§ 3 GModG
Was sagt § 3 GModG, und warum zählt der Zweck mehr als der Mietvertrag?
Das Gesetz definiert nur das Wohngebäude. Alles andere ist Nichtwohngebäude. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des ganzen Gebäudes, nicht die Nutzung an einem zufälligen Tag.
§ 3 Absatz 1 Nummer 33 GModG: „Wohngebäude“ ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlicher Einrichtungen.
Deshalb wird ein Bürohaus nicht zum Wohngebäude, nur weil oben ein Hausmeister wohnt. Und ein Mehrfamilienhaus wird nicht zum Nichtwohngebäude, nur weil unten ein Bäcker verkauft.
Ein Pflegeheim ist ein Wohngebäude, obwohl dort im Schichtdienst gearbeitet wird. Das überrascht viele.
Die Einordnung wirkt auf Berechnung, Nutzfläche, Effizienzklasse und Ausweisart. Wer sie am Anfang falsch setzt, bekommt am Ende ein Dokument für das falsche Gebäude.
Beispiele
Welche Gebäude sind typische Nichtwohngebäude?
Büros, Hallen, Werkstätten, Läden, Praxen, Gastronomie und Hotels. Gemeinsam ist ihnen nur eines: Sie dienen nicht überwiegend dem Wohnen.
Ein Büro braucht andere Nutzungsprofile als eine Lagerhalle. Ein Restaurant andere Technik als eine Arztpraxis. Deshalb wird ein Nichtwohngebäude für die Berechnung in Zonen aufgeteilt: bis 31. Dezember 2026 nach DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10.
Bürogebäude
Verwaltung, Kanzlei, Agentur oder Unternehmenszentrale, auch mit Hausmeisterwohnung
Details ansehen →Lager- und Gewerbehalle
beheizte oder gekühlte Lager-, Logistik- und Gewerbeflächen
Details ansehen →Werkstatt
Handwerk, Service, Produktion und technische Nebenflächen
Details ansehen →Einzelhandel
Ladenlokal, Fachmarkt, Supermarkt oder Verkaufszentrum
Details ansehen →Arztpraxis
Praxis, Ärztehaus und medizinische Nutzung
Details ansehen →Gastronomie und Hotel
Restaurant, Café, Küche, Beherbergung und Veranstaltungsnutzung
Details ansehen →Weitere Sondernutzungen wie Schulen, Kitas, Kliniken, Sporthallen, Kulturgebäude und Behörden sind ebenfalls Nichtwohngebäude, wenn ihre Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Die Übersicht Energieausweis nach Gebäudetyp führt zu den wichtigsten Praxisfällen.
Der Grenzfall
Wann wird ein Wohn- und Geschäftshaus zum Nichtwohngebäude?
Erst wenn das Gewerbe das Gebäude prägt. Ein kleiner Laden unter vier Wohnetagen ändert die Einordnung nicht. Bis 31. Dezember 2026 kann ein erheblicher, technisch eigenständiger Gewerbeteil aber nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sein.
Zwei Häuser, beide fünf Geschosse. Im ersten verkauft unten ein Optiker, darüber wird gewohnt. Im zweiten liegen drei Geschosse Büro und Praxis, oben zwei Wohnungen. Von außen gleich. Rechtlich zwei verschiedene Gebäude.
| Situation | Mögliche Einordnung | Was geprüft wird |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus mit kleinem Laden | häufig überwiegend Wohngebäude | Flächenanteil, technische Abweichung, bauliche Trennung |
| Bürohaus mit Hausmeisterwohnung | häufig Nichtwohngebäude | überwiegende Zweckbestimmung des Gesamtgebäudes |
| Großer Gewerbesockel mit Wohnungen darüber | echter Grenzfall | Nutzung, Flächen, Anlagentechnik, Stichtag und Abgrenzbarkeit |
| Alten- oder Pflegeheim | Wohngebäude nach § 3 GModG | ob ein Heim oder eine ähnliche Einrichtung vorliegt |
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GModG ab 2027
Was ändert sich für Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2027?
Wer ab 1. Januar 2027 einen neuen Ausweis für ein Nichtwohngebäude braucht, bekommt nur noch einen Bedarfsausweis, erstmals mit einer Klasse von A bis G. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Zwei Pflichten werden gern verwechselt. Vorlegen müssen Sie den Ausweis bei jedem Anlass, spätestens bei der Besichtigung. Neu ausstellen müssen Sie nur, wenn kein gültiger Ausweis da ist. Fehlt er, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 EUR.
Ausgenommen bleiben kleine Gebäude: bis Ende 2026 mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 m². Ein Kiosk mit genau 50 m² ist also 2026 befreit und 2027 nicht. So schmal kann eine Grenze sein.
Bedarf statt Verbrauch
Muss bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ein neuer Ausweis ausgestellt werden, verlangt § 80 Absatz 3 GModG eine energetische Bilanzierung nach § 81. Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Vertragsverlängerung als Anlass
Wer einen befristeten Gewerbemietvertrag, eine Pacht oder ein Leasing verlängert, muss ab 2027 einen gültigen Ausweis vorlegen.
Denkmal-Ausnahme entfällt
Baudenkmäler brauchen ab 1. Januar 2027 bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung ebenfalls einen Energieausweis.
Digital und vollständiger
Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier nur auf Verlangen. Die Bilanz umfasst Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung.
Wie funktionieren die neuen Klassen A bis G?
Ein Nichtwohngebäude wird an sich selbst gemessen: am Referenzgebäude, einem rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie und Nutzung. Maßstab ist Anlage 10a GModG. Wohngebäude behalten A+ bis H.
| Klasse | Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | höchstens 1,0 und nur Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort |
| B / C / D | über 1,0 / über 1,48 / über 1,97 |
| E / F / G | über 2,46 / über 2,95 / über 3,5 |
Und § 40 GModG? Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude darf der Primärenergiebedarf ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Jede Erfüllungsfiktion wirkt für sich: Baujahr ab 1996, Hülle auf Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse, Fernwärme. Dazu kommen Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus.
Vertiefungen: Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude, Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 und verkündete GModG-Stichtage.
Häufige Fehler
Welche Fehler bei der Einordnung kosten Sie Zeit und Geld?
Die meisten Fehler passieren, bevor jemand rechnet.
- Der Mietvertrag entscheidet. Nein. Maßgeblich ist der Zweck des Gebäudes.
- Pflegeheim gleich Gewerbe. Alten- und Pflegeheime sind nach § 3 GModG Wohngebäude.
- Für 2027 einen Verbrauchsausweis einplanen. Neu ausgestellt wird für Nichtwohngebäude dann nur noch der Bedarfsausweis.
- Klasse F oder G gleich Sanierungspflicht. Die Klasse verpflichtet zu nichts. § 40 GModG knüpft an das Referenzgebäude und die Stichtage 2030 und 2033.
Wie bereiten Sie die Einordnung richtig vor?
Mit Baugenehmigung, Flächenliste und Fotos. Mehr braucht die kostenlose Vorprüfung nicht, und niemand muss Ihr Gebäude betreten.
Praxis-Tipp 1: Suchen Sie zuerst die Baugenehmigung. Bevor ich rechne, frage ich nach ihr oder der letzten Nutzungsänderung. Dort steht die Zweckbestimmung schwarz auf weiß. Ein Foto der ersten Seite reicht oft.
Praxis-Tipp 2: Trennen Sie Flächen nach Nutzung. Erdgeschoss Laden 120 m², drei Obergeschosse Wohnen je 140 m². Mit so einer Zeile sehe ich sofort, wohin das Haus kippt.
Praxis-Tipp 3: Prüfen Sie Ihre Vertragslaufzeiten. Wird ein Gewerbemietvertrag 2027 verlängert? Dann schauen Sie jetzt auf das Feld „gültig bis“ Ihres Ausweises.
Alle Unterlagen zeigt die Checkliste für den Energieausweis eines Nichtwohngebäudes.
Welche Fragen zur Definition des Nichtwohngebäudes höre ich am häufigsten?
Was ist ein Nichtwohngebäude nach dem GModG?
Ein Nichtwohngebäude ist nach § 3 GModG jedes Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Typisch sind Bürogebäude, Lager- und Gewerbehallen, Werkstätten, Läden, Praxen, Hotels, Schulen und Behörden. Alten- und Pflegeheime zählen dagegen ausdrücklich zu den Wohngebäuden, auch wenn sie gewerblich betrieben werden.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Ist jedes gewerblich genutzte Gebäude automatisch ein Nichtwohngebäude?
Nein. Ein Laden im Erdgeschoss macht ein überwiegend zum Wohnen bestimmtes Haus nicht zum Nichtwohngebäude. Umgekehrt bleibt ein Bürohaus mit Hausmeisterwohnung ein Nichtwohngebäude. Maßgeblich ist die überwiegende Zweckbestimmung des ganzen Gebäudes. Bis Ende 2026 kann ein erheblicher, technisch abweichender Gewerbeteil nach § 106 GModG zusätzlich getrennt zu behandeln sein.
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Was gilt für ein Wohn- und Geschäftshaus ab 2027?
Bis 31. Dezember 2026 trennt § 106 GModG wesentlich andere Nutzungen mit nicht unerheblichem Flächenanteil, in der Praxis über 10 Prozent der Gebäudenutzfläche. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Trennungsregel. Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude, nach DIN/TS 18599 in Zonen gerechnet wie ein Nichtwohngebäude; ein Verbrauchsausweis ist für gemischt genutzte Gebäude nicht mehr möglich.
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Braucht jedes Nichtwohngebäude einen Energieausweis, und welcher gilt ab 2027?
Vorlegen müssen Sie ihn bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, ab 2027 auch bei Vertragsverlängerung. Neu ausstellen müssen Sie nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 ist das bei Nichtwohngebäuden immer ein Bedarfsausweis nach § 81 GModG. Ausnahmen gelten etwa für kleine Gebäude und bis Ende 2026 für Baudenkmäler.
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Löst eine schlechte Effizienzklasse automatisch eine Sanierungspflicht aus?
Nein. Der Energieausweis löst keine Pflicht aus. § 40 GModG verlangt für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes beim Primärenergiebedarf. Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen gehen vor. Für Wohngebäude gibt es keine solche individuelle Pflicht.
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Fazit
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Ordnen Sie Ihr Gebäude ein, bevor Sie bestellen. Die Definition passt auf eine Zeile. Die Folgen nicht.
Ein Bürohaus ist ein Bürohaus. Aber wenn bei Ihnen gewohnt und gearbeitet wird oder ein Vertrag 2027 verlängert wird: Warum raten, wenn die Antwort nichts kostet?
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