Energieausweis Nichtwohngebäude Dessau-Roßlau: Städtische Bauakten führt hier das Stadtarchiv, ab 1990 meist im Zwischenarchiv.

Die städtische Wirtschaftsförderung beschreibt Dessau-Roßlau als Dienstleistungs- und Industriestandort mit Maschinen- und Anlagenbau, Schienenfahrzeuginstandhaltung, Elektromotoren- und Schiffbau sowie biopharmazeutischer und chemischer Produktion. Als größte Arbeitgeber des verarbeitenden Gewerbes nennt sie, gestützt auf eine IHK-Befragung, IDT Biologika und DB Fahrzeuginstandhaltung. Ausdrücklich als großen Arbeitgeber nennt die Stadt zudem das Städtische Klinikum Dessau.

Das Gewerbegebiet Dessau-Mitte umfasst laut Stadt rund 350 Hektar, von Metallverarbeitung über Lebensmittelproduktion bis Logistik. Das Industrie- und Gewerbegebiet Flugplatz Dessau ist vorrangig als Industriegebiet für 24-Stunden-Betrieb angelegt, der Industriepark Waggonbau hat Hallenkomplexe mit Gleisanbindung. Im BioPharmaPark in Dessau-Tornau arbeiten auf rund 80 Hektar über 2.000 Menschen, im Gewerbegebiet Dessau-West mit dem Junkerspark prägen auf rund 20 Hektar Einzelhandel, Fachmärkte, Autohäuser und Kfz-Service das Bild.

Für den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 heißt das: Viele Objekte vereinen mehrere Nutzungen unter einem Dach. Eine Werkhalle mit Meisterbüro, ein Fachmarkt mit Lager oder ein Autohaus mit Ausstellungsraum und Werkstatt wird in Zonen geteilt, wenn sich Nutzung oder Anlagentechnik unterscheiden. Energie, die allein einem Produktionsprozess dient, wird dabei von Heizung, Lüftung und Beleuchtung des Gebäudes getrennt.

Wie breit der Markt ist, zeigt auch der Orientierungsrahmen für Gewerbemieten, den die IHK Halle-Dessau auf Basis einer Erhebung von April bis Juni 2025 veröffentlicht hat: Er weist für Dessau-Roßlau getrennte Werte für Büro, Einzelhandel, Lager, Produktion, Freiflächen und Gastronomie aus. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt in § 80, dass Interessenten bei Vermietung oder Verkauf spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis sehen.

Wie alt Gewerbebauten in Dessau-Roßlau sind, hängt stark vom Areal ab, eine einheitliche Bauzeit gibt es nicht. Exposés aus dem Gewerbepark Dessau-Mitte dokumentieren eine Industriehalle von 1921 mit späterer Modernisierung und ein Büro- und Lagergebäude von 1956. Ein weiteres Angebot beschreibt auf einem Grundstück Gebäude von 1961, Hallen aus den 1990er-Jahren und Erweiterungen von 2007 bis 2010.

Solche gewachsenen Ensembles verlangen eine genaue Trennung der Bauabschnitte, denn jeder hat eigene Wände, Dächer und Fenster. Das Baujahr allein sagt wenig, wenn eine Halle später modernisiert wurde.

Die Innenstadt wurde im Krieg stark beschädigt; die IBA Stadtumbau beschreibt Schichten vom Barock bis in die Zeit nach der Wiedervereinigung. Die Mitteldeutsche Medienförderung nennt gründerzeitliche Straßenzüge, Nachkriegsarchitektur der 1950er-Jahre, Bauten des Bauhauses und der Neuen Sachlichkeit sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber kann ein Mischgebäude sein, das bis 31.12.2026 zwei Ausweise bekommt, wenn der Gewerbeanteil erheblich ist.

Zur Industriekultur gehören das Junkers-Erbe mit dem Windkanal von 1933/34 und dem Verwaltungs-Hochhaus von 1934/35 sowie das rund 6 Hektar große Gewerbegebiet Am Junkerswerk auf dem früheren Gelände des Junkers-Kaloriferwerks. Für Baudenkmäler gilt die Ausnahme von der Ausweispflicht nach § 79 Abs. 4 GModG nur bis 31.12.2026. Ab 1. Januar 2027 brauchen auch sie bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis.

Untere Bauaufsichtsbehörde ist das Bauordnungsamt der Stadt Dessau-Roßlau; die Stadt nimmt diese Aufgabe selbst wahr, nicht ein Landkreis. Städtische Bauakten führt das Stadtarchiv Dessau-Roßlau in der Heidestraße 21. Ältere Akten liegen im Historischen Archiv, neuere ab 1990 überwiegend im Zwischenarchiv.

Der Weg zur Akte beginnt mit einer schriftlichen Anfrage mit der Gebäudeadresse, etwa an stadtarchiv@dessau-rosslau.de, telefonisch ist das Archiv unter 0340 204 10 24 erreichbar. Das Archiv teilt mit, welche Unterlagen vorhanden sind; Einsicht erhält wegen des Datenschutzes nur ein berechtigter Personenkreis, der seine Nachweise vorab beim Archiv vorlegt. Fragen Sie im selben Schreiben gleich nach Einsicht und Kopien.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte oder Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos des Gebäudes außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, zum Beispiel ein Foto vom Typenschild der Anlage. Angaben zum bisherigen Energieverbrauch brauchen wir nicht, weil der Bedarfsausweis aus Gebäude und Technik rechnet, nicht aus dem Verhalten der Nutzer. Was fehlt, steht nach der kostenlosen Vorprüfung auf einer klaren Liste.

Sie müssen nicht warten, bis das Archiv antwortet. Schicken Sie zuerst, was im Ordner liegt, und wir sagen Ihnen, ob die Archivakte nötig ist oder ob vorhandene Pläne und Fotos ausreichen.

Örtlicher Versorger ist die Dessauer Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mit den Stadtwerken Dessau; in Roßlau ist zusätzlich die Stadtwerke Roßlau Fernwärme GmbH in der Wärmeversorgung tätig. Die DVV gibt ihr Fernwärmenetz mit über 130 Kilometern und rund 20.000 versorgten Haushalten an. Nach Angaben der Stadt sind große Teile der innerstädtischen Bereiche angeschlossen.

Für die kommunale Wärmeplanung ist ein Entwurf belegt: Der Stadtrat beschloss ihn am 10. September 2025 zur öffentlichen Beteiligung, die vom 1. bis 31. Oktober 2025 lief. Danach beschreibt die Stadt einen weiteren Beschluss- und Beteiligungsschritt vor dem abschließenden Stadtratsbeschluss; ob dieser inzwischen gefallen ist, bestätigen die von uns ausgewerteten städtischen Angaben nicht. Als gesetzliche Frist nennt die Stadt spätestens Mitte 2028, den aktuellen Stand veröffentlicht sie auf ihrer Seite zur Wärmeplanung.

Im Bedarfsausweis bestimmt der Energieträger den Primärenergiebedarf mit, weil jeder Träger mit einem Primärenergiefaktor bewertet wird: heute etwa Erdgas mit 1,1 und Strom mit 1,8, Fernwärme mit dem Faktor des jeweiligen Netzes. Deshalb fragen wir in der Vorprüfung nach dem Anschluss und nach den Angaben des Versorgers zum Primärenergiefaktor.

Ab 1. Januar 2027 zeigt der Ausweis für Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G, gebildet aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude. Zugleich ändern sich Faktoren, etwa Strom auf 1,5 und Biomasse auf 0,7, und Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort. Ein 2026 ausgestellter Ausweis ohne Klasse bleibt zehn Jahre gültig.

Das folgende Beispiel ist hypothetisch und beschreibt weder ein reales Objekt noch einen Kunden. Ein zweigeschossiger Büro- und Lagerbau aus den 1950er-Jahren steht im Gewerbegebiet Dessau-Mitte, später kam eine beheizte Werkhalle hinzu. Die Eigentümerin will Halle und Büro neu vermieten und braucht dafür einen Energieausweis.

Für die Zonierung nach DIN V 18599 bieten sich in einem solchen Fall typischerweise vier Bereiche an: Büro, Lager, Werkhalle sowie Sanitär- und Sozialräume. Jede Zone erhält ein Nutzungsprofil mit eigenen Anforderungen an Temperatur, Luft und Licht. Bis zu vier Zonen sind im Festpreis enthalten.

Die Eigentümerin schickt per E-Mail die vorhandenen Grundrisse, einen Schnitt, die alte Baubeschreibung, Fotos aller Fassaden, des Dachs und der Innenräume sowie ein Foto der Heizungsanlage mit Typenschild. Pläne für den Hallenanbau fehlen, deshalb stellt sie parallel eine schriftliche Anfrage mit der Gebäudeadresse an das Stadtarchiv.

Innerhalb eines Werktags kommt die Vorprüfung mit Proberechnung zurück, dazu eine Liste der offenen Punkte, zum Beispiel Dachaufbau der Halle und Fensterart im Büro. Offene Fragen klären wir am Telefon und mit weiteren Fotos, ohne Termin vor Ort. Sind die Unterlagen vollständig, folgt der Ausweis 24 Stunden später; ein Ergebnis nennen wir hier bewusst nicht, weil es vom echten Gebäude abhängt.

Am Anfang steht die kostenlose Vorprüfung. Sie schicken, was vorhanden ist, und erhalten innerhalb eines Werktags eine Proberechnung und eine Liste der fehlenden Unterlagen. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob Sie beauftragen.

Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Sie erhalten ihn 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort.

Für Mischgebäude gilt: Bis Ende 2026 zwei Ausweise, die wir als Paket für 899 EUR ausstellen. Ab 1. Januar 2027 ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Ist ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung bis 2036 absehbar, lohnt der Gedanke, den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen zu lassen, denn er gilt zehn Jahre. Ehrlich dazu: Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis laut § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten, ob Hallen in Dessau-Mitte, Märkte im Junkerspark oder Geschäftshäuser in der Innenstadt, bekommen bei uns einen festen Ansprechpartner. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder unter grosser@gewerbepass.de.

Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung, und nach einem Werktag wissen Sie, was Ihrem Ausweis noch fehlt.