Zeitachse der Novelle
Welche Daten gelten beim GModG wirklich?
Beschluss, Ausfertigung, Verkündung und Geltung liegen auseinander. Für Ihren Energieausweis zählt ein Datum: der 1. Januar 2027. Für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG kommen 2030 und 2033 dazu.
Die Frage ist nicht, wann das Gesetz beschlossen wurde. Die Frage ist, ab wann es Ihr Gebäude betrifft.
| Datum | Stufe | Was passiert |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | Bundestagsbeschluss | Der Bundestag beschließt die Novelle mit 323 Ja- zu 271 Nein-Stimmen. Der Bundesrat erhebt am selben Tag keine Einwände. |
| 23.07.2026 | Ausfertigung | Der Bundespräsident fertigt die Novelle aus. Daher trägt sie amtlich das Datum 23. Juli 2026. |
| 28.07.2026 | Verkündung | Die Novelle erscheint als BGBl. 2026 I Nr. 226 im Bundesgesetzblatt. |
| 29.07.2026 | Erstes Inkrafttreten | Artikel 1 gilt: neuer Name Gebäudemodernisierungsgesetz, neuer Heizungsteil ohne pauschale 65-Prozent-Regel. Die Ausweisregeln bleiben noch unverändert. |
| 01.01.2027 | Geltung Energieausweisrecht | Artikel 2, die Neufassung der §§ 79 ff. GModG, tritt ohne Übergangsfrist in Kraft: neue Anlässe, Klassen und Rechenregeln. |
| 01.01.2030 | Renovierungsanforderung Stufe 1 | § 40 GModG: höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. |
| 01.01.2033 | Renovierungsanforderung Stufe 2 | § 40 GModG: Die Grenze sinkt auf das 2,95-Fache. |
Quellen: bundestag.de, recht.bund.de, gmodg.bund.de. Details im Quellenverzeichnis am Ende der Seite.
Zwei Geschwindigkeiten in einem Gesetz
Seit wann gilt das GModG und welche Teile erst ab 2027?
Artikel 1 gilt seit dem 29. Juli 2026. Artikel 2, die Neufassung der Energieausweisregeln in den §§ 79 ff. GModG, gilt ab dem 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist. Wer das GModG nur für Heizungsfragen liest, übersieht das leicht.
Bis Ende 2026 gilt für Ausweise die bisherige Rechtslage. Nur der Name ist neu, Paragrafen und Inhalte entsprechen dem früheren GEG 2024.
Wer jetzt bestellt, bekommt einen Ausweis nach heutigem Recht. Er behält seine zehn Jahre Gültigkeit nach § 79 Absatz 3 GModG, auch über den Stichtag hinaus.
Bis 31.12.2026 sind für Nichtwohngebäude noch beide Ausweisarten zulässig. Ich stelle trotzdem nur Bedarfsausweise aus. Weil ab 2027 nur dieser übrig bleibt. Und weil er das Gebäude bewertet, nicht das Heizverhalten der Mieter oder einen leeren Winter.
Bis 31.12.2026 gegen ab 01.01.2027
Was ändert sich 2027 gegenüber dem früheren GEG?
Für Nichtwohngebäude gilt ab 1. Januar 2027: bei Neuausstellung nur Bedarfsausweis, Vertragsverlängerung als Anlass, eigene Skala A bis G, keine Denkmal-Ausnahme, digitaler Ausweis. Dazu neue Rechenregeln und eine engere Grenze für kleine Gebäude. Links steht Ihr Gebäude heute, rechts ab dem Stichtag.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Zulässiger Ausweistyp NWG | Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis stehen für Nichtwohngebäude nebeneinander. | Fehlt ein gültiger Ausweis, wird nur noch der Bedarfsausweis nach § 81 ausgestellt. Verbrauchsausweise gibt es nur noch für reine Wohngebäude. Bestehende Verbrauchsausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre nutzbar. |
| Anlass Vertragsverlängerung | § 80 nennt Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing als Anlässe. | § 80 Absatz 3 nennt auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Vorzulegen ist ein gültiger Ausweis, neu ausgestellt wird nur, wenn keiner vorliegt. |
| Gemischt genutzte Gebäude (§ 106) | § 106 trennt Wohn- und Nichtwohnteil, wenn der Nichtwohnteil erheblich ist (über 10 Prozent der Nutzfläche) und Nutzung und Technik sich wesentlich unterscheiden. | § 106 regelt nach Artikel 2 Nummer 43 der Novelle Solarenergie in Gebäuden. Statt zwei Ausweisen gibt es einen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, nach § 20 Absatz 2 und DIN/TS 18599 in Zonen gerechnet wie ein Nichtwohngebäude. Die Skala folgt der überwiegenden Nutzung (§ 3). |
| Effizienzklassen | Nichtwohngebäude haben keine Klasse. A+ bis H gilt nur für Wohngebäude. | Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Skala A bis G nach dem Verhältnis zum Referenzgebäude (Anlage 10a). Wohngebäude behalten A+ bis H. |
| Denkmal-Ausnahme | § 79 Absatz 4 Satz 2 nimmt Baudenkmäler von Vorlage, Übergabe und Aushang nach § 80 Absatz 3 bis 7 aus. | Die Ausnahme entfällt. Auch ein Baudenkmal braucht bei jedem Anlass einen gültigen Ausweis. |
| Kleine Gebäude | Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche (§ 3 Nummer 17). | Ausgenommen sind nur noch Gebäude mit weniger als 50 m². Ein Kiosk mit genau 50 m² fällt unter die Pflicht. |
| Form und Rechenregeln | Papiermuster nach Bekanntmachung vom 08.12.2023, DIN V 18599:2018-09, Primärenergiefaktor Strom 1,8, Holz 0,2. | Digital und maschinenlesbar (§ 79 Absatz 2), DIN/TS 18599:2025-10, Strom 1,5, Biomasse 0,7. Die neuen Muster nach § 85 Absatz 3 stehen noch aus. |
Der Bedarfsausweis wird zum Standard
Was bedeutet das GModG für Ihr Nichtwohngebäude?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und ab 2027 auch Vertragsverlängerung legen Sie einen gültigen Ausweis vor. Neu ausstellen müssen Sie nur, wenn keiner vorliegt. Dann verlangt § 80 Absatz 3 GModG ab 2027 den Bedarfsausweis nach § 81.
Die Vorlagepflicht gilt ab 2027 auch bei der „Verlängerung eines solchen Vertrages“. Einen Verbrauchsausweis gibt es nur noch für ein Gebäude, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.
§ 80 Absatz 3 und § 82 Absatz 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung
Die Vertragsverlängerung klingt nach einer Fußnote. Für Gewerbe ist sie keine. Gewerbemietverträge laufen befristet, oft mit Verlängerungsoptionen. Jede gezogene Option ist ab 2027 ein Anlass.
Fristen und Ausnahmen stehen im Pflicht-Ratgeber für Gewerbeimmobilien. Wer verkauft, findet den Ablauf von Exposé bis Notartermin im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie. Die Rechenmethode erklärt DIN 18599 für Nichtwohngebäude.
Festpreis statt Stundensatz
Was kostet Sie ein Bedarfsausweis nach der neuen Rechtslage?
Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet bei gewerbepass® 899 EUR Festpreis, für ein Mischgebäude bis 31.12.2026 899 EUR statt 1.298 EUR für zwei Ausweise. Die Vorprüfung ist kostenlos.
Kein Termin, keine Anfahrt. Sie schicken Fotos und Pläne, Fehlendes klären wir am Telefon. Fehlen Daten, setze ich Normwerte an und Ihre Angaben dort ein, wo sie das Ergebnis verbessern. Das ist Best-Case-Optimierung: jede belegbare Stärke Ihres Gebäudes in der Rechnung. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt der Ausweis in Ihrer Inbox.
Die Einordnung im Markt steht unter Kosten für den Energieausweis Nichtwohngebäude.
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Anlage 10a GModG
Welche Klasse bekommt Ihr Nichtwohngebäude ab 2027?
Ab 2027 vergleicht der Bedarfsausweis Ihr Gebäude mit seinem Referenzgebäude. Der Quotient der Primärenergiebedarfe ergibt die Klasse: A bis 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude, B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.
Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Fläche und Nutzung, aber normierte Hülle und Technik. Ihr Gebäude tritt gegen sich selbst an.
Ein Bürogebäude mit dem 2,2-Fachen landet in D. Eines mit dem 3,6-Fachen in G, also über der Grenze, die § 40 GModG ab 2030 setzt, sofern keine Erfüllungsfiktion und keine Ausnahme greift. Der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus.
Ausweise aus 2026 haben für Nichtwohngebäude keine Klasse und werden nicht umgeschrieben. Mehr im Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
§ 106 verschwindet nicht, er wird umgewidmet
Was gilt ab 2027 für gemischt genutzte Gebäude?
Bis 31. Dezember 2026 regelt § 106 GModG die Trennung von Wohn- und Nichtwohnteilen. Ab 1. Januar 2027 regelt § 106 nach Artikel 2 Nummer 43 der Novelle Solarenergie in Gebäuden. Die Trennungsregel entfällt an dieser Stelle.
Heute wird getrennt, wenn der Nichtwohnteil mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 gibt es nur noch einen Ausweis für das ganze Gebäude: § 20 Absatz 2 verlangt, das Gebäude nach DIN/TS 18599 in Zonen zu unterteilen, genau wie ein Nichtwohngebäude. Wegen des Gewerbeteils muss es ein Bedarfsausweis sein, einen Verbrauchsausweis gibt es für gemischt genutzte Gebäude nicht mehr.
Nehmen Sie einen Altbau mit Bäckerei im Erdgeschoss und fünf Wohnungen darüber. Die Bäckerei hat eigene Technik und eine erhebliche Fläche. Bis Ende 2026 heißt das: zwei Ausweise, bei gewerbepass® zusammen 899 EUR statt 1.298 EUR, der Wohnausweis ist geschenkt. Ab 2027 bekommt dasselbe Haus einen einzigen Bedarfsausweis mit einer Zone Bäckerei und einer Zone Wohnen.
Liest man irgendwo, § 106 bleibe nach 2027 die Trennungsregel, ist das eine überholte Fassung. Details unter Energieausweis für Mischgebäude.
Bestandsschutz gilt, der Stichtag löscht nichts
Bleibt Ihr Ausweis von vor 2027 gültig?
Ja. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG), auch über den 1. Januar 2027 hinaus. Früher neu ausgestellt wird nur, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG das ganze Gebäude neu berechnet wird. Alte und neue Skalen tauchen deshalb jahrelang nebeneinander auf. Fristbeginn und Ablauf erklärt der Ratgeber Energieausweis Gültigkeit.
Ihr Fristenkalender
Welche Termine sollten Sie sich notieren?
Den 1. Januar 2027 für Neuausstellung, Vertragsverlängerung und Baudenkmal. Dazu die gestaffelte Solarpflicht ab 2027 für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude und die Grenzen des § 40 GModG für 2030 und 2033. Eine schlechte Klasse allein löst keine Sanierungspflicht aus.
Kostenlose Vorprüfung startenRenovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude
Müssen Sie Ihr Gewerbegebäude ab 2030 sanieren?
Nicht wegen des Ausweises. § 40 GModG begrenzt den Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2030 auf das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 auf das 2,95-Fache des Referenzgebäudes. Ob Sie betroffen sind, entscheiden Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen.
Laut Gesetzesbegründung trifft die Grenze 2030 ungefähr die schlechtesten 16 Prozent des Bestands, die von 2033 ungefähr 26 Prozent. Warum hier? Laut dena-Gebäudereport 2025 verbrauchten Nichtwohngebäude 2023 rund 207 TWh Wärme.
Als erfüllt gilt die Anforderung jeweils für sich bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Ausnahmen gelten unter anderem bei Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassender Sanierung, Baudenkmälern, Werkstätten und Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf und bei Unzumutbarkeit. Den Nachweis nach § 41 GModG verlangt die Behörde nur auf Anfrage. Für Wohngebäude gibt es keine solche Pflicht.
Und das Geld? Die KfW nennt nach den BEG-Anpassungen vom 21. Juli 2026 im Programm Nichtwohngebäude Kredit (263) bis zu 10 Mio. Euro pro Vorhaben, bemessen auch an der Nettogrundfläche. Für den Heizungstausch weist die KfW-Heizungsförderung für Unternehmen (522) einen Zuschuss von 30 Prozent aus. KfW 55 gibt es seit 2022 nicht mehr. Maßgeblich ist das aktuelle Merkblatt.
Mehr in den Ratgebern Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG und KfW-Förderung für Nichtwohngebäude.
Praxis-Tipps aus meinem Alltag
Was sollten Sie jetzt konkret tun?
Drei Dinge: Ausstellungsdatum prüfen, Vertragslaufzeiten nebeneinanderlegen, Unterlagen fotografieren. Wer das bis Ende 2026 erledigt, geht ohne Hektik ins neue Recht.
- Erst das Datum. Mein erster Blick in jeder Vorprüfung gilt dem Ausstellungsdatum. Ein Ausweis von 2017 läuft 2027 aus. Genau dann, wenn die neuen Regeln gelten.
- Mietverträge nebeneinander. Jede Verlängerung ab 1. Januar 2027 ist ein Vorlageanlass. Steht eine Option an und fehlt ein gültiger Ausweis, wissen Sie jetzt, was Sie brauchen.
- Fotos statt Ordner. Typenschild der Heizung, Grundrisse, Fassade. Das reicht mir für den Start, den Rest klären wir telefonisch.
Welche Unterlagen helfen, zeigt die Checkliste für den Energieausweis Nichtwohngebäude.
Häufige Fehler
Welche Irrtümer zum GModG kosten Sie Zeit und Geld?
Die teuersten Irrtümer drehen sich um den Stichtag, alte Ausweise und die Sanierungspflicht.
- Das GEG wurde abgeschafft. Es wurde umbenannt und novelliert.
- Seit Juli 2026 gelten neue Ausweisregeln. Im Juli kamen Name und Heizungsteil, das Ausweisrecht ändert sich am 1. Januar 2027.
- Alte Ausweise werden 2027 ungültig. Sie bleiben zehn Jahre gültig.
- A bis G gilt für alle Gebäude. Nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten A+ bis H.
- Schlechte Klasse heißt Sanierungspflicht. § 40 GModG knüpft an das Referenzgebäude und die Stichtage 2030 und 2033, mit Ausnahmen.
- Ohne Ausweis passiert nichts. § 108 GModG sieht bis 10.000 EUR Bußgeld vor, Makler trifft es häufiger über Abmahnungen.
Der GModG-Strang im Zeitverlauf
Wo finden Sie alle Meldungen zum GModG an einem Ort?
Hier, von der EU-Richtlinie bis zur verkündeten Fassung. Neue Meldungen erscheinen unter Aktuelles zu Nichtwohngebäuden.
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Der Bundestagsbeschluss selbst, mit erstem Überblick über Klassen und Bestandsschutz.
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Die Verkündung der Novelle im Bundesgesetzblatt und die damit endgültigen Stichtage.
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Die Grenzwerte von 3,5- und 2,95-mal dem Referenzgebäude, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen.
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Warum denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien ab 2027 nicht mehr automatisch ausgenommen sind.
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Die neue A-bis-G-Skala für Nichtwohngebäude im Detail.
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Der europäische Ursprung des GModG, die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275.
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Förderseite der Reform, unabhängig von der Ausweispflicht.
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Früher Vorläufer-Artikel zu Mindeststandards für öffentliche Nichtwohngebäude.
Wo hört das GModG auf?
Was erklärt dieser Überblick nicht, und wo steht es?
Dieser Überblick erklärt das Gesetz, nicht jeden Einzelfall. Alle Themen finden Sie in der Ratgeber-Übersicht für Nichtwohngebäude. Was ein Nichtwohngebäude rechtlich ist, klärt die Definition. Die gebäudeartübergreifende Zeitachse steht unter Energieausweis-Pflicht: was ab 2027 gilt, der Vergleich der Ausweisarten unter Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.
Wer das neue Energieausweisrecht kritisiert, vom Bundestag über den Normenkontrollrat bis zum Bundesrat, und was davon EU-Vorgabe ist, steht im Ratgeber Kritik am Energieausweisrecht ab 2027.
Was ich nicht anbiete: geförderte Energieberatung oder Sanierungsplanung. Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen Ihren Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer, ohne Termin: Ihre Daten kommen telefonisch, per Foto und aus Ihren Unterlagen.
Welche Fragen stellen Eigentümer zum Gebäudemodernisierungsgesetz am häufigsten?
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz und wen betrifft es?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) regelt Energiestandards, Heizungen und Energieausweise. Die Novelle wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, der neue Name gilt seit 29. Juli 2026. Es betrifft alle Eigentümer, Verwalter und Makler, auch bei Nichtwohn- und Mischgebäuden, weil es die Ausweisregeln in den §§ 79 ff. GModG neu fasst.
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Seit wann gilt das GModG und welche Teile gelten erst später?
Beschlossen am 10. Juli 2026, ausgefertigt am 23. Juli, verkündet am 28. Juli 2026 als BGBl. 2026 I Nr. 226. Artikel 1 mit neuem Namen und neuem Heizungsteil gilt seit 29. Juli 2026. Artikel 2, das neue Energieausweisrecht, tritt am 1. Januar 2027 ohne Übergangsfrist in Kraft.
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Was ändert sich konkret gegenüber dem früheren GEG?
Ab 1. Januar 2027 wird für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt. Die Vertragsverlängerung wird Anlass, Nichtwohngebäude erhalten Klassen A bis G, die Denkmal-Ausnahme entfällt und der Ausweis wird digital. § 106 regelt dann nicht mehr Mischgebäude, sondern Solarenergie in Gebäuden; Mischgebäude erhalten einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen.
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Was bedeutet das GModG speziell für Nichtwohngebäude?
Vorlegen müssen Sie bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und ab 2027 auch bei Vertragsverlängerung immer einen gültigen Ausweis. Ein Ausweis aus 2026 reicht bis zum Ende seiner zehn Jahre. Nur wenn keiner vorliegt, wird neu ausgestellt. Dann verlangt § 80 Absatz 3 GModG ab 2027 den Bedarfsausweis nach § 81.
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Was bedeutet es für gemischt genutzte Gebäude?
Bis 31. Dezember 2026 trennt § 106 GModG Wohn- und Nichtwohnteil, wenn der gewerbliche Anteil über 10 Prozent der Nutzfläche liegt und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 regelt § 106 Solarenergie. Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, nach DIN/TS 18599 in Zonen gerechnet wie ein Nichtwohngebäude; ein Verbrauchsausweis ist für gemischt genutzte Gebäude nicht mehr möglich.
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Was passiert mit Ausweisen, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden?
Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG). Der 1. Januar 2027 macht ihn nicht ungültig, und Sie müssen ihn nicht auf A bis G umschreiben lassen. Früher neu ausgestellt wird nur, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG das ganze Gebäude neu berechnet wird, etwa nach einer größeren Änderung.
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Welche Fristen sollte ich mir als Eigentümer oder Verwalter notieren?
Den 1. Januar 2027 für Neuausstellungen, Vertragsverlängerungen und Baudenkmäler. Dazu die gestaffelte Solarpflicht ab 2027 für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude. Für bestehende Nichtwohngebäude setzt § 40 GModG Grenzen ab 1. Januar 2030 (3,5-fach Referenz) und ab 1. Januar 2033 (2,95-fach Referenz), jeweils mit Ausnahmen.
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Wo lese ich das Gesetz im Original nach?
Der verkündete Regelungstext steht als BGBl. 2026 I Nr. 226 auf recht.bund.de. Die Paragrafen in der heute geltenden Fassung finden Sie auf gesetze-im-internet.de, Artikel 2 wird dort erst ab 2027 eingearbeitet. Eine amtliche Einordnung mit Chronologie und häufigen Fragen liefert das GModG-Infoportal des Bundes unter gmodg.bund.de.
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Fazit
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Ab 2027 gibt es für Ihr Nichtwohngebäude bei Neuausstellung nur noch den Bedarfsausweis, mit Klasse. Wer seinen nächsten Anlass kennt, hat keinen Stress.
Das Gesetz ist kompliziert. Ihr nächster Schritt ist es nicht.
Wann läuft Ihr Ausweis aus? Wann verlängert Ihr Mieter? Können Sie beides nicht sofort beantworten, ist das Ihre Aufgabe für diese Woche.
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Wo lesen Sie die amtlichen Quellen selbst nach?
- BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündete GModG-Novelle
- § 3 GModG, Begriffsbestimmungen
- § 79 GModG, Grundsätze und Gültigkeit
- § 80 GModG, Anlässe
- § 81 GModG, energetische Bilanzierung
- § 106 GModG, bis 31.12.2026 geltende Trennungsregel
- Bundestag, Dokumentation zum Beschluss vom 10.07.2026
- GModG-Infoportal des Bundes
- BMWSB, Gebäudemodernisierungsgesetz
- KfW, Anpassungen der BEG 2026
- dena-Gebäudereport 2025
