Vermietung drängt.

• Eigentümer sollten ihre Datenlage frühzeitig prüfen: Baujahr, Grundrisse, Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung.
• Bestandsgebäude mit gemischter Nutzung, etwa Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, brauchen eine differenzierte Bewertung.
• Für geplante Sanierungen wird die Dokumentation vorhandener Bauteile und Anlagen wichtiger, weil jede belegte Verbesserung in die Berechnung einfließen kann.

Praxis-Tipp aus meinem Alltag: Fotografieren Sie das Typenschild Ihres Wärmeerzeugers und die Grundrisse aus der Bauakte. Mit diesen zwei Dingen ist ein großer Teil der Arbeit für einen Bedarfsausweis schon erledigt.

Führt jede Ankündigung sofort zu einer Pflicht?

Nein. Eine Pflicht entsteht erst mit dem verkündeten Gesetz und seinem Stichtag, und auch dann nicht für jedes Gebäude gleichzeitig.

Noch nicht jede Ankündigung führt sofort zu einer direkten Pflicht. Entscheidend ist, wie nationale Vorgaben konkret ausformuliert und später angewendet werden.

Wer seine Unterlagen jedoch erst bei einer Vermarktung oder Transaktion zusammensucht, verliert Zeit.

Nachtrag Oktober 2026: Inzwischen ist konkret geregelt, was gilt. Das neue Energieausweisrecht tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, ohne Übergangsfrist. Die Mindeststandards für bestehende Nichtwohngebäude folgen am 1. Januar 2030 und am 1. Januar 2033. Die Einzelheiten stehen in den folgenden Abschnitten.

Nachtrag Oktober 2026: Was ist aus dem Gesetzentwurf geworden?

Der Entwurf ist Gesetz. Bundestag und Bundesrat haben die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde sie am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Seit 29. Juli 2026 heißt das Stammgesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Es wurde umbenannt und novelliert, nicht abgeschafft.

Die Umsetzungsfrist der EPBD endete im Mai 2026. Das deutsche Gesetz kam also rund zwei Monate später.

Für Neubauten setzt die Richtlinie selbst einen weiteren Rahmen: Nach Artikel 7 der Richtlinie (EU) 2024/1275 sollen neue Gebäude öffentlicher Eigentümer ab 2028 und alle übrigen Neubauten ab 2030 Nullemissionsgebäude sein.

Einen Überblick über alle Stichtage finden Sie in meiner Nachricht zur Verkündung des GModG und seinen Stichtagen.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027 am Energieausweis für Nichtwohngebäude?

Wer ab 2027 ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis verkauft, vermietet, verpachtet oder einen solchen Vertrag verlängert, braucht einen Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis ist für Nichtwohngebäude dann nicht mehr vorgesehen.

Die Vertragsverlängerung als neuer Anlass trifft vor allem befristete Gewerbemietverträge, Pachtverträge und Leasingverträge. Im neuen § 80 GModG steht dazu ausdrücklich die Formulierung „Verlängerung eines solchen Vertrages“.

Die amtlichen Muster für die neuen Ausweise nach § 85 Abs. 3 GModG stehen noch aus. Sobald sie bekannt gemacht sind, stelle ich meine Ausweise darauf um.

Praxis-Tipp aus meinem Alltag: Legen Sie Ihre Gewerbemietverträge nebeneinander und markieren Sie jedes Laufzeitende in 2027 und 2028. Wo eine Verlängerung ansteht und kein gültiger Ausweis vorliegt, planen Sie den Bedarfsausweis vor dem Gespräch mit dem Mieter ein.

Welche Effizienzklasse bekommt ein Nichtwohngebäude ab 2027?

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis Ihres berechneten Primärenergiebedarfs zum Bedarf eines rechnerischen Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie und Nutzung. Je kleiner dieser Faktor, desto besser die Klasse.

Wohngebäude behalten ihre Skala A+ bis H. Die neue Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.

Weil sich ab 2027 Referenzgebäude und Primärenergiefaktoren ändern, kann dasselbe Gebäude nach neuem Recht anders dastehen als in einer Berechnung nach altem Recht. Mehr dazu in meiner Nachricht zu den neuen Energieeffizienzklassen A bis G.

Müssen Nichtwohngebäude mit schlechter Klasse saniert werden?

Nicht automatisch. Der Ausweis löst keine Sanierungspflicht aus. § 40 GModG verlangt ab 2030 und 2033 Mindestwerte für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen.

Ab 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen. Laut Gesetzesbegründung betrifft das ungefähr die schlechtesten 16 Prozent des Bestands.

Ab 1. Januar 2033 liegt die Grenze beim 2,95-fachen. Das trifft laut Gesetzesbegründung ungefähr die schlechtesten 26 Prozent.

Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Versorgung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme.

Ausgenommen sind unter anderem Gebäude vor Abriss, Betriebsaufgabe oder Nutzungsänderung, Baudenkmäler, Industrieanlagen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude und Fälle der Unzumutbarkeit.

Einen Nachweis nach § 41 GModG müssen Sie nur auf Verlangen der Behörde führen.

Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht wegen Klasse F oder G. Die Details lesen Sie in meiner Nachricht zur Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude der Klassen F und G.

Gilt mein Energieausweis aus 2026 weiter?

Ja. Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellung gültig, auch wenn er 2026 nach altem Recht ausgestellt wurde. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die Klassen A bis G.

Die neuen Regeln greifen erst, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Das bedeutet auch: Wer 2026 einen Bedarfsausweis für sein Nichtwohngebäude bekommt, hat ihn für zehn Jahre. Ein Ausweis ohne Klasse bleibt gültig, bis er abläuft oder eine Neuberechnung des ganzen Gebäudes nach § 80 Abs. 2 GModG nötig wird.

Was gilt für Mischgebäude und Baudenkmäler?

Mischgebäude bekommen ab 2027 keinen Verbrauchsausweis mehr. Baudenkmäler verlieren zum 1. Januar 2027 ihre Ausnahme und brauchen dann bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Energieausweis.

Bis Ende 2026 werden Wohn- und Gewerbeteil getrennt, wenn der Gewerbeanteil erheblich ist, also über 10 Prozent der Gesamtnutzfläche liegt, und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden.

Ab 2027 entfällt diese ausdrückliche Trennungsregel. Die Einordnung richtet sich dann nach der überwiegenden Nutzung. Bei erheblichem Gewerbeanteil erstelle ich in der Praxis weiterhin zwei Ausweise, für den Gewerbeteil als Bedarfsausweis. Mehr auf meiner Seite zum Energieausweis für Mischgebäude.

Für Baudenkmäler lohnt sich ein Blick auf meine Nachricht zum Wegfall der Denkmal-Ausnahme ab 2027.

Was steht auf dem Spiel, wenn der Ausweis fehlt?

Ein Bußgeld bis 10.000 Euro nach § 108 GModG, eine Abmahnung wegen fehlender Pflichtangaben in der Anzeige und vor allem ein Verkauf oder eine Vermietung, die stockt.

Das Bußgeld ist selten das größte Problem.

Teurer ist der Interessent, der abspringt, weil der Ausweis bei der Besichtigung fehlt. Oder der Mietvertrag, der nicht unterschrieben wird, weil die Unterlagen nicht vollständig sind.

Ich kenne die Unsicherheit, die dahintersteckt: neue Paragrafen, neue Klassen, neue Stichtage. Und das Gefühl, dass das alles nicht so kompliziert sein dürfte.

Muss es auch nicht.

Wie komme ich in drei Schritten zum passenden Bedarfsausweis?

Sie schicken mir Ihre Angaben, ich prüfe kostenlos, was Ihr Gebäude braucht, und Sie erhalten den Bedarfsausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

1. Kostenlose Vorprüfung anfordern. Sie nennen mir Nutzung, Baujahr und Fläche. Ich sage Ihnen, welcher Ausweis nötig ist und welche Unterlagen fehlen.
2. Unterlagen telefonisch oder per Foto schicken. Grundrisse, Typenschilder, Angaben zu Heizung und Lüftung. Kein Termin vor Ort nötig.
3. Bedarfsausweis erhalten. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt er in Ihrer Inbox.

Ich bin Stephan Grosser, DIBt-registrierter Aussteller und Immobilienexperte, seit 2018 tätig. Ich rechne nach DIN 18599 und nutze die Best-Case-Optimierung: Jede belegte Verbesserung an Hülle und Technik fließt ein, damit Ihr Gebäude nicht schlechter dasteht, als es ist.

Was fehlt, klären wir gemeinsam am Telefon. Fehlende Daten sind kein Grund abzuwarten, sondern der Grund für die Vorprüfung.

Wie die Rechtslage insgesamt aussieht, fasst mein Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht ab 2027 zusammen. Alles zum Produkt finden Sie auf der Seite Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Häufige Fragen zur EPBD-Umsetzung

Ab wann gilt das neue Energieausweisrecht für Nichtwohngebäude?

Ab 1. Januar 2027. Dann gelten Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026 und damit die neuen §§ 79 bis 88c GModG. Eine Übergangsfrist von sechs Monaten gibt es für die Ausweisregeln nicht. Bis 31. Dezember 2026 werden Ausweise noch nach der bisherigen Fassung ausgestellt und bleiben danach zehn Jahre gültig.

Brauche ich ab 2027 einen neuen Ausweis, wenn mein Verbrauchsausweis noch gültig ist?

Nein. Ein gültiger Ausweis bleibt bis zum Ende seiner zehnjährigen Laufzeit gültig, auch ein Verbrauchsausweis. Erst wenn er abläuft oder bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung kein gültiger Ausweis vorliegt, brauchen Sie für ein Nichtwohngebäude einen Bedarfsausweis mit Klasse A bis G.

Muss ich mein Gebäude sanieren, wenn es Klasse G bekommt?

Die Klasse allein verpflichtet zu nichts. § 40 GModG verlangt ab 2030 höchstens den 3,5-fachen und ab 2033 den 2,95-fachen Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Den Nachweis nach § 41 GModG führen Sie nur, wenn die Behörde ihn verlangt.

Muss jemand für den Bedarfsausweis zu mir ins Gebäude kommen?

Nein. Ich arbeite mit Ihren Angaben am Telefon und mit Fotos von Grundrissen, Typenschildern und Anlagen. Ein Termin vor Ort ist nicht nötig. Sind die Angaben vollständig, erhalten Sie den Bedarfsausweis 24 Stunden später in Ihrer Inbox, egal ob Büro, Halle, Praxis, Laden oder Gastronomie.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Klären Sie, ob Ihr Gebäude bis 2027 einen Bedarfsausweis braucht, bevor ein Mieter, Käufer oder eine Bank danach fragt.

Stellen Sie sich vor: Der Interessent fragt nach dem Energieausweis. Sie schicken ihn in einer Minute. Der Termin läuft weiter, die Unterschrift kommt.

Das ist das Ziel.

Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Stephan Grosser, gewerbepass®, DIBt-registrierter Aussteller, seit 2018. Rheinsberger Str. 76/77, 10115 Berlin.