Es gibt eine Zahl im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, die jeder Eigentümer einer Gewerbeimmobilie kennen sollte: 2,95. Liegt der Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes ab 2033 über dem 2,95-fachen des Referenzgebäudes, verlangt Paragraf 40 GModG von Ihnen geeignete Maßnahmen. Ab 2030 gilt bereits die erste Stufe beim Faktor 3,5. In der Systematik der neuen Effizienzklassen entspricht das ungefähr: erst die Klasse G, dann die Klassen F und G. Zum ersten Mal gibt es damit in Deutschland eine gesetzliche Renovierungsanforderung, die schlicht daran hängt, wie schlecht ein Nichtwohngebäude dasteht.
Das ist keine Panikmache und keine Auslegungsfrage mehr. Es steht seit dem 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Aber, und das ist genauso wichtig: Es ist auch kein Automatismus. Wer die Regel versteht, kann sie managen. Wer sie ignoriert, überlässt das Ergebnis dem Zufall.
Was Paragraf 40 wirklich verlangt
Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Deutschland, Mindeststandards für bestehende Nichtwohngebäude einzuführen. Die Logik: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands müssen bis 2030 über einen Grenzwert gehoben werden, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Das GModG übersetzt das in zwei harte Zahlen:
- Ab 1. Januar 2030: Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes (ungefähr: raus aus Klasse G).
- Ab 1. Januar 2033: höchstens das 2,95-fache (ungefähr: raus aus F und G).
Wichtig für die Einordnung: Das Gesetz schreibt keine bestimmte Maßnahme und schon gar keine Komplettsanierung vor. Gefordert ist, den Grenzwert einzuhalten, auf welchem Weg auch immer: neue Anlagentechnik, Beleuchtung, Dämmung einzelner Bauteile, Anschluss an ein Wärmenetz oder eine Kombination. Oft reicht weniger, als Eigentümer befürchten.
Wer automatisch aus dem Schneider ist
Paragraf 40 hat eingebaute Entlastungen, die in der Aufregung meist untergehen. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn
- das Gebäude ab 1996 errichtet wurde,
- ein älteres Gebäude nachweislich mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreicht,
- die Wärme überwiegend aus Wärmepumpe oder Biomasse stammt oder
- das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird.
Dazu kommen echte Ausnahmen, etwa für Gebäude mit feststehendem Abriss, bei Denkmalschutz, für Industriehallen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf sowie generell bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Und eine Klarstellung, die uns wichtig ist, weil sie draußen oft falsch erzählt wird: Der Energieausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus. Er ist Information und gegebenenfalls Nachweis, kein Bescheid. Ob ein Gebäude unter Paragraf 40 fällt, entscheidet der Primärenergie-Grenzwert, nicht das Etikett auf dem Papier.
Warum das Thema trotzdem auf jeden Schreibtisch gehört
Weil die Klasse längst mehr ist als eine Formalie. Ein Nichtwohngebäude, das ab 2027 mit F oder G im Ausweis steht, trägt dieses Etikett zehn Jahre lang in jede Immobilienanzeige, jede Due Diligence und jedes Finanzierungsgespräch. Banken und Investoren fragen Energie- und ESG-Daten von Gewerbeimmobilien zunehmend systematisch ab, die Aufsicht verlangt das von ihnen ausdrücklich. Ein Gebäude nahe an den Paragraf-40-Grenzwerten wird in jeder Verhandlung zum Preisargument der Gegenseite, ganz gleich, ob am Ende tatsächlich eine Maßnahme fällig wird oder eine Ausnahme greift.
Umgekehrt gilt: Wer schwarz auf weiß zeigen kann, dass sein Gebäude über der kritischen Schwelle liegt, oder dass eine Erfüllungsfiktion greift, hat ein Verkaufsargument, das die Konkurrenz nicht hat.
Die Klasse steht nicht fest, bevor gerechnet wurde
Und damit zum Punkt, der in kaum einem Beitrag zu diesem Thema steht: Die Effizienzklasse ist kein Naturgesetz, sie ist das Ergebnis einer Berechnung. Und in dieser Berechnung gibt es legale Spielräume, die über eine ganze Klasse entscheiden können.
Wo keine Daten vorliegen, arbeiten viele Aussteller mit pauschalen, bewusst konservativen Annahmen: schlechtester anzunehmender Dämmstandard, Standardwerte für die Anlagentechnik, ungünstige Zonierung der Nutzflächen. Jede dieser Pauschalen kostet Punkte. Wer stattdessen die tatsächlichen Kennwerte belegt, das reale Baujahr der Heizung, die nachgerüstete Dämmung, die korrekte Aufteilung der Nutzungszonen, rechnet mit der Wahrheit statt mit dem Malus. Wir nennen das Best-Case-Optimierung: alle Spielräume nutzen, die das Berechnungsverfahren legal hergibt, keinen einzigen darüber hinaus.
Für ein Gebäude, das rechnerisch knapp über dem Faktor 2,95 liegt, ist das der Unterschied zwischen “fällt ab 2033 unter Paragraf 40” und “liegt darüber und ist raus”. Zwischen einem F und einem E im Ausweis. Zwischen Preisabschlag und Verhandlungsposition.
So finden Sie heraus, wo Ihr Gebäude steht
Sie müssen dafür nichts beauftragen und niemanden ins Haus lassen. Schicken Sie uns über die kostenlose Vorprüfung die Unterlagen, die Sie haben: Baujahr, Flächen, Heizung, gerne Pläne und Fotos. Wir schätzen ein, in welchem Klassenbereich Ihr Gebäude voraussichtlich landet, ob die Paragraf-40-Schwellen ein Thema sind und welche Spielräume die Berechnung hergibt. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie den Bedarfsausweis beauftragen, zum Festpreis von 899 Euro, alles inklusive, bundesweit und komplett ohne Vor-Ort-Termin.
Offene Punkte klären wir telefonisch oder per Foto. Und wenn die Vorprüfung zeigt, dass Ihr Gebäude ohnehin komfortabel im grünen Bereich liegt, wissen Sie auch das, bevor Sie Geld ausgeben.
Stand dieser Einordnung: 8. August 2026, auf Basis des am 28. Juli 2026 verkündeten Gesetzestextes. Die Details der behördlichen Nachweisführung werden noch konkretisiert; an den Grenzwerten und Fristen ändert das nichts.