Energieausweis Nichtwohngebäude Schwabach: Der Wärmeplan nennt 16 Gebiete für Wärmenetze, Ihr Bedarfsausweis rechnet mit der Heizung von heute.

Die Stadt Schwabach beschreibt ihre Wirtschaft als breit aufgestellt: Industrie, Handwerk, Handel und Dienstleistungen sind gleichermaßen vertreten. Rund 4.000 Unternehmen sind hier ansässig, fast 40 davon mit mehr als 100 Beschäftigten. Als größtes Unternehmen nennt die Stadt die RIBE Richard Bergner Holding mit über 1.350 Beschäftigten.

Die städtische Standortbroschüre nennt als Beispiele RIBE Richard Bergner mit mechanischen Verbindungselementen, technischen Federn, Elektroarmaturen und Anlagentechnik, die Maschinenfabrik NIEHOFF mit Fertigungssystemen für die Draht- und Kabelherstellung, Apollo Optik mit Firmenhauptsitz, mister*lady mit Firmenhauptsitz und Zentrallogistik sowie den Fleisch- und Teigwarenhersteller Monolith. Die Broschüre beschreibt Unternehmen und ihre Produkte, nicht deren Gebäude; welche Hallen, Büros oder Lager zu einem Betrieb gehören, klären wir deshalb am konkreten Objekt.

Für neue Betriebe weist die Stadt den Gewerbepark Schwabach-West aus, gedacht für Produktion und Dienstleistungen; reine Einzelhandelsnutzungen schließt der Bebauungsplan aus. Der Gewerbepark Schwabach-Süd liegt im Südosten nahe dem A6-Anschluss Schwabach-Süd und der B2 und verbindet Gewerbe- mit Mischgebietsflächen. Am Falbenholz steht das ORO-Einkaufszentrum, im Goldquartier zwischen Bahnhof und Innenstadt vermarktet die Stadt das ehemalige Apollo-Gebäude als flexibel nutzbare Gewerbefläche.

Für den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 zählt nicht der Standort, sondern die Nutzung im Gebäude. Halle, Büro, Sozialräume, Verkaufsfläche oder Lager haben unterschiedliche Nutzungsprofile und werden als eigene Zonen gerechnet, wenn Nutzung oder Anlagentechnik voneinander abweichen. Energie, die nur dem Produktionsprozess dient, gehört nicht in die Gebäudebilanz.

Der kommunale Wärmeplan nennt für den gesamten Gebäudebestand eine klare Zahl: 74 Prozent der Gebäude in Schwabach wurden vor 1979 errichtet. Den größten Anteil stellt mit 55,9 Prozent die Zeit von 1949 bis 1978. Eine eigene Altersstatistik nur für Gewerbebauten weisen die städtischen Quellen nicht aus.

In der Innenstadt beschreibt die Stadt einen reichen Bestand an Bürgerhäusern, überwiegend aus der Wiederaufbauzeit nach den Zerstörungen des Dreißigjährigen Kriegs, oft überlagert von Gestaltungen des 17. und 18. Jahrhunderts. Typisch sind fränkische Steilgiebelhäuser, häufig in Fachwerkbauweise. Wer an der Fußgängerzone Königstraße ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber besitzt, hat ein Mischgebäude.

Umnutzung ist in Schwabach gut dokumentiert: Im Ensemble des früheren Gasthofs und Hotels „Zum goldenen Engel“ wurden nach einer Sanierung 1986 Geschäfte, Praxen und Büros untergebracht. Im O’Brien-Park, einem ehemals militärisch genutzten Areal der US-Armee nördlich der Innenstadt, sind heute unter anderem Dienstleister, soziale und schulische Einrichtungen sowie die Stadtwerke angesiedelt.

Für den Ausweis heißt das: Baujahr und Fassade sagen wenig, entscheidend sind die Bauteile von heute, also Fenster, Dach, Wände und Heizung. Ist ein Gebäude ein Baudenkmal, gilt die Ausnahme von der Ausweispflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) nur noch bis zum 31. Dezember 2026. Ab 2027 braucht auch das Denkmal bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Bedarfsausweis.

Schwabach ist kreisfreie Stadt, deshalb liegt die Bauaufsicht beim Bauordnungsamt der Stadt Schwabach und nicht bei einem Landratsamt. Genehmigungen und Baupläne bestehender Gebäude verwahrt das Bauarchiv beim Bauordnungsamt. Eigentümer und Bevollmächtigte können dort Einsicht beantragen.

Nötig sind ein Eigentumsnachweis und gegebenenfalls eine Vollmacht; vorher vereinbaren Sie einen Termin und nennen das Anwesen mit Straße und Hausnummer. Die Stadt nennt als Amtsgebäude die Albrecht-Achilles-Straße 6/8, eingesehen wird im 1. Stock, Zimmer 112. Die Einsicht kostet 10 Euro je Anwesen, Duplikate gibt es gegen zusätzliche Gebühr elektronisch oder auf Papier.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos des Gebäudes außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild, Wartungsprotokoll oder Schornsteinfegerbescheinigung. Mehr gehört nicht auf die Liste, Abrechnungen über Ihren Energieverbrauch fordern wir nie an. Der Bedarfsausweis berechnet das Gebäude selbst und bildet nicht das Verhalten der Nutzer ab.

Fangen Sie mit dem an, was schon vorliegt: Mietvertrag mit Flächenaufstellung, Pläne aus dem Kauf, ein altes Exposé, Fotos vom Handy. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen genau, welches Dokument fehlt und ob sich der Termin im Bauarchiv lohnt. Viele Einzelfragen lassen sich danach per Foto oder Telefon klären.

Die Stadtwerke Schwabach versorgen die Stadt mit Strom, Erdgas, Wasser und Fernwärme. Für ihre Wärmenetze geben sie Leitungslängen einschließlich Hausanschlüssen von 3.400 Metern im Bereich Kaserne und 1.660 Metern im Bereich Flurstraße an. Ob Ihr Gebäude an einem Wärmenetz hängt, mit Erdgas heizt oder eine Wärmepumpe hat, steht deshalb ganz oben auf unserer Liste.

Mit der kommunalen Wärmeplanung hat die Stadt im Juni 2024 begonnen, der Stadtrat hat den Endbericht am 26. September 2025 einstimmig beschlossen. Der Bericht erfasst 12.948 beheizte Gebäude mit einem Wärmebedarf von 364 Gigawattstunden pro Jahr und benennt 16 Gebiete, die sich für eine künftige Versorgung über Wärmenetze eignen. Ein Eignungsgebiet ist aber noch kein Anschluss: Der Bedarfsausweis rechnet mit der Heizung, die heute im Gebäude steht.

Der Energieträger wirkt über den Primärenergiefaktor direkt auf den Primärenergiebedarf im Ausweis. Nach heutigem Recht gelten zum Beispiel für Erdgas 1,1 und für Strom 1,8, für Fernwärme ein Faktor nach Anlage 4 GModG. Ein 2026 ausgestellter Ausweis für ein Nichtwohngebäude zeigt noch keine Effizienzklasse.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Klassen von A bis G, gemessen am Verhältnis zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes. Gleichzeitig ändern sich die Faktoren: Strom sinkt auf 1,5, Biomasse steigt auf 0,7, und Klasse A erhalten nur Nullemissionsgebäude. Dasselbe Gebäude kann deshalb je nach Heizung und Stichtag sehr unterschiedlich dastehen.

Das folgende Beispiel ist hypothetisch und beschreibt keinen Kunden. Ein Eigentümer besitzt ein fränkisches Fachwerkhaus an der Fußgängerzone Königstraße: im Erdgeschoss ein Laden, im ersten Obergeschoss eine Praxis, darüber zwei Wohnungen. Er will den Laden neu vermieten und braucht dafür einen Energieausweis.

In unserem Beispiel machen Laden und Praxis deutlich mehr als zehn Prozent der Nutzfläche aus und heizen über eine eigene Gastherme, die Wohnungen über eine zweite. Damit unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, und bis 31. Dezember 2026 gibt es zwei Ausweise: einen für den Nichtwohnteil und einen für den Wohnteil. Im Nichtwohnteil werden Einzelhandel und Praxis als zwei Zonen nach DIN V 18599 gerechnet, weil ihre Nutzungsprofile verschieden sind.

Für die Unterlagen holt der Eigentümer die genehmigten Pläne aus dem Bauarchiv des Bauordnungsamts, fotografiert Fassade, Fenster, Dachboden, Heizraum und Typenschilder und schickt alles per E-Mail. Am Telefon klären wir offene Punkte, etwa den Aufbau der Fachwerkwand oder das Alter der Fenster. Ein Termin vor Ort ist dafür nicht nötig.

In der kostenlosen Vorprüfung erhält er eine Proberechnung und eine Liste der noch fehlenden Unterlagen. Welche Werte am Ende im Ausweis stehen, lässt sich vorab nicht seriös sagen, denn das hängt von Hülle und Heizung ab. Sind die Unterlagen vollständig, liegen beide Ausweise 24 Stunden später im Postfach, zusammen für 899 EUR.

Sie schicken, was Sie haben, wir prüfen kostenlos. Innerhalb eines Werktags erhalten Sie eine Proberechnung und eine Liste der noch fehlenden Unterlagen. Erst dann entscheiden Sie über den Auftrag.

Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen bei Ihnen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort.

Für Mischgebäude stellen wir bis 31. Dezember 2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR aus. Ab 1. Januar 2027 gibt es dafür nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Vertragsverlängerung an, lohnt es sich, den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen zu lassen, denn er gilt zehn Jahre. Eine Einschränkung gehört dazu: Für die Renovierungsanforderungen, die nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten, taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur dann als Nachweis, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt, ab 2033 höchstens das 0,4-Fache. Sonst ist ein anderer Nachweis nötig, etwa ein neuer Ausweis.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Schwabach bekommen einen festen Ansprechpartner. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder per E-Mail an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung und schicken Sie uns die ersten Pläne und Fotos.