Energieausweis Nichtwohngebäude Heilbronn: Zwischen Geschäftshaus in der wiederaufgebauten Innenstadt und Halle in den Böllinger Höfen entscheidet die Zonierung.

Das Industriegebiet am Neckar ist mit 440 Hektar das größte Gewerbegebiet Heilbronns. Die Stadt nennt dort Logistik, Automobilzulieferer, Werkzeug- und Maschinenbau, chemische Industrie, Recycling und Entsorgung, Bauunternehmen, Handel und das Salzbergwerk. Dazu gehören der Handwerkerhof für kleine und mittlere Handwerksbetriebe, die Innovationsfabrik in historischen Mauern und der Heilbronner Innovations Park nahe der Innenstadt.

Der Industriepark Böllinger Höfe an der A 6 umfasst rund 200 Hektar und laut Stadt rund 160 Unternehmen. Genannt werden Autozulieferer, Papier- und Verpackungsbetriebe, Logistik, Spezialmaschinenbau und IT, dazu das Messe- und Eventcenter Redblue und das Bildungs- und Technologiezentrum der Handwerkskammer. Im Zukunftspark Wohlgelegen sitzen Medizintechnik, IT und Software, Kreativwirtschaft und junge Unternehmen.

Für die Berechnung nach DIN V 18599 heißt das: Kaum ein Gebäude hat nur eine Nutzung. Eine Halle mit Büroanteil wird in Halle, Büro und Sozialräume gegliedert, ein Betrieb im Handwerkerhof in Werkstatt und Verwaltung, Büroflächen im Wohlgelegen je nach Lüftung und Kühlung in eigene Zonen. Energie, die nur dem Produktionsprozess dient, bleibt außerhalb der Gebäudebilanz; Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung gehören hinein.

Wie viele Zonen Ihr Gebäude wirklich hat, legen wir in der kostenlosen Vorprüfung anhand der Grundrisse fest. Bis zu vier Nutzungszonen sind im Festpreis von 899 EUR enthalten.

Beim Luftangriff am 4. Dezember 1944 wurde die Heilbronner Innenstadt nahezu vollständig zerstört. Der Wiederaufbau folgte den alten Straßenzügen und dauerte laut Stadtarchiv bis ungefähr 1970. Die Bausubstanz der Innenstadt ist deshalb in weiten Teilen vom Wiederaufbau geprägt, nur wenige alte Gebäude sind im Stadtbild erhalten.

Laut Märkte- und Zentrenkonzept sind Fleiner Straße und untere Sülmerstraße 1a-Lage, Kaiserstraße und nördliche Sülmerstraße 1b-Lage. In der nördlichen Sülmerstraße geht der Einzelhandel teils in Gastronomie und Dienstleistungen über, die im Ausweis eigene Zonen bilden können.

Für den Ausweis zählt aber nicht das Baujahr, sondern der heutige Zustand. Wurden Fenster getauscht, das Dach gedämmt oder die Heizung erneuert, rechnen wir mit dem, was Fotos und Unterlagen zeigen. Das gilt auch für Umnutzungen wie das ehemalige Lagerhaus Hagenbucher auf der Kraneninsel, das laut Stadt zum Science Center experimenta umgebaut und durch einen Neubau ergänzt wurde.

Im Zentrum überlagern sich Wohnen und Gewerbe. Der städtische Masterplan Innenstadt beschreibt Wohnnutzung im Erdgeschoss wie in den Obergeschossen als stark prägend, teils gemischt mit Dienstleistungen. Ein Haus mit Laden oder Praxis unten und Wohnungen oben ist ein Mischgebäude, wenn der gewerbliche Teil mehr als zehn Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt dafür bis 31.12.2026 zwei getrennte Ausweise, ab 1. Januar 2027 einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen. Baudenkmäler sind nach § 79 Abs. 4 GModG nur noch bis 31.12.2026 ausgenommen. Danach brauchen auch denkmalgeschützte Geschäftshäuser bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis.

Für Gebäude in der Stadt Heilbronn ist die Stadt selbst untere Baurechtsbehörde, nicht das Landratsamt Heilbronn. Zuständig ist die Abteilung Baurecht im Planungs- und Baurechtsamt mit Service Center Bauen und Wohnen, Cäcilienstraße 45, 74072 Heilbronn. Über dieses Amt läuft auch das Bauaktenarchiv mit den Baugenehmigungsakten.

Den Antrag auf Auskünfte aus abgeschlossenen Akten stellt die Stadt als Formular bereit. Sie senden ihn an bauaktenarchiv@heilbronn.de oder per Post an das Planungs- und Baurechtsamt und geben Straße, Hausnummer und die gewünschten Unterlagen an. Beizulegen ist ein aktueller Grundbuchauszug, bei Vertretung zusätzlich Vollmacht und Ausweiskopien.

Die Auskunft ist gebührenpflichtig, laut Formular erhalten Sie Auskünfte und Aktenauszüge. Statische Unterlagen brauchen wir für den Energieausweis nicht, Grundrisse, Schnitte und Ansichten genügen. Fragen Sie deshalb gezielt nach diesen Plänen und nach der Baubeschreibung, das hält den Antrag schlank.

Für die Berechnung brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild, Wartungs- oder Schornsteinfegerprotokoll. Verbrauchsabrechnungen sind nicht nötig, denn der Bedarfsausweis rechnet aus dem Gebäude und nicht aus dem Verhalten der Nutzer. Fehlt ein Plan, sagt Ihnen die kostenlose Vorprüfung, ob sich der Antrag beim Bauaktenarchiv lohnt.

In Heilbronn versorgen HNVG, EnBW und ZEAG Gebäude über verschiedene Wärmenetze mit Fernwärme. Das innerstädtische Netz der HNVG war laut Stadt im Februar 2023 rund neun Kilometer lang, die HNVG beschreibt die Innenstadtversorgung aus einem Blockheizkraftwerk, das Biomethan nutzt. Ausgebaut wird in Gerberstraße, Turmstraße und Lammgasse von März bis November 2026 sowie in Wollhausstraße, Uhlandstraße und Herbststraße 2026 bis 2027.

Die kommunale Wärmeplanung begann im April 2022 mit der Bestandsanalyse. Im Dezember 2023 wurde der Wärmeplan dem Gemeinderat vorgelegt und laut städtischem Sachstandsbericht Ende 2023 verabschiedet. Wer ein Geschäftshaus in einer der Ausbaustraßen besitzt, sollte den Stand seines Anschlusses kennen, bevor gerechnet wird.

Im Bedarfsausweis wirkt der Energieträger über den Primärenergiefaktor. Heute gelten zum Beispiel 1,1 für Erdgas und 1,8 für Strom, Fernwärme wird nach Anlage 4 GModG je nach Erzeugung bewertet. Schicken Sie uns bei Fernwärme deshalb die Angaben Ihres Versorgers mit, damit wir das Netz richtig einordnen.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G, gebildet aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude mit gleicher Geometrie und Nutzung. Klasse A gibt es nur für Nullemissionsgebäude, G beginnt oberhalb des 3,5-Fachen der Referenz. Weil sich zugleich Faktoren ändern, Strom 1,5 statt 1,8 und Biomasse 0,7 statt 0,2, kann dasselbe Gebäude 2027 anders abschneiden als in einer Rechnung von 2026.

Ein hypothetisches Beispiel, kein Kundenfall: Eine Eigentümerin besitzt in den Böllinger Höfen eine beheizte Halle mit zweigeschossigem Bürotrakt, Sozialräumen und beheiztem Lager. Ein Logistikbetrieb hat die Fläche gemietet und will den Vertrag 2027 verlängern. Hallen mit Büroanteil führt der städtische Immobilienmarktbericht als eigenes Marktsegment, das Objekt ist in Heilbronn also kein Sonderfall.

In der Vorprüfung gliedern wir das Gebäude anhand der Grundrisse in vier Nutzungszonen: Halle, Büro, Sozialräume mit Duschen und Lager. Das ist genau der Umfang, den der Festpreis abdeckt. Wäre das Lager unbeheizt, läge es außerhalb der beheizten Hülle, und die Wand dorthin würde als Grenze zu einem unbeheizten Bereich gerechnet.

Die Eigentümerin schickt Grundrisse, einen Schnitt und Fotos per E-Mail. Für die Heiztechnik reichen Fotos der Typenschilder und das letzte Wartungsprotokoll, offene Fragen klären wir am Telefon. Die Baubeschreibung fehlt, also steht sie auf der Liste fehlender Unterlagen, mit dem Hinweis auf das städtische Bauaktenarchiv.

Innerhalb eines Werktags liegen Proberechnung, Liste und Festpreis vor. Ein Ergebnis nennen wir hier bewusst nicht, denn es hängt allein vom echten Gebäude ab. Sobald die Baubeschreibung da ist, folgt der Ausweis 24 Stunden später, ohne Termin vor Ort.

Der erste Schritt ist die kostenlose Vorprüfung. Sie schicken, was vorhanden ist: Pläne, Fotos, Angaben zur Heizung. Innerhalb eines Werktags bekommen Sie eine Proberechnung und eine Liste der Unterlagen, die noch fehlen.

Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Geliefert wird 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, alles per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort. Für ein Mischgebäude, etwa ein Geschäftshaus in der Innenstadt mit Laden unten und Wohnungen darüber, stellen wir bis 31.12.2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR aus.

Ist bis 2036 ein Verkauf, eine Vermietung oder ab 2027 eine Vertragsverlängerung absehbar, lohnt es sich, den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen zu lassen, denn er gilt zehn Jahre. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 Renovierungsanforderungen, ausgelöst werden sie nicht durch den Ausweis. Als Nachweis dafür taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Heilbronn bekommen einen festen Ansprechpartner, der alle Gebäude kennt. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder unter grosser@gewerbepass.de.

Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung: Innerhalb eines Werktags wissen Sie, was Ihrem Ausweis noch fehlt und wann er kommt.