§ 3 GEG
Die Nutzung heute ist ein Hinweis. Die Zweckbestimmung ist der Maßstab.
Das Gesetz definiert ein Wohngebäude als Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nicht unter diese Definition fällt.
Deshalb wird ein Bürohaus nicht zum Wohngebäude, nur weil eine Hausmeisterwohnung vorhanden ist. Und ein Mehrfamilienhaus wird nicht automatisch zum Nichtwohngebäude, nur weil im Erdgeschoss ein Laden vermietet ist.
Die Einordnung wirkt auf Berechnung, Nutzfläche, Effizienzklasse und Ausweisart. Wer sie am Anfang falsch setzt, kann am Ende ein Dokument für das falsche Gebäude erhalten.
Beispiele
Nichtwohngebäude sind keine einheitliche Gebäudeklasse
Ein Büro braucht andere Nutzungsprofile als eine Lagerhalle. Ein Restaurant andere Technik als eine Arztpraxis. Genau deshalb wird ein NWG nach DIN V 18599 zoniert.
Bürogebäude
Verwaltung, Kanzlei, Agentur oder Unternehmenszentrale
Details ansehen →Lager- und Gewerbehalle
beheizte oder gekühlte Lager-, Logistik- und Gewerbeflächen
Details ansehen →Werkstatt
Handwerk, Service, Produktion und technische Nebenflächen
Details ansehen →Einzelhandel
Ladenlokal, Fachmarkt, Supermarkt oder Verkaufszentrum
Details ansehen →Arztpraxis
Praxis, Ärztehaus und medizinische Nutzung
Details ansehen →Gastronomie und Hotel
Restaurant, Café, Küche, Beherbergung und Veranstaltungsnutzung
Details ansehen →Weitere Sondernutzungen wie Schulen, Kitas, Kliniken, Sporthallen, Kulturgebäude und Behörden sind ebenfalls Nichtwohngebäude, wenn ihre Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Die Übersicht Energieausweis nach Gebäudetyp führt zu den wichtigsten Praxisfällen.
Der Grenzfall
Ein Laden im Erdgeschoss macht noch kein Nichtwohngebäude
Bei Wohn- und Geschäftshäusern zählt nicht ein einzelnes Merkmal. Es zählt die Kombination aus Zweck, Umfang und technischer Eigenständigkeit.
| Situation | Mögliche Einordnung | Was geprüft wird |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus mit kleinem Laden | häufig überwiegend Wohngebäude | Flächenanteil, technische Abweichung, bauliche Trennung |
| Bürohaus mit Hausmeisterwohnung | häufig Nichtwohngebäude | überwiegende Zweckbestimmung des Gesamtgebäudes |
| Großer Gewerbesockel mit Wohnungen darüber | echter Grenzfall | Nutzung, Flächen, Anlagentechnik, Stichtag und Abgrenzbarkeit |
Für Wohn- und Geschäftshäuser führt die Mischgebäude-Seite zur kostenlosen Vorprüfung des konkreten Objekts.
GModG ab 2027
Aus einer Definition werden konkrete Folgen
Ab 1. Januar 2027 ist die Einordnung als Nichtwohngebäude an mehreren Stellen geschäftlich relevant.
Bedarf statt Verbrauch
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung verlangt § 80 Absatz 3 für neu auszustellende NWG-Ausweise eine energetische Bilanzierung.
Neue Klassen A bis G
Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Skala. Sie basiert auf dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude.
Renovierungsanforderungen 2030 und 2033
Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten Schwellenwerte nach § 40. Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen bleiben entscheidend.
Andere Angaben im Ausweis
Bei Nichtwohngebäuden erfasst die Bilanz auch Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung, nicht nur Heizung und Warmwasser.
Vertiefungen: Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude, Sanierungspflicht ab 2030/2033 und verkündete GModG-Stichtage.
Häufige Fragen zur Definition des Nichtwohngebäudes
Was ist ein Nichtwohngebäude nach dem GModG?
§ 3 GEG definiert ein Nichtwohngebäude als ein Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Entscheidend ist die Zweckbestimmung des Gebäudes. Typische Beispiele sind Bürogebäude, Gewerbehallen, Geschäfte, Praxen, Werkstätten, Hotels und öffentliche Gebäude.
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Ist jedes gewerblich genutzte Gebäude automatisch ein Nichtwohngebäude?
Nein. Eine einzelne gewerbliche Einheit macht ein überwiegend zum Wohnen bestimmtes Gebäude nicht automatisch zum Nichtwohngebäude. Umgekehrt kann eine kleine Hausmeisterwohnung in einem großen Betriebsgebäude die Einordnung als Nichtwohngebäude nicht verändern. Das Gesamtgebäude und gegebenenfalls abgrenzbare Teile müssen geprüft werden.
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Was gilt für ein Wohn- und Geschäftshaus?
Bis 31. Dezember 2026 verlangt § 106 GEG unter bestimmten Voraussetzungen eine getrennte Behandlung wesentlich unterschiedlicher und nicht unerheblicher Wohn- und Nichtwohnbereiche. Zum 1. Januar 2027 wird diese Vorschrift durch eine neue Solarregel ersetzt. Dann wird die Einordnung nach der überwiegenden Zweckbestimmung des Gebäudes besonders wichtig.
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Braucht jedes Nichtwohngebäude einen Energieausweis?
Nicht jederzeit. Ein Ausstellungsanlass besteht insbesondere bei Neubau sowie bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 gilt das ausdrücklich auch bei Vertragsverlängerungen. Daneben gibt es Aushangpflichten und gesetzliche Ausnahmen.
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Welcher Energieausweis gilt für Nichtwohngebäude ab 2027?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung verlangt § 80 Absatz 3 GEG ab 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude eine energetische Bilanzierung nach § 81, sofern kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Der Verbrauchsausweis nach § 82 ist dann auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
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Löst eine schlechte Effizienzklasse automatisch eine Sanierungspflicht aus?
Nein. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten ab 2030 und 2033 Renovierungsanforderungen nach § 40 GEG. Maßgeblich sind gesetzliche Schwellenwerte, Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Der Energieausweis oder die Klasse allein löst keine automatische Pflicht aus.
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