Energieausweis-Kosten: was ein Gebäude wirklich verlangt

Warum ist der Verbrauchsausweis so viel billiger als der Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis wertet nur Abrechnungen aus: bis 31.12.2026 den Energieverbrauch aus 36 zusammenhängenden Monaten, beim Nichtwohngebäude für Wärme und Strom getrennt (§ 82 GModG). Der Bedarfsausweis rechnet Gebäudehülle und Anlagentechnik vollständig durch, beim Nichtwohngebäude zusätzlich mit Zonierung. Dieser Rechenaufwand macht ihn strukturell teurer.

Beim Wohngebäude ist das ein Preisunterschied von vielleicht 100 EUR. Beim Nichtwohngebäude ist es der Unterschied zwischen einer Auswertung und einer vollständigen Ingenieurberechnung.

Ein Verbrauchsausweis misst die Nutzer. Stand die Halle ein Jahr halb leer, sieht das Gebäude besser aus, als es ist. Ein Bedarfsausweis misst das Gebäude, egal wer drin sitzt. Deshalb stelle ich bei gewerbepass® ausschließlich Bedarfsausweise aus.

Ab 1. Januar 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). Beide Ausweistypen vergleiche ich im Vergleich Verbrauchs- versus Bedarfsausweis.

Was treibt den Preis eines Energieausweises nach oben?

Nicht die Quadratmeterzahl allein bestimmt den Preis eines Bedarfsausweises. Entscheidend sind die Anzahl der Nutzungszonen, ob mechanisch gelüftet oder gekühlt wird, die eingebaute Beleuchtung, Art und Alter der Anlagentechnik und wie vollständig die Planunterlagen vorliegen. Jede zusätzliche Zone bedeutet eine eigene Teilberechnung.

Stellen Sie sich zwei Gebäude mit je 600 m² vor. Das erste ist ein reines Bürohaus mit Gasheizung. Das zweite hat einen Laden im Erdgeschoss mit Lüftungsanlage, darüber Büros, im Hof ein Lager.

Gleiche Fläche. Ganz andere Rechenarbeit. Wer nur nach Quadratmetern fragt, sieht diesen Unterschied nicht.

• Nutzungszonen: Ein Bürogebäude mit Verkaufsfläche im Erdgeschoss hat mindestens zwei Zonen. Jede Zone braucht eine eigene Teilberechnung nach DIN V 18599.
• Lüftung: Mechanisch belüftete Bereiche verlangen mehr Eingabedaten als natürlich belüftete Räume.
• Kühlung: Aktive Kühlung, typisch in Serverräumen, Praxen und Gastronomie, erhöht den Berechnungsaufwand deutlich.
• Beleuchtung: Bei Nichtwohngebäuden fließt die eingebaute Beleuchtung ausdrücklich in die Bilanzierung ein, anders als bei Wohngebäuden.
• Anlagentechnik: Anzahl, Alter und Kombination von Heizungs-, Lüftungs- und Kälteanlagen wirken sich direkt auf den Rechenaufwand aus.
• Planunterlagen: Vollständige Baupläne senken den Aufwand. Fehlen sie, ergänze ich die Angaben per Foto und Telefon.

Rechenbeispiel: Bürogebäude, 500 m², zwei Nutzungszonen

Das Ingenieurbüro Matthaei veröffentlichte bei meiner Auswertung am 12.08.2026 diese Formel für Nichtwohngebäude: 800 EUR netto Grundpreis, plus 400 EUR je Nutzungszone, plus 1,20 bis 2,10 EUR je Quadratmeter Nutzfläche. Für ein Bürogebäude mit 500 m² und zwei Nutzungszonen ergibt das:

800 EUR + (2 × 400 EUR) + (500 m² × 1,20 bis 2,10 EUR)
= 2.200 bis 2.650 EUR netto, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer
= rund 2.618 bis 3.154 EUR brutto

Ein zweites Ingenieurbüro, die Energie Experten Agentur, veröffentlichte zum selben Datum eine andere Formel: 1.799 EUR netto Grundpreis, plus 1.500 EUR je Nutzungszone, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Für dasselbe Bürogebäude ergibt das 1.799 EUR plus 2 × 1.500 EUR gleich 4.799 EUR netto, rund 5.711 EUR brutto, ohne die Fläche überhaupt einzurechnen.

Zwischen den beiden Formeln liegen für dasselbe Gebäude rund 2.150 bis 2.600 EUR netto. Der Festpreis von gewerbepass® für ein vergleichbares Objekt liegt bei 899 EUR, ein Endpreis nach § 19 UStG, bis zu vier Nutzungszonen enthalten.

Das ist keine Wertung der Formeln, sondern eine Rechnung zum Nachvollziehen. Die eigentliche Frage lautet: Wie viele Zonen hat Ihr Gebäude? Wenn Sie es nicht wissen, ist das normal. Genau das kläre ich in der Vorprüfung.

Was ist im Preis enthalten, was kostet extra?

In unserem Festpreis von 899 EUR stecken die Bilanzierung nach DIN V 18599, bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, die DIBt-Registrierung mit amtlicher Registriernummer und das fertige PDF. Zusätzliche Nutzungszonen oder nachträgliche Änderungswünsche können bei anderen Anbietern separat berechnet werden.

Was nicht dazugehört: ein Termin bei Ihnen im Gebäude. Die Angaben kläre ich telefonisch, per Foto oder aus vorhandenen Unterlagen. Das spart Ihnen einen halben Tag Warten und Fahrtkosten, die sonst im Preis stecken.

Sobald alle Angaben vollständig sind, liegt der Ausweis 24 Stunden später in Ihrer Inbox. Welche Unterlagen Sie brauchen, steht in der Unterlagen-Checkliste für den Energieausweis, wie eine Vorprüfung aussieht, im Beispiel einer Vorprüfung.

Was ändert sich am Preis ab 2027?

Mein Festpreis von 899 EUR bleibt. Was sich ändert, ist die Wahl: Wer ab 1. Januar 2027 für ein Nichtwohngebäude einen Ausweis neu braucht, weil bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung kein gültiger vorliegt, bekommt nur noch einen Bedarfsausweis. Die günstige Verbrauchsausweis-Preisstufe fällt für diese Fälle weg.

Zwei Pflichten, sauber getrennt. Vorlegen müssen Sie einen Ausweis bei jedem Anlass. Neu ausstellen lassen müssen Sie ihn nur, wenn kein gültiger da ist.

Ein vorhandener Ausweis wird zum Stichtag nicht ungültig. § 79 GModG sieht weiterhin zehn Jahre Gültigkeit ab Ausstellung vor, auch für einen Verbrauchsausweis aus 2026.

Gespart ist damit weniger, als es aussieht. Ein Verbrauchsausweis sagt nichts darüber, wie Ihr Gebäude im Verhältnis zu seinem rechnerischen Referenzgebäude dasteht. Daran messen sich ab 2027 die neuen Klassen A bis G, und daran knüpfen die Renovierungsanforderungen, die § 40 GModG für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude ab 2030 und 2033 vorsieht. Der Ausweis selbst löst diese Anforderungen nicht aus.

Noch offen: Die amtlichen Muster für Ausweise nach neuem Recht muss der Bund nach § 85 Abs. 3 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung erst bekannt machen.

§ 80 GModG regelt die Pflichtanlässe, § 81 GModG die energetische Bilanzierung. Stichtage und Übergangsregeln stehen im Ratgeber zum GModG, im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht für Gewerbe und im Ratgeber zu den Energieeffizienzklassen A bis G.

Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen Geld und Zeit?

Die meiste Zeit geht nicht beim Rechnen verloren, sondern beim Warten auf fehlende Angaben. Wer drei Dinge beachtet, bekommt schneller einen verbindlichen Preis und schneller den fertigen Ausweis.

Häufige Fehler beim Preisvergleich

• Netto mit brutto vergleichen: Ein Nettoangebot kostet Sie mit Mehrwertsteuer 19 Prozent mehr als die Zahl auf dem Papier. Ein Endpreis von 899 EUR kostet 899 EUR.
• Wohngebäude-Preise erwarten: Wer für ein Bürohaus einen Einfamilienhaus-Preis sucht, findet entweder nichts oder einen Ausweis, der die Zonierung ignoriert.
• Das Risiko unterschätzen: Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, droht ein Bußgeld bis 10.000 EUR nach § 108 GModG. Häufiger ist die Abmahnung wegen fehlender Pflichtangaben in Anzeigen, vor allem für Makler.
• Den alten Ausweis voreilig ersetzen: Ausweise aus 2026 und früher bleiben zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Ein neuer Ausweis nur wegen des Stichtags ist keine Pflicht.