Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz und wen betrifft es?
Vier Verfahrensstufen, nicht ein Datum
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Beschluss, Verkündung und Geltungsbeginn liegen zeitlich auseinander, und genau das führt in vielen Erklärungen zu Verwechslungen. Wer von "dem GModG-Stichtag" spricht, meint oft unterschiedliche Termine.
| Datum | Stufe | Was passiert |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | Bundestagsbeschluss | Der Bundestag beschließt das Gebäudemodernisierungsgesetz mit 323 Ja- zu 271 Nein-Stimmen. Der Bundesrat erhebt keine Einwände. |
| 28.07.2026 | Verkündung | Das Gesetz erscheint als BGBl. 2026 I Nr. 226 im Bundesgesetzblatt. Der Gesetzestext selbst ist auf den 23.07.2026 datiert. |
| 29.07.2026 | Erstes Inkrafttreten | Die meisten Regelungen des GModG gelten ab diesem Tag. Für den Energieausweis gilt eine eigene, spätere Frist. |
| 01.01.2027 | Geltung Energieausweisrecht | Artikel 2 des GModG, die Neufassung der Energieausweisregeln in den §§ 79 ff. GEG, tritt in Kraft. Ab hier gelten die neuen Anlässe, Klassen und Berechnungsregeln. |
Quellen: bundestag.de, recht.bund.de, gmodg.bund.de. Details im Quellenverzeichnis am Ende der Seite.
Seit wann gilt es und welche Teile gelten erst ab wann?
Zwei Geschwindigkeiten in einem Gesetz
Das GModG selbst gilt seit dem 29. Juli 2026, einen Tag nach der Verkündung. Artikel 2, die Neufassung der Energieausweisregeln in den §§ 79 ff. GEG, hat eine eigene, spätere Geltung: den 1. Januar 2027. Wer das GEG nur für Heizungsfragen liest, übersieht diesen Unterschied leicht.
Bis Ende 2026 gilt für Energieausweise die bisherige Rechtslage weiter. Wer jetzt bestellt, bekommt einen Ausweis nach heutigem Recht, der seine zehn Jahre Gültigkeit unabhängig vom Stichtag behält.
Was ändert sich konkret gegenüber dem bisherigen GEG?
Bis 31.12.2026 gegen ab 01.01.2027, für Nichtwohngebäude
Für Nichtwohngebäude ändern sich vier Dinge mit dem Stichtag: der zulässige Ausweistyp, der Anlasskatalog, die Regel für gemischt genutzte Gebäude und die Klassenskala. Die Tabelle zeigt beide Rechtsstände nebeneinander.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Zulässiger Ausweistyp NWG | Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis stehen für Nichtwohngebäude nebeneinander. | Neu ausgestellt wird nur noch der Bedarfsausweis nach § 81. Ein Verbrauchsausweis ist ab 2027 nur noch für Gebäude vorgesehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. |
| Anlass Vertragsverlängerung | § 80 nennt Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing als Anlässe. | § 80 Absatz 3 nennt ausdrücklich auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt. |
| Gemischt genutzte Gebäude (§ 106) | § 106 regelt die Trennung von Wohn- und Nichtwohnteilen für die Ausweispflicht. | § 106 wird durch Artikel 2 Nummer 43 GModG vollständig neu belegt: Solarenergie in Gebäuden. Die Einordnung gemischt genutzter Gebäude läuft künftig über die neue Gebäudesystematik, unter anderem § 20 Absatz 2. |
| Effizienzklassen | Die Einordnung folgt der bisherigen Systematik ohne eigene NWG-Skala. | Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Skala A bis G nach Referenzgebäude-Verhältnis. |
| Denkmal-Ausnahme | § 79 Absatz 4 Satz 2 nimmt Baudenkmäler von der Anwendung des § 80 Absatz 3 bis 7 aus, also von Vorlage, Übergabe und Aushang. | Die pauschale Ausnahme entfällt. Bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung wird ein gültiger Ausweis grundsätzlich relevant, unabhängig vom Denkmalstatus. |
Was bedeutet das GModG speziell für Nichtwohngebäude?
Der Bedarfsausweis wird zum Standard
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und ab 2027 auch bei Vertragsverlängerung verlangt § 80 Absatz 3 für Nichtwohngebäude die energetische Bilanzierung nach § 81. Das ist der Bedarfsausweis. Ein neu ausgestellter Verbrauchsausweis ist für diesen Fall nicht mehr vorgesehen.
Praktisch heißt das: Wer ab 2027 ein Nichtwohngebäude vermietet, verlängert oder verkauft und keinen gültigen Ausweis hat, bekommt einen Bedarfsausweis nach DIN V 18599, nicht mehr nach Verbrauchsdaten. Die vollständigen Fristen und Ausnahmen für Gewerbe stehen im Pflicht-Ratgeber für Gewerbeimmobilien. Wer konkret einen Verkauf plant, findet die Verkaufsdramaturgie von Exposé bis Notartermin im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie.
Was bedeutet es für gemischt genutzte Gebäude?
§ 106 verschwindet nicht, er wird umgewidmet
Bis 31. Dezember 2026 regelt § 106 GEG die Trennung von Wohn- und Nichtwohnteilen für die Ausweispflicht. Ab 1. Januar 2027 wird § 106 durch Artikel 2 Nummer 43 GModG vollständig durch eine Solarpflicht-Regelung ersetzt. Die bisherige Trennungsregel entfällt an dieser Stelle ersatzlos.
Die Einordnung gemischt genutzter Gebäude läuft ab 2027 stattdessen über die neue Gebäudesystematik, unter anderem § 20 Absatz 2. Weil das ein häufiger Fehlerpunkt in älteren Zusammenfassungen ist: Wer noch liest, § 106 gelte über 2027 hinaus als Trennungsregel weiter, liest eine überholte Fassung.
Für Laden-, Praxis- oder Büroflächen mit Wohnungen im gleichen Haus lohnt sich deshalb eine Einzelprüfung vor der Beauftragung. Details zur laufenden Behandlung von Mischgebäuden stehen unter Energieausweis für Mischgebäude.
Was passiert mit Ausweisen, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden?
Bestandsschutz gilt, der Stichtag löscht nichts
Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Das GModG enthält keine Regel, nach der ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Ausweis zu diesem Stichtag automatisch ungültig wird. Eine vorzeitige Neuausstellung wird nur bei einer relevanten baulichen Änderung am Gebäude erforderlich. Die vollständige Zehnjahresfrist, den Fristbeginn und einen Ablauf-Fahrplan nach Ausstellungsjahr erklärt der Ratgeber Energieausweis Gültigkeit.
Welche Fristen sollte ich mir notieren?
Drei Termine für Eigentümer und Verwalter
Der 1. Januar 2027 für jede Neuausstellung, die gestaffelte Solarpflicht ab 2027 für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude, und die separaten Schwellen der Sanierungspflicht nach § 40 für 2030 und 2033. Eine schlechte Klasse allein löst keine Sanierungspflicht aus, dafür gelten eigene Voraussetzungen.
Kostenlose Vorprüfung startenDer GModG-Strang im Zeitverlauf
Alle Meldungen zum GModG, an einem Ort
Jede Meldung war zu ihrem Zeitpunkt ein eigener Anlass. Zusammen ergeben sie den Verlauf des Gesetzes, von der EU-Richtlinie bis zur verkündeten Fassung.
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Der Bundestagsbeschluss selbst, mit erstem Überblick über Klassen und Bestandsschutz.
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Die Verkündung im Bundesgesetzblatt und die damit endgültigen Stichtage.
- 08.08.2026 Sanierungspflicht ab 2030: Warum Klasse F und G beim Gewerbe jetzt bares Geld kosten können
Die separate Sanierungspflicht nach § 40 für die schlechtesten Klassen.
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Warum denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien ab 2027 nicht mehr automatisch ausgenommen sind.
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Die neue A-bis-G-Skala für Nichtwohngebäude im Detail.
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Der europäische Ursprung des GModG, die EU-Gebäuderichtlinie.
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Förderseite der Reform, unabhängig von der Ausweispflicht.
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Früher Vorläufer-Artikel zu Mindeststandards für öffentliche NWG.
Wo hört das GModG auf?
Was dieser Hub nicht macht
Dieser Überblick erklärt das Gesetz, nicht jede einzelne Pflichtsituation. Ob und wann genau Sie einen Energieausweis brauchen, steht im Pflicht-Ratgeber für Gewerbe. Was ein Nichtwohngebäude rechtlich überhaupt ist, klärt die Definition. Die generische, gebäudeartübergreifende Zeitachse mit Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung und Bestandsschutz steht im Ratgeber Energieausweis-Pflicht: was ab 2027 gilt.
Die neue Klassenskala im Detail erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen. Und ob für Ihr Gebäude Verbrauchs- oder Bedarfsausweis in Frage kommt, klärt dieser Vergleich.
Was wir nicht anbieten: geförderte Energieberatung, Sanierungsplanung oder eine Datenaufnahme vor Ort. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt, die Datenaufnahme läuft telefonisch, per Foto und aus Ihren Unterlagen.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz und wen betrifft es?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die große Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), beschlossen am 10. Juli 2026. Es betrifft alle Gebäudeeigentümer, auch Eigentümer und Verwalter von Nichtwohn- und Mischgebäuden, weil es unter anderem die Energieausweisregeln in den §§ 79 ff. GEG neu fasst.
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Seit wann gilt das GModG und welche Teile gelten erst später?
Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Die meisten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Artikel 2, die Neufassung des Energieausweisrechts, tritt erst am 1. Januar 2027 in Kraft.
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Was ändert sich konkret gegenüber dem bisherigen GEG?
Ab 1. Januar 2027 nennt § 80 Absatz 3 auch die Vertragsverlängerung als Anlass, § 106 verliert seine bisherige Funktion als Trennungsregel für gemischt genutzte Gebäude und wird durch eine Solarpflicht-Regelung ersetzt, und Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Klassenskala A bis G.
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Was bedeutet das GModG speziell für Nichtwohngebäude?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und ab 2027 auch Vertragsverlängerung verlangt § 80 Absatz 3 für Nichtwohngebäude die energetische Bilanzierung nach § 81, also den Bedarfsausweis. Ein neu ausgestellter Verbrauchsausweis ist für diesen Fall nicht mehr vorgesehen.
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Was bedeutet es für gemischt genutzte Gebäude?
Bis 31. Dezember 2026 regelt § 106 die Trennung von Wohn- und Nichtwohnteilen. Ab 1. Januar 2027 wird § 106 durch Artikel 2 Nummer 43 GModG vollständig durch Solarenergie in Gebäuden ersetzt. Die Einordnung läuft künftig über die neue Gebäudesystematik, unter anderem § 20 Absatz 2.
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Was passiert mit Ausweisen, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden?
Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Das GModG macht ihn zum 1. Januar 2027 nicht automatisch ungültig. Bei einer relevanten baulichen Änderung am Gebäude kann die Gültigkeit unabhängig vom Stichtag vorzeitig enden.
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Welche Fristen sollte ich mir als Eigentümer oder Verwalter notieren?
Wichtig ist der 1. Januar 2027 für alle Neuausstellungen, plus die gestaffelten Fristen zur Solarpflicht ab 2027 für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude. Für die separate Sanierungspflicht nach § 40 gelten eigene Schwellenwerte für 2030 und 2033.
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Wo lese ich das Gesetz im Original nach?
Der verkündete Regelungstext steht als BGBl. 2026 I Nr. 226 auf recht.bund.de. Die einzelnen Paragrafen des GEG in der jeweils geltenden Fassung finden Sie auf gesetze-im-internet.de, eine amtliche Einordnung liefert das GEG-Infoportal des Bundes unter gmodg.bund.de.
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Amtliche Quellen und Vertiefung
- BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündetes GModG
- § 3 GEG, Begriffsbestimmungen
- § 79 GEG, Grundsätze und Gültigkeit
- § 80 GEG, Anlässe
- § 81 GEG, energetische Bilanzierung
- § 106 GEG, bis 31.12.2026 geltende Trennungsregel
- Bundestag, Dokumentation zum Beschluss vom 10.07.2026
- GEG-Infoportal des Bundes
- BMWSB, Gebäudemodernisierungsgesetz
