Energieausweis Nichtwohngebäude Usedom: Ihre Bauakte liegt beim Landkreis in Anklam, nicht beim Amt Usedom-Süd.

Die belegte gewerbliche Basis der Stadt Usedom hat einen klaren Schwerpunkt: Lebensmittel. Die MENÜKO Insel Usedom GmbH produziert nach eigenen Angaben seit 1996 in einer modernen Betriebsstätte tiefgekühlte Convenience-Produkte, vor allem Rouladen; ihre Anschrift lautet Gewerbegebiet 1. Die Inselmühle Usedom der Domäne Ostsee GmbH wirbt um Fachkräfte in Lebensmitteltechnik und Mechatronik.

Hinzu kommen der Hafen Usedom, für den die Stadt den Bebauungsplan Nr. 5 geändert hat, und der historische Ortskern mit Geschäften und Cafés. Tourismus, Gastronomie und Handwerk nennt die regionale Standortinformation für die Insel insgesamt, eine eigene Branchenstatistik der Stadt liegt nicht vor. Auch in den verfügbaren Angaben der IHK-Mietpreisübersicht 2025 ist keine Gewerbemiete für die Stadt Usedom ausgewiesen, der Energieausweis wird damit zu einer der wenigen harten Kennzahlen Ihres Objekts.

Für den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 heißt das: Ein Produktionsgebäude wird anders zoniert als ein Café oder ein Laden. Produktion, Lager, Büro und Sozialräume können eigene Nutzungszonen bilden, wenn Nutzung oder Anlagentechnik voneinander abweichen. Energie, die allein dem Herstellungsprozess dient, etwa Prozesskälte, gehört nicht in die Gebäudebilanz und wird von Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung des Gebäudes getrennt betrachtet.

Bei einem Gebäude am Hafen kommt es darauf an, welche Räume beheizt sind und wofür sie dienen. Die Hafenbenutzungsordnung nennt Passagierverkehr und Wassersport als Zwecke von Kaianlage und öffentlicher Betriebsfläche. Ein Hafenstandort ist damit belegt, über das einzelne Gebäude entscheiden aber erst seine Pläne und seine Technik.

Die Stadtinformation beschreibt einen Ortskern mittelalterlichen Ursprungs mit hergerichteten Häusern, in denen Cafés und Geschäfte liegen. 2023 hob die Stadt das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Altstadt“ und die Satzung zur Erweiterungsfläche „Hafen“ auf. Eine systematische Erhebung von Baujahren und Nutzungen fanden wir in den herangezogenen Quellen nicht, deshalb rechnen wir jedes Haus mit seinem tatsächlichen Zustand.

Liegt im Erdgeschoss ein Laden oder Café und wird darüber gewohnt, ist das Haus ein Mischgebäude. Bis 31.12.2026 bekommt es zwei Ausweise, wenn der gewerbliche Teil mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Ab 1. Januar 2027 gibt es dafür einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Mit dem Anklamer Tor, das die Stadtinformation auf etwa 1450 datiert, ist ein Teil der früheren Befestigung erhalten; die Hubbrücke Karnin gilt als technisches Denkmal. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) nimmt Baudenkmäler bis 31.12.2026 von der Ausweispflicht aus (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme ersatzlos.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus im Ortskern verkaufen, vermieten oder einen Mietvertrag verlängern will, braucht dann einen Bedarfsausweis. Klären Sie den Status deshalb früh. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.

Für Gebäude in der Stadt Usedom führt nicht das Amt Usedom-Süd die Bauakte, sondern der Landkreis Vorpommern-Greifswald. Zuständig ist dort das Amt für Bau, Natur- und Denkmalschutz als untere Bauaufsicht, erreichbar unter Ellbogenstraße 2, 17389 Anklam. Das Amt Usedom-Süd ist die örtliche Amtsverwaltung, seine Bauabteilung ist nicht die untere Bauaufsichtsbehörde.

Die Einsicht beantragen Sie beim Landkreis als aktenführender Behörde. Nennen Sie die Grundstücksadresse und, soweit bekannt, Gemarkung, Flur und Flurstück; als Eigentümer legen Sie einen Eigentumsnachweis bei. Eine eigene Antragsseite für Bauakten nennt der Landkreis nicht, darum fragen Sie über die Zuständigkeit für das Amt Usedom-Süd ausdrücklich nach Kopien oder einer digitalen Übersendung.

Die Bebauungspläne, die das Amt Usedom-Süd veröffentlicht, ersetzen keine Gebäudepläne. Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte oder Ansichten, eine Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik wie Typenschild, Wartungs- oder Schornsteinfegerprotokoll.

Mehr brauchen wir nicht: Der Bedarfsausweis rechnet aus Gebäude und Technik, Ihre Energierechnungen gehören nicht zu den Unterlagen. Fehlt ein Plan, nennt die kostenlose Vorprüfung genau, welcher es ist. Sie sagt auch, ob er sich aus anderen Unterlagen belastbar ergänzen lässt.

Für die Stadt Usedom ließ sich weder ein kommunaler Stadtwerke-Betrieb noch ein bestehendes Fernwärmenetz belegen. Ein Dokument mit dem Titel „Ökovision Usedom“ enthält Angaben zu einem Wärmenetz, belegt aber keinen realisierten Betrieb. Einen veröffentlichten kommunalen Wärmeplan der Stadt mit datiertem Bearbeitungsstand fanden wir auf den Seiten des Amtes Usedom-Süd bis 21.10.2026 nicht; das heißt nicht, dass intern keine Arbeiten laufen.

Für Ihren Bedarfsausweis zählt deshalb die Heizung, die heute im Gebäude steht, ob Gaskessel, Ölkessel, Wärmepumpe oder Holz. Der Energieträger geht mit seinem Primärenergiefaktor in die Rechnung ein, nach heutigem Recht etwa Erdgas mit 1,1 und Strom mit 1,8. Darum brauchen wir Typenschild, Baujahr der Anlage und die Art der Warmwasserbereitung.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Klassen von A bis G, gerechnet nach DIN/TS 18599:2025-10. Maßgeblich ist das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude, dessen Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt wird; zugleich sinkt der Faktor für Strom auf 1,5 und steigt der für Biomasse auf 0,7. Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort.

Ein 2026 ausgestellter Ausweis hat noch keine Klasse und bleibt zehn Jahre gültig. Welche Klasse ein Gebäude ab 2027 bekäme, hängt stark vom Energieträger ab.

Ein hypothetisches Beispiel, kein Kundenfall: Ein zweigeschossiges Haus im historischen Ortskern hat im Erdgeschoss ein Café mit Küche und einen kleinen Laden, im Obergeschoss zwei Wohnungen. Ein Gaskessel beheizt das ganze Haus, die Küche hat eine eigene Lüftung. Der Eigentümer will das Café neu verpachten.

Ob Café und Laden als eigener Gebäudeteil gelten, hängt davon ab, ob sie mehr als 10 Prozent der Nutzfläche einnehmen und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich von den Wohnungen unterscheiden. Trifft das zu, entstehen 2026 zwei Ausweise: einer für den Nichtwohnteil, einer für den Wohnteil. Im Nichtwohnteil werden Gastraum, Küche, Laden und Nebenflächen wie Lager und WC als Nutzungszonen betrachtet, das liegt innerhalb der vier Zonen, die der Festpreis abdeckt.

Für die Vorprüfung schickt der Eigentümer, was vorliegt: Grundrisse beider Geschosse, einen Schnitt, Fotos der Fassade, der Fenster, des Gastraums und des Kessels mit Typenschild. Fehlende Pläne beantragt er beim Landkreis in Anklam. Innerhalb eines Werktags erhält er eine Proberechnung und eine Liste der offenen Punkte, etwa zum Dachaufbau.

Ein Ergebnis nennen wir für dieses Beispiel bewusst nicht, denn es hängt allein von den echten Bauteilen und der echten Technik ab. Sind die Unterlagen vollständig, folgen beide Ausweise 24 Stunden später.

Sie schicken uns per E-Mail, Foto oder WhatsApp die Pläne, Fotos und Technikangaben, die Sie haben. Innerhalb eines Werktags bekommen Sie die kostenlose Vorprüfung mit Proberechnung und einer Liste fehlender Unterlagen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort, auch wenn Sie selbst nicht auf der Insel wohnen.

Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Sind die Unterlagen vollständig, liefern wir ihn 24 Stunden später. Für ein Mischgebäude bekommen Sie bis 31.12.2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR, der Wohnausweis ist geschenkt.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung an, können Sie den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen lassen; er gilt zehn Jahre. Ehrlich dazu: Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen an Nichtwohngebäude taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Sonst ist ein anderer Nachweis nötig, zum Beispiel ein neuer Ausweis.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten bekommen einen festen Ansprechpartner. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder unter grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung und schicken Sie uns die ersten Pläne und Fotos Ihres Gebäudes in Usedom.