Aus den angekündigten Regeln ist jetzt geltendes Recht geworden: Am Freitag, 10. Juli 2026, hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in zweiter und dritter Lesung verabschiedet. Die namentliche Abstimmung endete mit 323 Ja- zu 271 Nein-Stimmen. Noch am selben Tag hat der Bundesrat das Gesetz gebilligt; ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses fand keine Mehrheit. Damit löst das GModG das bisherige GEG (“Heizungsgesetz”) ab und setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (EU) 2024/1275 in deutsches Recht um.
Was wir in den vergangenen Monaten hier als EPBD-Umsetzung und neue Effizienzklassen beschrieben haben, ist nun konkret. Für Eigentümer und Verwalter von Nichtwohngebäuden — Büro, Handel, Praxis, Lager, Werkstatt — ändern sich drei Dinge grundlegend: die Effizienzklassen-Skala, die Ausweisart bei Verkauf und Vermietung sowie die Sanierungsanforderungen. Stand dieser Einordnung: 12. Juli 2026.
Wann greifen die neuen Regeln?
Wichtig für die Einordnung: Das Gesetz ist beschlossen, aber die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus (erwartet in der zweiten Julihälfte 2026). Erst mit der Verkündung stehen die exakten Stichtage fest. Das Gesetz tritt gestuft in Kraft — der für Nichtwohngebäude entscheidende Energieausweis-Teil erst rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027.
Der Heizungsteil gilt bereits am Tag nach der Verkündung: Die starre 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht entfällt, an ihre Stelle tritt eine schrittweise “Bio-Treppe” (klimaneutraler Brennstoffanteil ab 2029 bei 10 %, ab 2035 bei 30 %, ab 2040 bei 60 %) und volle Technologiefreiheit beim Heizungstausch. Für die Ausweis-Praxis ist aber der zweite Schritt relevant — und der lässt sich planen.
Neue Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude
Der auffälligste Punkt für Gewerbeimmobilien: Nichtwohngebäude bekommen eine eigene Effizienzklassen-Skala von A bis G (neue Anlage 10a). Anders als beim Wohngebäude, wo die vertraute Skala A+ bis H vorerst bleibt, wird die NWG-Einstufung damit vollständig neu definiert.
Maßstab ist nicht mehr ein absoluter kWh-Wert, sondern das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum jeweiligen Referenzgebäude. Klasse A steht für ein Objekt, das den Referenzwert erreicht oder unterschreitet; jede weitere Stufe markiert einen definierten Faktor darüber.
Für die Praxis heißt das: Ein Gebäude, das heute mit einer bestimmten Kennzahl geführt wird, kann nach der neuen Systematik eine andere Klasse ausweisen — je nach Referenzgebäude und Anlagentechnik. Das ist kein Rechenfehler, sondern Folge einer neuen Bezugsgröße.
Der NWG-Verbrauchsausweis fällt weg
Die zweite große Änderung betrifft die Wahl der Ausweisart. Bei Verkauf oder Vermietung eines Nichtwohngebäudes wird künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig sein — der Verbrauchsausweis für Gewerbeimmobilien wird faktisch abgeschafft.
Der Grund liegt in der Datenqualität: Der Verbrauch eines Gewerbeobjekts hängt stark vom Nutzerverhalten, von Leerstand und vom Betriebsprozess ab. Zwei identische Hallen können völlig unterschiedliche Verbräuche zeigen, obwohl die Gebäudehülle gleich ist. Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 bewertet dagegen den energetischen Zustand des Gebäudes selbst — unabhängig davon, wer es wie nutzt.
Für Eigentümer bedeutet das eine klare Konsequenz: Wer heute noch mit dem in der Regel günstigeren Verbrauchsausweis planen möchte, hat dafür nur bis zum Stichtag Zeit. Danach ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Neue Berechnungsgrundlage: Warum Ergebnisse sich verschieben
Mit dem Energieausweis-Teil kommt auch eine neue Rechennorm: Bedarfsausweise werden künftig nach DIN/TS 18599:2025-10 mit einem neuen Referenzgebäude erstellt. Gleichzeitig ändern sich die Primärenergiefaktoren:
- Strom: 1,8 → 1,5 (Wärmepumpen profitieren tendenziell)
- Holz / Biomasse: 0,2 → 0,7 (Faktor mehr als verdreifacht)
- Fossile Brennstoffe: unverändert 1,1
- Fernwärme: künftig nach Carnot-Methode
Die Folge: Dasselbe Gebäude kann nach neuem Recht eine andere — oft schlechtere — Einstufung bekommen. Besonders betroffen sind Objekte mit Holz- oder Pelletheizung. Wer die Einordnung nach heute vertrautem Recht sichern will, muss die Bestellung vor dem Stichtag anstoßen.
Sanierungspflichten: MEPS 2030 und 2033
Über den Ausweis hinaus sieht das GModG Mindesteffizienzstandards (MEPS) für die energetisch schlechtesten Bestandsgebäude vor. Für Nichtwohngebäude gilt nach dem Gesetz:
- Bis 2030 dürfen NWG höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäude-Werts erreichen (betrifft rund die schlechtesten 16 % des Bestands).
- Bis 2033 wird die Grenze auf das 2,95-fache verschärft (rund die schlechtesten 26 %).
Die genauen Details folgen mit der Verkündung. Klar ist die Richtung: Objekte am unteren Ende der Skala müssen nachweislich verbessert werden. Ergänzend gilt für Neubauten ein Nullemissionsgebäude-Standard — für neue öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028, für alle NWG-Neubauten ab 2030. Die Aushangpflicht für öffentliche Gebäude greift künftig bereits ab 250 m² (private NWG mit starkem Publikumsverkehr ab 500 m²). Details zu den Fristen ordnen wir laufend in unserem Ratgeber zur Sanierungspflicht ein.
Bestandsschutz: Warum sich jetzt bestellen lohnt
Der wichtigste Satz für die Praxis: Ein heute ausgestellter Energieausweis bleibt volle zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht. Wer jetzt — vor dem Stichtag — einen Ausweis erstellen lässt, bekommt ihn nach aktuellem, vertrautem Recht und kann ihn bis 2036 nutzen.
Daraus ergeben sich zwei konkrete Handlungsfenster für NWG-Eigentümer:
- Verbrauchsausweis noch möglich? Solange der Verbrauchsausweis für Ihr Objekt zulässig und sinnvoll ist, sichern Sie sich mit einer Bestellung vor dem Stichtag die günstigere Variante. Danach ist der Bedarfsausweis Pflicht.
- Einstufung nach heutigem Recht sichern. Gerade bei Holz-/Pelletheizungen oder grenzwertigen Objekten kann die neue Berechnung schlechter ausfallen. Ein jetzt ausgestellter Ausweis friert die heutige Bewertung für zehn Jahre ein.
Zur Einordnung der Kosten: Am Markt werden NWG-Bedarfsausweise je nach Größe und Zonenzahl mit rund 800 bis über 4.000 € gehandelt. Bei gewerbepass.de gilt ein Festpreis von 899 € für den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 (Verbrauchsausweis 499 €) — inklusive kostenloser Vorprüfung, ohne versteckte Zuschläge. Die gesamte Datenaufnahme läuft telefonisch und per Foto, ganz ohne Aufwand vor Ort.
Häufige Fragen (FAQ)
Gilt das GModG jetzt schon für meinen Energieausweis? Nein. Der Heizungsteil greift kurz nach der Verkündung, der für Nichtwohngebäude entscheidende Energieausweis-Teil erst rund sechs Monate später — voraussichtlich Anfang 2027. Bis dahin gilt weiter das heutige Recht.
Muss ich einen gültigen Ausweis austauschen? Nein. Bestehende Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellung. Eine Austauschpflicht gibt es nicht.
Kann ich für mein Gewerbeobjekt noch einen Verbrauchsausweis bekommen? Bis zum Stichtag ja, sofern er für Ihr Objekt zulässig ist. Danach ist bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis erlaubt. Wer die günstigere Variante nutzen will, sollte jetzt handeln.
Wird mein Gebäude nach neuem Recht schlechter eingestuft? Möglich. Durch das neue Referenzgebäude und die geänderten Primärenergiefaktoren — besonders bei Holz und Biomasse — kann dieselbe Immobilie eine andere Klasse ausweisen. Ein heute ausgestellter Ausweis sichert die aktuelle Bewertung für zehn Jahre.
Was kostet ein Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude? Bei gewerbepass.de 899 € Festpreis nach DIN V 18599, inklusive kostenloser Vorprüfung. Der Marktpreis liegt je nach Objektgröße deutlich höher.
Ihr nächster Schritt
Das Gesetz ist beschlossen — das schafft Klarheit, aber auch ein zeitlich begrenztes Fenster. Ob für Ihr Nichtwohngebäude der Verbrauchs- oder der Bedarfsausweis die richtige Wahl ist und ob eine Bestellung vor dem Stichtag Vorteile bringt, klären wir in einer kurzen, kostenlosen Vorprüfung. Sie erfahren, welche Unterlagen fehlen, welche Ausweisart zulässig ist und mit welcher Einstufung Sie rechnen können — bevor ab voraussichtlich Anfang 2027 neue Berechnungsregeln gelten.