Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn ein Gebäude verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast wird, bei Neubau und bei bestimmten größeren Änderungen, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 gilt das ausdrücklich auch für die Verlängerung eines bestehenden Vertrags. Für öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr kommt eine Aushangpflicht hinzu.
Maßgeblich ist § 80 GEG. Er nennt heute Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing als Anlässe für die Ausstellung, zusätzlich Neubau und größere bauliche Änderungen nach § 80 Absatz 1 und 2. Kein Anlass entsteht, solange ein bestehender Vertrag einfach weiterläuft und nichts davon eintritt. Für Gewerbeimmobilien im Speziellen, mit Anlasskatalog und Bußgeldern in der Tiefe, gilt der Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Gewerbeimmobilien.
Wann brauche ich keinen Energieausweis?
Kein Energieausweis wird benötigt, solange kein gesetzlicher Anlass eintritt: Ein laufender Vertrag ohne Verkauf, Neuvermietung oder Verlängerung braucht keinen. Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind nach § 79 Absatz 4 GEG ausgenommen. Und bis zum 31. Dezember 2026 gilt für Baudenkmäler eine pauschale Ausnahme, die zum 1. Januar 2027 wegfällt.
Kein Anlass
Ein bestehender Vertrag läuft ohne Verkauf, Neuvermietung oder (ab 2027) Verlängerung einfach weiter.
Kleine Gebäude
Ein kleines Gebäude, also eines mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Absatz 1 Nummer 17 GEG), ist von den Energieausweis-Vorschriften ausgenommen.
Baudenkmal, nur bis 31.12.2026
Die pauschale Ausnahme für Baudenkmäler entfällt zum 1. Januar 2027 ersatzlos. Details im Ratgeber Energieausweis für Baudenkmäler.
Alte Kleinwohngebäude
Für bestimmte kleine Wohngebäude vor dem 1.11.1977 gilt eine eigene Sonderregel. Das betrifft ausschließlich Wohngebäude, nicht die hier behandelten Anlässe für Nichtwohngebäude.
Brauche ich einen? Die Schnellprüfung in vier Fragen
Vier Ja/Nein-Fragen, in dieser Reihenfolge beantwortet, ergeben ein eindeutiges Ergebnis, auch das ehrliche „Nein, aktuell nicht".
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Frage 1: Liegt für das Gebäude bereits ein gültiger, ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis vor?
Nein: weiter zu Frage 2. Ja: weiter zu Frage 4.
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Frage 2: Steht ein Verkauf, eine Neuvermietung, Verpachtung, Leasing oder ab 1. Januar 2027 eine Vertragsverlängerung an?
Ja: ein Energieausweis ist auszustellen, weiter zu Frage 3. Nein: kein Anlass, aktuell keine Pflicht.
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Frage 3: Handelt es sich um ein Nichtwohngebäude?
Ja, bei einem Anlass ab 1.1.2027: nur der Bedarfsausweis ist zulässig. Nein, reines Wohngebäude: der Verbrauchsausweis bleibt grundsätzlich möglich.
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Frage 4: Ändert sich vor der nächsten Transaktion baulich etwas Wesentliches am Gebäude?
Ja: unter Umständen wird schon vorher ein neuer Ausweis nach § 80 Abs. 2 fällig. Nein: der vorhandene Ausweis reicht weiter. Ergebnis: Sie brauchen jetzt keinen neuen.
Was ändert das GModG zum 1. Januar 2027?
Das am 28. Juli 2026 verkündete Gebäudemodernisierungsgesetz ändert die Energieausweisregeln in den §§ 79 ff. GEG zum 1. Januar 2027. Für Nichtwohngebäude wird der Bedarfsausweis zum einzig zulässigen Ausweistyp bei Neuausstellung, die Vertragsverlängerung wird eigener Pflichtanlass, und die pauschale Denkmal-Ausnahme entfällt.
Das ist die Zeitachse, Anlass für Anlass, mit dem heutigen und dem ab 2027 geltenden Rechtsstand nebeneinander. Jede Zeile ist gegen den verkündeten Regelungstext geprüft.
| Anlass | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Verkauf | Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss. Für ein Nichtwohngebäude sind heute noch Verbrauchs- und Bedarfsausweis möglich. | Unverändert Pflicht. Für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3, § 81, § 82 Abs. 1 GEG n.F.) |
| Neuvermietung, Verpachtung, Leasing | Dieselben Vorlage- und Übergaberegeln wie beim Verkauf. | Unverändert Pflicht. Für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis |
| Vertragsverlängerung | Kein eigener Ausstellungsanlass. Ein bestehender Vertrag kann ohne neuen Ausweis verlängert werden. | Eigenständiger Pflichtanlass, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG n.F.) |
| Neubau | Nach Fertigstellung ist ein Ausweis auf Grundlage der energetischen Bilanzierung auszustellen. | Unverändert (§ 80 Abs. 1 GEG) |
| Größere Änderung | Bei einer für das gesamte Gebäude neu durchgeführten Bilanzierung wird ein neuer Ausweis erforderlich. | Unverändert (§ 80 Abs. 2 GEG) |
| Aushang öffentlicher Gebäude | Aushangpflicht ab bestimmten Schwellenwerten für Nutzfläche und Publikumsverkehr. | In der Substanz unverändert, Details im Ratgeber zur Aushangpflicht |
| Baudenkmal | Pauschal von Vorlage, Übergabe und Aushang ausgenommen (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG, aktuelle Fassung) | Die pauschale Ausnahme entfällt ersatzlos (§ 79 Abs. 4 GEG n.F., Art. 2 Nr. 31 Buchst. c GModG) |
Quelle für alle Paragrafen: BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündeter Regelungstext. Details und alle übrigen Änderungen des Gesetzes im GModG-Überblick. Die Schwellenwerte und Fristen der Aushangpflicht erklärt der Ratgeber Aushangpflicht.
Zählt die Vertragsverlängerung als Pflichtanlass?
Ja, ab 1. Januar 2027. § 80 Absatz 3 GEG nennt dann ausdrücklich auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags als Anlass, einen Energieausweis auszustellen, allerdings nur, wenn noch kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.
Der Nebensatz ist entscheidend. Existiert bereits ein gültiger Ausweis, egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, löst die bloße Verlängerung keine neue Ausstellungspflicht aus. Erst wenn beim Vertragsverlängerungstermin gar kein gültiger Ausweis vorliegt, greift die Pflicht, und für ein Nichtwohngebäude dann nur noch als Bedarfsausweis. Details zu Vorlage- und Übergabefristen rund um Mietverträge stehen im Ratgeber zur Vermietung.
Gilt die Pflicht auch für Baudenkmäler?
Bis 31. Dezember 2026 sind Baudenkmäler von den Vorlage-, Übergabe- und Aushangregeln des § 80 Absatz 3 bis 7 pauschal ausgenommen. Zum 1. Januar 2027 streicht das GModG diese Ausnahme ersatzlos. Ab dann gelten Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung auch für Baudenkmäler wie für jedes andere Gebäude.
Nicht betroffen war die Ausnahme ohnehin schon von den Pflichten aus Neubau und größerer Änderung, weil sich die alte Fassung nur auf Absatz 3 bis 7 bezog. Die vollständige Rechtslage und der Ablauf für denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien stehen im Ratgeber Energieausweis für Baudenkmäler.
Welche Angaben muss eine Immobilienanzeige enthalten?
Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, müssen ab 1. Januar 2027 nach § 87 GEG die Ausweisart, das Ausstellungsdatum, der Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger genannt werden. Für Anzeigen mit einem vor 2027 ausgestellten Ausweis gilt eine gesonderte Übergangsregel.
Was die neue Klassenskala A bis G konkret bedeutet, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen. Ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für Ihr konkretes Gebäude in Frage kommt, klärt der Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?
Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten sowie eine unberechtigte Ausstellung sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG und können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Ob und in welcher Höhe eine Behörde tätig wird, entscheidet der Einzelfall.
Zuständig ist grundsätzlich die jeweilige Landesbehörde, häufig im Umfeld der Bauaufsicht. Stichprobenkontrollen laufen nach § 99 GEG über die landesrechtlich bestimmte Stelle, Registrierstelle für Energieausweise ist das DIBt nach § 98 GEG. Ein Bußgeld ersetzt den Ausweis nicht, es kommt zusätzlich zu ihm.
Mein Ausweis ist noch gültig, muss ich 2027 trotzdem einen neuen machen?
Nein, ein gültiger Ausweis bleibt gültig. § 79 GEG sieht grundsätzlich zehn Jahre Gültigkeit vor, und das GModG enthält keine Regel, die einen vor 2027 ordnungsgemäß ausgestellten Ausweis zu diesem Stichtag automatisch ungültig macht. Trotzdem kann Handlungsbedarf bestehen, nur eben nicht bei der Ausweisart.
Ein Beispiel: Ein Bürogebäude hat einen 2021 ausgestellten, noch bis 2031 gültigen Verbrauchsausweis. Der Eigentümer verkauft 2027. Weil der Ausweis gültig ist, löst der Verkauf keine Neuausstellung aus, ein Bedarfsausweis ist nicht erforderlich. Handlungsbedarf besteht trotzdem: Der Ausweis muss spätestens zur Besichtigung vorgelegt, nach Vertragsschluss übergeben und seine Kennwerte müssen korrekt in die Immobilienanzeige übernommen werden. Gültig heißt nicht pflichtenfrei. Wie sich die Zehnjahresfrist im Einzelfall berechnet und was mit einem bereits abgelaufenen Ausweis passiert, erklärt der Ratgeber Energieausweis Gültigkeit.
Wer ist verantwortlich: Eigentümer, Verwalter, Makler?
Die Ausstellungs- und Vorlagepflicht trifft den Eigentümer, beim Verkauf regelmäßig den Verkäufer, bei Vermietung den Vermieter. Ein Verwalter handelt dabei in der Regel im Auftrag des Eigentümers. Ein beauftragter Makler hat eine eigene Vorlagepflicht bei der Besichtigung, unabhängig davon, wer den Ausweis ursprünglich beauftragt hat.
Wer selbst ausstellen darf, ist gesetzlich geregelt und hat mit der Rolle von Eigentümer, Verwalter oder Makler nichts zu tun. Details dazu im Ratgeber Ausstellungsberechtigte.
Wohngebäude
Der Verbrauchsausweis bleibt eine Option
Die generische Frage „Energieausweis Pflicht" wird überwiegend von Eigentümern und Käufern von Wohngebäuden gestellt. Für sie ändert sich am zulässigen Ausweistyp nichts Grundsätzliches: Der Verbrauchsausweis bleibt für Gebäude möglich, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Diese Seite bewirbt keine Wohngebäude-Leistung.
Nichtwohngebäude
Der Verbrauchsausweis verschwindet für Pflichtanlässe
Genau hier liegt der Kontrast, der diesen Ratgeber trägt. Ab 1. Januar 2027 verlangt jeder Pflichtanlass ohne gültigen Ausweis für ein Nichtwohngebäude die energetische Bilanzierung nach § 81, also den Bedarfsausweis zum Energieausweis für Nichtwohngebäude. gewerbepass erstellt ihn zum Festpreis von 899 EUR. Wie sich dieser Preis in den Markt einordnet, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Energieausweis?
Ehrliche Abgrenzung
Was dieser Artikel nicht ersetzt
Dieser Ratgeber klärt die Pflichtfrage, nicht die Sanierungsfrage. Eine schlechte Effizienzklasse allein löst keine Sanierungspflicht aus, dafür gelten eigene Voraussetzungen, nachzulesen im Ratgeber Sanierungspflicht. gewerbepass erstellt Energieausweise, keine geförderte Energieberatung und keine Vor-Ort-Datenaufnahme. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer, die Datenklärung läuft telefonisch, per Foto und aus Ihren Unterlagen.
Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht
Brauche ich für mein Wohnhaus auch einen neuen Ausweis, wenn ich 2027 den Mietvertrag verlängere?
Ja, die neue Regel zur Vertragsverlängerung gilt gebäudeartübergreifend. Für ein Wohngebäude bleibt bei fehlendem gültigen Ausweis aber weiterhin der Verbrauchsausweis eine zulässige Option, für ein Nichtwohngebäude nicht mehr.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Zählt eine automatische Vertragsverlängerungsklausel genauso wie eine ausdrückliche Verlängerung?
Der verkündete Gesetzestext spricht allgemein davon, dass ein Vertrag verlängert wird. Ob eine automatische Verlängerungsklausel im Einzelfall genauso zu behandeln ist wie eine ausdrücklich vereinbarte Verlängerung, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Bei Unsicherheit lohnt die Klärung vor dem Stichtag.
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Muss ich meinen Energieausweis 2027 austauschen, wenn er noch Jahre gültig ist?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis bleibt bis zum Ende seiner zehn Jahre gültig. Der 1. Januar 2027 macht ihn nicht automatisch ungültig, er ändert nur, welcher Ausweistyp bei einem neuen Anlass ohne gültigen Ausweis erstellt werden müsste.
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Wer prüft, ob ich überhaupt einen Energieausweis habe?
Die Stichprobenkontrolle liegt bei der nach Landesrecht zuständigen Stelle, teils dem DIBt. Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG verfolgt die jeweils zuständige Verwaltungsbehörde des Bundeslandes, meist im Umfeld der Bauaufsicht.
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Gilt die Ausweispflicht auch für ein Gebäude unter 50 Quadratmetern?
Nein. Ein kleines Gebäude ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 17 GEG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, und auf ein kleines Gebäude sind die Energieausweis-Vorschriften nach § 79 Absatz 4 GEG nicht anzuwenden. Maßgeblich ist die Nutzfläche des Gebäudes, nicht die vermietete Teilfläche.
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Was, wenn ich gar nicht weiß, ob mein bestehender Ausweis noch gültig ist?
Das Ausstellungsdatum auf dem Ausweis plus zehn Jahre ergibt die Gültigkeit. Schicken Sie im Zweifel eine Kopie des vorhandenen Ausweises, die kostenlose Vorprüfung ordnet ihn ohne Kosten ein.
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