Energieausweis Nichtwohngebäude Rüsselsheim: Hotel im Hasengrund und denkmalgeschützter F-Bau werden ganz unterschiedlich zoniert.

Rüsselsheim am Main ist von Automobilbau und Fahrzeugentwicklung geprägt. Die Stadt nennt Stellantis/Opel und Hyundai im Zusammenhang mit dem Opel-Areal und den Campusprojekten grEEn Campus und Square Campus, dazu Forschung und Technik am Campus Rüsselsheim der Hochschule RheinMain. Von 28.305 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort arbeiteten zum 30.06.2024 laut Stadt 11.814 im produzierenden Gewerbe und 12.254 bei sonstigen Dienstleistungen.

Das Gewerbegebiet Hasengrund am südlichen Stadtrand umfasst nach der städtischen Standortpräsentation 40 Hektar und wird für Gewerbe, Büros und Hotels genutzt. Der Blaue See mit rund 27 Hektar ist gemischt genutzt und auf Technik, Entwicklung und Design ausgerichtet. Hinzu kommen die Alzeyer Straße mit 2,5 Hektar und die Innenstadt, die die Stadt ebenfalls als Gewerbestandort führt.

In Rüsselsheim-West sieht die Stadt auf 120 Hektar früherer Opel-Produktionsflächen Industrie, Gewerbe, Mischgebiet und Wohnen vor. Auf dem Altwerkareal sind mit der Motorworld unter anderem Handel, Gastronomie, Büros, Werkstätten und ein Hotel geplant oder in Entwicklung.

Für die Zonierung nach DIN V 18599 heißt das: Viele Objekte haben mehr als eine Nutzung. Ein Hotel teilt sich in Zimmer, Restaurant, Küche und Nebenflächen, ein Entwicklungsbau am Blauen See in Büro, Werkstatt und Besprechung. Wir legen die Zonen nach Nutzungsprofil und Anlagentechnik fest, und bis zu vier Nutzungszonen sind im Festpreis enthalten.

In Rüsselsheim kann man Industriegeschichte noch betreten. Am Bahnhofsplatz stand im Opel-Altwerk die erste Fabrik Adam Opels; das Ensemble umfasst laut Stadt historische Industrie- und Verwaltungsgebäude, in denen heute Veranstaltungen stattfinden und kleine Unternehmen, Ateliers und Werkstätten sitzen. Den F-Bau, eine im Ersten Weltkrieg errichtete Fertigungshalle, nennt die Stadt denkmalgeschützt sowie denkmalgerecht renoviert und modernisiert.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) nimmt Baudenkmäler bis 31.12.2026 von der Ausweispflicht aus (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme: Wer dann ein denkmalgeschütztes Gebäude verkauft, vermietet oder einen Mietvertrag verlängert, muss einen Energieausweis vorlegen. Ob Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, sollten Sie deshalb jetzt klären.

In der Innenstadt benennt die Stadt im Einzelhandels- und Zentrenkonzept vom 18.07.2023 und in ihren Satzungen Lagen wie Marktplatz, Mainstraße, Marktstraße, Löwenstraße, Bahnhofstraße, Frankfurter Straße und Grabenstraße. Liegen dort Laden oder Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, ist das Haus ein Mischgebäude. Dazu kommen Stadtteilzentren wie Eichengrund, Haßloch-Nord, Dicker Busch I und II und die Danziger Straße.

In den von uns ausgewerteten städtischen Quellen findet sich keine stadtweite Übersicht zu Baujahren der Gewerbe- und Geschäftshäuser. Deshalb leiten wir den Bestand nicht aus dem Quartier ab, sondern aus Baujahr, Bauteilen und Modernisierungen Ihres Gebäudes.

Für Gebäude in Rüsselsheim am Main ist die Bauaufsicht der Stadt Rüsselsheim am Main zuständig, nicht die Bauaufsicht des Landkreises Groß-Gerau. Die Stadt führt dafür ein eigenes Bauaktenarchiv mit Akteneinsicht. Dort können die genehmigten Pläne Ihres Gebäudes liegen, und genau die brauchen wir.

Den Antrag stellen Sie mit dem Formular auf der Seite des Bauaktenarchivs und schicken ihn per E-Mail an das Aktenarchiv. Sie können digitale Kopien oder Papierkopien beantragen. Antragsberechtigt sind Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Bevollmächtigte, mit Eigentumsnachweis, Ausweis und gegebenenfalls Vollmacht.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos des Gebäudes außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild, Wartungsprotokoll oder Schornsteinfegerprotokoll. Wir verlangen keine Verbrauchsabrechnungen, denn der Bedarfsausweis rechnet aus Gebäude und Technik, nicht aus dem Verhalten Ihrer Mieter.

Ihre Fotos reichen für die Aufnahme aus: Das Gesetz lässt ausdrücklich zu, dass sich der Aussteller geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lässt (§ 84 Abs. 1 GModG). Fehlt ein Plan, nennen wir Ihnen in der Vorprüfung genau, welcher, und ob die Bauakte ihn liefern kann.

Die Stadtwerke Rüsselsheim betreiben mit ihren Tochtergesellschaften Netze für Gas, Wasser, Strom und Nahwärme. Ihre hundertprozentige Tochter, die Energieversorgung Rüsselsheim GmbH, nennt den Betrieb von Verteilnetzen unter anderem für Fernwärme und die Lieferung von Fernwärme als Aufgabe. Ob Ihr Gebäude mit Gas, Fernwärme, Nahwärme, Wärmepumpe oder Öl heizt, steht deshalb ganz am Anfang der Vorprüfung.

Am 11.06.2026 meldete die Stadt, die kommunale Wärmeplanung habe begonnen, die Bestandsanalyse werde finalisiert und parallel entstehe eine Potenzialanalyse; Ergebnisse stellte sie voraussichtlich für Ende 2026 in Aussicht. Mit einer Pressemitteilung vom 17.09.2026 kündigte sie für den 29.09.2026 eine digitale Beteiligungs- und Informationsveranstaltung zu den Ergebnissen und nächsten Umsetzungsschritten an, ein beschlossener Wärmeplan ist damit nicht belegt. Als gesetzliche Frist für Kommunen unter 100.000 Einwohnern nennt die Stadt den 30.06.2028.

Für Ihren Ausweis zählt die Heizung von heute, nicht ein künftiges Netz. Der Energieträger geht über seinen Primärenergiefaktor direkt in den Primärenergiebedarf ein: Nach heutigem Recht liegt er für Erdgas bei 1,1 und für Strom bei 1,8. Bei Fern- und Nahwärme kommt es auf das jeweilige Netz an, deshalb helfen uns die Unterlagen Ihres Versorgers.

Ab 2027 sinkt der Faktor für Strom auf 1,5, und Nichtwohngebäude bekommen erstmals Klassen A bis G nach dem Verhältnis zum Referenzgebäude. Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude. Ein 2026 ausgestellter Ausweis trägt noch keine Klasse und bleibt zehn Jahre gültig.

Dieses Beispiel ist hypothetisch und beschreibt keinen Kunden. Eine Eigentümerin will ein zweigeschossiges Gebäude am Blauen See neu vermieten: oben Büros und ein Besprechungsraum, unten eine beheizte Werkstatt mit Rolltor, dazu Lager und Sanitärräume. Geheizt wird mit einem Gaskessel, der Besprechungsraum hat ein Klimagerät.

Wir würden vier Zonen bilden: Büro, Besprechung mit Kühlung, Werkstatt und Nebenflächen wie Lager und Sanitär. Die Werkstatt bekommt ein eigenes Profil, weil Rolltor, Raumhöhe und Nutzung anders sind als im Büro. Energie für Maschinen und Prozesse gehört nicht in die Gebäudebilanz.

Für die Vorprüfung schickt sie per E-Mail Grundrisse beider Geschosse, Schnitt und Ansichten aus dem Bauaktenarchiv, die Baubeschreibung, Fotos von Fassade, Fenstern, Rolltor, Dach und Heizraum sowie das Typenschild des Kessels. Innerhalb eines Werktags erhält sie eine Proberechnung und eine Liste der offenen Punkte. Darauf steht zum Beispiel ein Fensteraustausch, der in keiner Akte vermerkt ist.

Diese Lücke klärt ein kurzes Telefonat mit zwei zusätzlichen Fotos. Sobald alles vollständig ist, kommt der Ausweis 24 Stunden später, ohne Termin vor Ort. Ein Ergebnis nennen wir hier bewusst nicht, weil es allein vom konkreten Gebäude abhängt.

Sie starten mit der kostenlosen Vorprüfung: Sie schicken, was Sie haben, und erhalten innerhalb eines Werktags eine Proberechnung und die Liste fehlender Unterlagen. Danach entscheiden Sie in Ruhe. Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer.

Ihren Ausweis erhalten Sie 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort. Für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt gibt es bis 31.12.2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR, ab 1. Januar 2027 nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Neuvermietung oder ab 2027 eine Vertragsverlängerung an, lassen Sie den Ausweis am besten noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen; er gilt zehn Jahre. Ehrlich dazu: Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen an Nichtwohngebäude taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Sonst ist ein anderer Nachweis nötig, etwa ein neuer Ausweis.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten im Hasengrund, am Blauen See oder in der Innenstadt bekommen einen festen Ansprechpartner. Rufen Sie an oder schreiben Sie per WhatsApp an 0152 060 777 67, oder schicken Sie Ihre Unterlagen an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung für Ihr Gebäude in Rüsselsheim.