Energieausweis Nichtwohngebäude Rosenheim: Die Stadtwerke liefern seit 1957 Fernwärme, ob Ihr Gebäude am Netz hängt, verändert den Bedarfsausweis.

Die städtische Standortvermittlung führt unter anderem den Aicherpark, Am Oberfeld, das Gewerbegebiet Ost I / Bauer in der Au, Ost II, Schwaig, den Panorama-Park und den Klepper-Park auf dem Gelände der ehemaligen Klepperwerke. Für Brucklach ist der Bauabschnitt 1 Nord als in Planung gekennzeichnet. Dazu kommen das digitale Gründerzentrum Stellwerk18 und das Dienstleistungscenter Rosenheim mit Büroräumen.

Am Aicherpark liegen Gewerbe und großflächiger Handel nebeneinander. Das Einzelhandelskonzept 2023 nennt ihn als Fachmarktstandort, und laut Wirtschaftsbericht hat die Prokutec GmbH dort 2023 eine 1.200 Quadratmeter große Produktionshalle bezogen. Weitere Fachmarktstandorte sind die Panoramakreuzung an Kufsteiner und Miesbacher Straße sowie Weko mit Möbel- und Einrichtungsangebot.

Für die Zonierung nach DIN V 18599 sind das sehr unterschiedliche Gebäude. Eine Produktionshalle wird meist in Halle, Büro, Sozialräume und Lager geteilt, wobei Energie für den Produktionsprozess nicht in die Gebäudebilanz gehört. Ein Fachmarkt besteht oft aus einer großen Verkaufsfläche mit eigener Beleuchtung und Lüftung, dazu Lager und Personalbereich.

Bürohäuser und Gründerflächen rechnen wir mit Zonen für Büro, Besprechung, Verkehrsflächen und Sanitär, soweit Nutzung oder Technik sich unterscheiden. Welche Zonen Ihr Gebäude wirklich hat, klärt die kostenlose Vorprüfung anhand Ihrer Grundrisse.

Das bayerische Denkmalverzeichnis beschreibt den Max-Josefs-Platz als planmäßig angelegten Inneren Markt des 13. und frühen 14. Jahrhunderts. Bei den Bürgerhäusern sind spätmittelalterliche Kerne und Grabendachhäuser des 16. und 17. Jahrhunderts dokumentiert. Im Ensemble Heilig-Geist-Straße gehört die äußere Erscheinung überwiegend dem 17. bis frühen 19. Jahrhundert an, die Kerne sind häufig spätmittelalterlich.

Das Einzelhandelskonzept 2023 beschreibt die Innenstadt als überwiegend kleinteilig bebaut, mit historischen und gemischt genutzten Gebäuden. Es nennt außerdem die Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen, auch in oberen Geschossen, zu Büros und Praxisräumen. Bis 31.12.2026 bekommt ein solches Mischgebäude zwei Ausweise, wenn der Nichtwohnteil mehr als zehn Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden.

Für Baudenkmäler gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) bis 31.12.2026 noch eine Ausnahme von der Ausweispflicht. Ab 1. Januar 2027 entfällt sie, dann brauchen auch denkmalgeschützte Nichtwohn- und Mischgebäude bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis. Ob Ihr Haus als Einzeldenkmal eingetragen ist, zeigt die Denkmalliste, und wir klären es in der Vorprüfung mit.

Industriekultur steht in Rosenheim neben neuen Projekten. Die ehemalige Kunstmühle wurde laut Klepper-Museum bis 2004 zu einem Büro- und Gastronomiekomplex umgebaut, ihr Kraftwerk von 1923 erzeugt weiterhin Energie. An den Lokhöfen beschreibt der Wirtschaftsbericht neue Nutzungen, darunter ein geplantes Premier Inn mit 145 Zimmern.

Für Gebäude im Stadtgebiet ist die Stadt Rosenheim untere Bauaufsichtsbehörde, nicht das Landratsamt. Zuständig ist das Bauordnungsamt im Dezernat III, Königstraße 24, 83022 Rosenheim, erreichbar unter bauordnungsamt@rosenheim.de und 08031 365-1671.

Pläne finden Sie im Hausakt, den Sie in der Registratur im Rathaus einsehen. Laut Stadt enthält er unter anderem Gebäudepläne und bestimmte Teile des Schriftverkehrs. Mitbringen müssen Sie einen Grundbuchauszug und eine Ausweiskopie des Eigentümers oder Bevollmächtigten; wer nicht Eigentümer ist, braucht eine Eigentümervollmacht, Hausverwaltungen eine Verwaltervollmacht.

Ein eigenes Verfahren für Kopien beschreibt die Stadt nicht. Fragen Sie deshalb beim Bauordnungsamt nach Umfang, möglichem Entgelt und Ablauf. Ein Hausakt zeigt außerdem nicht automatisch den heutigen Zustand, spätere Umbauten, neue Fenster oder eine neue Heizung ergänzen wir über Ihre Fotos und Angaben.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild, Wartungsprotokoll oder Anlagenbeschreibung. Mehr steht nicht auf der Liste: Verbrauchsabrechnungen sind nicht nötig, weil wir den Bedarf aus Gebäude und Technik rechnen. Fehlt ein Plan, sagt Ihnen die kostenlose Vorprüfung, ob sich die Angabe aus Fotos und Maßen belastbar ergänzen lässt.

Die Stadtwerke Rosenheim versorgen große Teile des Stadtgebiets mit Fernwärme, nach eigener Angabe seit 1957. Im Mai 2026 meldeten sie rund 122.000 Trassenmeter Netz und knapp 2.000 Anschlüsse, für 2026 kündigten sie weitere rund 2.300 Trassenmeter Ausbau an. Die Netzkarte der Stadtwerke trägt den Stand November 2025.

Die kommunale Wärmeplanung haben Stadt und Stadtwerke laut städtischer Mitteilung vom 24. August 2026 gestartet. Fertig sein soll sie nach Plan Ende Juni 2028. Bis dahin gibt es keinen fertigen Wärmeplan, und der Bedarfsausweis rechnet ohnehin mit der Heizung, die heute im Gebäude steht.

Der Energieträger prägt den Primärenergiebedarf, weil jeder Träger mit seinem Primärenergiefaktor in die Rechnung eingeht. Bei Fernwärme brauchen wir deshalb die Angaben des Versorgers zum Netz, bei Gas, Öl, Wärmepumpe oder Pellets die Daten von Kessel oder Gerät. Nach heutigem Recht geht Strom mit dem Faktor 1,8 und Erdgas mit 1,1 ein; ab 2027 sinkt der Faktor für Strom auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis Ihres Primärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude, dessen Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt wird. Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort, Klasse G beginnt oberhalb des 3,5-Fachen der Referenz.

Ein hypothetisches Beispiel, kein Kundenfall: Ein älteres Haus an der Münchener Straße, der Haupteinkaufsachse der Innenstadt, hat im Erdgeschoss einen Laden mit eigener Lüftung, im ersten Obergeschoss eine Praxis in früheren Verkaufsräumen und darüber zwei Wohnungen. Ein Gaskessel im Keller beheizt alle Einheiten. Der Eigentümer will den Laden neu vermieten.

Laden und Praxis belegen hier deutlich mehr als zehn Prozent der Nutzfläche, und ihre Nutzung und Technik unterscheiden sich vom Wohnteil. Bis 31.12.2026 entstehen deshalb zwei Ausweise: ein Nichtwohngebäude-Ausweis mit den Zonen Einzelhandel und Praxis, dazu ein Wohngebäude-Ausweis für die Wohnungen. Ab 2027 bekäme dasselbe Haus einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen.

Für die Vorprüfung schickt der Eigentümer die Grundrisse aus dem Hausakt, Fotos von Fassade, Fenstern, Laden, Praxis, Wohnungen und Heizraum sowie ein Foto vom Typenschild des Kessels. Mehr braucht es für den Start nicht, Verbrauchsabrechnungen spielen beim Bedarfsausweis keine Rolle.

In der Vorprüfung legen wir die Zonen fest, erstellen eine Proberechnung und schicken eine Liste dessen, was noch fehlt, etwa einen Schnitt durch das Dach oder das Einbaujahr der Fenster. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, ohne Termin vor Ort. Ein Ergebnis nennen wir hier bewusst nicht, denn es hängt allein von den echten Daten des Gebäudes ab.

Sie starten mit der kostenlosen Vorprüfung: Sie schicken, was Sie haben, und erhalten innerhalb eines Werktags eine Proberechnung und eine Liste der fehlenden Unterlagen. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob Sie beauftragen.

Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Sie erhalten ihn 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort, vom Geschäftshaus am Max-Josefs-Platz bis zur Halle in Schwaig.

Für Mischgebäude gilt bis 31.12.2026: zwei Ausweise im Paket für 899 EUR, der Wohnausweis ist enthalten. Ab 1. Januar 2027 gibt es dafür nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Vertragsverlängerung an, können Sie den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen lassen; er bleibt zehn Jahre gültig. Ehrlich dazu: Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG taugt ein Ausweis aus 2026 laut § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Rosenheim bekommen einen festen Ansprechpartner. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, und unter grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung, und Sie wissen nach einem Werktag, was Ihrem Ausweis noch fehlt.