Wochenlang kursierten Halbwahrheiten: mal sollte die neue Skala “sofort” gelten, mal “irgendwann 2027”, mal für alle Gebäude, mal nur für manche. Seit dem 28. Juli 2026 ist Schluss damit. An diesem Tag wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Damit stehen die Stichtage und Zahlen fest, und zwar nicht als Prognose, sondern als geltendes Recht. Wir haben den verkündeten Gesetzestext ausgewertet. Hier ist, was für Eigentümer und Verwalter von Nichtwohngebäuden jetzt wirklich zählt.
Der entscheidende Stichtag: 1. Januar 2027
Das Gesetz tritt gestuft in Kraft. Der Heizungsteil gilt bereits seit dem 29. Juli 2026. Der für Gewerbeimmobilien entscheidende Teil, die neuen Energieausweis-Regeln (Artikel 2, Paragrafen 79 bis 88 samt Anlagen), tritt laut Artikel 9 des Gesetzes exakt am 1. Januar 2027 in Kraft. Nicht “rund sechs Monate nach Verkündung”, nicht “voraussichtlich Anfang 2027”, sondern auf den Tag genau.
Das heißt im Klartext: Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für neu ausgestellte Energieausweise die bisherige Rechtslage. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die neue.
Die endgültigen Klassengrenzen für Nichtwohngebäude
Nichtwohngebäude erhalten die neue Skala A bis G (Anlage 10a). Maßstab ist das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude, einem rechnerischen Zwilling Ihres Gebäudes mit gleicher Geometrie und Nutzung, aber normativ vorgegebener Hülle und Technik. Wichtig: Die endgültigen Grenzen weichen von den Entwurfszahlen ab, die vielerorts noch zitiert werden.
Zwei Details, die häufig falsch berichtet werden:
- Klasse A ist doppelt geschützt. Ein Faktor von 1,0 oder besser reicht nicht. Das Gebäude darf am Standort zusätzlich keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen, muss also ein Nullemissionsgebäude sein.
- Wohngebäude behalten A+ bis H. Die neue A-G-Skala gilt nur für Nichtwohngebäude. Wer für ein Wohnhaus eine “neue EU-Klasse” verspricht, zitiert das falsche Gesetz.
Verbrauchsausweis: Ab 2027 nur noch für reine Wohngebäude
Der neue Paragraf 82 beschränkt den Verbrauchsausweis auf Gebäude, die “ausschließlich Wohnzwecken dienen”. Für Nichtwohngebäude bedeutet das: Ab dem 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ein Bedarfsausweis auszustellen. Auch beim Mischgebäude braucht der Gewerbeteil künftig zwingend den Bedarfsausweis.
Und noch eine Falschmeldung können wir einsortieren: Die oft zitierte Pflicht zu “monatlichen Verbrauchsdaten über 24 Monate” stand nur im Regierungsentwurf. Das verkündete Gesetz verlangt für (Wohn-)Verbrauchsausweise Verbrauchsdaten, die jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren erfasst wurden, mit Witterungsbereinigung und aktueller Abrechnungsperiode.
Die wichtigste Praxisfrage: Was gilt für Ausweise aus 2026?
Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt. Wer 2026 noch einen Ausweis nach geltendem Recht erhält, kann ihn grundsätzlich bis zum Ablauf dieser zehn Jahre für Verkauf und Vermietung verwenden. Eine Austauschpflicht wegen des GModG gibt es nicht.
Das öffnet ein Zeitfenster, das viele Eigentümer unterschätzen: Wer jetzt handelt, sichert sich noch die aktuelle Rechtslage und hat bis weit in die 2030er Jahre Ruhe. Wer bis 2027 wartet, rechnet nach neuem Recht, mit dem Referenzgebäude-Maßstab und der Skala oben. Für manche Gebäude ist das egal. Für andere entscheidet es darüber, mit welcher Klasse sie die nächsten zehn Jahre in jeder Immobilienanzeige stehen.
Welcher Fall auf Ihr Gebäude zutrifft, lässt sich nicht raten, sondern nur rechnen. Genau dafür gibt es unsere kostenlose Vorprüfung: Unterlagen hochladen, wir schätzen ein, wo Ihr Gebäude landet und ob sich Eile lohnt, bevor Sie einen Euro ausgeben.
Was noch offen ist
Die Grundsatzentscheidungen stehen im Gesetz. Offen sind Verwaltungsdetails: die neuen amtlichen Ausweismuster (werden noch im Bundesanzeiger bekannt gemacht), das Berechnungsverfahren für Verbrauchswerte und die Umstellung der Software- und Kontrollsysteme auf die DIN/TS 18599:2025-10. Für Eigentümer ändert das nichts an den Stichtagen, es betrifft die technische Umsetzung durch Aussteller wie uns.
Stand dieser Einordnung: 8. August 2026. Grundlage ist der verkündete Gesetzestext, nicht die Entwurfsfassung. Wo sich durch die noch ausstehenden Bekanntmachungen etwas ändert, lesen Sie es hier zuerst.