Energieausweis Nichtwohngebäude Tübingen: Fachwerkhaus mit Laden in der Altstadt und Produktionsfläche im Technologiepark Obere Viehweide brauchen eine völlig andere Zonierung.

Die Stadt Tübingen nennt 14 Gewerbegebiete. In der Weststadt bilden der Handwerkerpark mit seinen gebündelten Handwerksbetrieben, Aischbach II und die Sindelfinger Straße einen Verbund, den die Stadt zusammenhängend weiterentwickeln will. Für Aischbach II nannte die WIT 2024 rund 2,5 Hektar Gebietsfläche, davon 1,6 Hektar vermarktbar.

Auf der Oberen Viehweide liegt der Technologiepark Tübingen-Reutlingen, der Büro-, Produktions- und Lagerflächen bietet und Unternehmen aus Biotechnologie, Medizin- und Informationstechnik beherbergt. Weitere benannte Gewerbelagen sind Traufwiesen und Untere Viehweide/Winkelwiese. Größter Einzelhandelsschwerpunkt ist das Innenstadtzentrum aus Altstadt und südlicher Innenstadt, ergänzt um Nahversorgungszentren wie Lustnau, Schleifmühleweg, Berliner Ring/WHO, Wanne und Wohlboldstraße.

Für den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 heißt das: Gerechnet wird nicht das Gewerbegebiet, sondern das einzelne Gebäude, aufgeteilt in Nutzungszonen. Eine Werkstatt mit Büro und Sozialräumen im Handwerkerpark hat andere Zonen als ein Büro- und Produktionsbau im Technologiepark oder ein Laden mit Lager in der Innenstadt. Jede Zone hat eigene Randbedingungen für Heizung, Beleuchtung, Lüftung und gegebenenfalls Kühlung, deshalb entscheidet die Zonierung über einen belastbaren Kennwert.

Energie für Produktionsprozesse gehört nicht in die Gebäudebilanz. Sie wird in der Vorprüfung sauber von Heizung, Lüftung und Beleuchtung getrennt.

Die Tübinger Altstadt ist laut städtischer Planungsunterlage wesentlich durch mehrgeschossige, giebelständige Fachwerkhäuser mit steilen Dächern geprägt. Viel Fachwerk wurde im 18. und 19. Jahrhundert verputzt und bei Sanierungen im späteren 20. Jahrhundert wieder freigelegt. Die Stadt beschreibt die Altstadt als gewachsenen Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsraum, die Rahmenplanung Altstadt wurde im Mai 2025 beschlossen.

Liegen Laden oder Praxis und Wohnungen unter einem Dach, ist das Gebäude ein Mischgebäude. Ist der gewerbliche Teil nicht unerheblich und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, gibt es nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) bis 31.12.2026 zwei Ausweise, einen für den Nichtwohnteil und einen für den Wohnteil. Ab 1. Januar 2027 wird ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen ausgestellt, so wie beim Nichtwohngebäude.

Baudenkmäler sind bis 31.12.2026 nach § 79 Abs. 4 GModG von der Ausweispflicht ausgenommen, ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Wer ein denkmalgeschütztes Nichtwohn- oder Mischgebäude dann verkauft, vermietet oder einen Mietvertrag verlängert, braucht einen Bedarfsausweis. Daneben prägen Umnutzungen den Bestand: Das rund 6 Hektar große Quartier Alte Weberei in Lustnau entstand auf dem Gelände der früheren Frottierweberei Egeria, deren Firmenhauptgebäude am Egeriaplatz erhalten blieb.

Das Französische Viertel ist eine ehemalige Kaserne, heute ein gemischtes Quartier mit Wohnen und Gewerbe. Eine Baualtersstatistik für Hallen, Büros, Läden oder Praxen weisen die städtischen Quellen nicht aus, deshalb klären wir das Baualter Objekt für Objekt aus Bauakte und Fotos.

Untere Baurechtsbehörde ist in Tübingen die Universitätsstadt selbst: der Fachbereich Baurecht im Service-Center Bauen, Brunnenstraße 3, 72074 Tübingen. Die Bauaufsicht liegt für das Stadtgebiet nicht beim Landkreis, Bauakten fragen Sie deshalb bei der Stadt an, nicht beim Landratsamt. Erreichbar ist der Fachbereich unter 07071 204-2401 und per E-Mail an baurecht@tuebingen.de.

Ein eigenes Online-Formular für Bauakten weist die Stadt nicht aus. Fragen Sie Akteneinsicht oder Kopien deshalb direkt beim Fachbereich Baurecht an und stimmen Sie vorab einen Termin ab. Eine Bauakte enthält oft genehmigte Pläne und eine Baubeschreibung, ist aber nicht immer vollständig.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild, Schornsteinfegerprotokoll oder Fernwärmevertrag. Mehr ist nicht nötig, denn der Bedarfsausweis rechnet aus Gebäudehülle und Anlagentechnik. Das Verhalten von Mietern oder ein Leerstand spielen dafür keine Rolle, deshalb verlangen wir nie Abrechnungen über Ihren Energieverbrauch.

Fehlt eine Unterlage, starten Sie trotzdem. Die kostenlose Vorprüfung zeigt, was wirklich fehlt, ob die Bauakte die Lücke schließen kann und welche Angaben sich aus Fotos und einem Telefonat belastbar klären lassen. So investieren Sie Zeit beim Amt nur dort, wo sie sich lohnt.

Die Stadtwerke Tübingen betreiben mehrere getrennte Wärmenetze, darunter Südstadt, Innenstadt, Alte Weberei, Waldhäuser-Ost, Herrlesberg, Gottlieb-Olpp-Straße und Bühl. Das Fernwärmeangebot versorgt laut Stadtwerken rund 1.800 Anschlüsse. Ob Ihr Gebäude an einem dieser Netze hängt oder eine eigene Anlage hat, ist für den Bedarfsausweis eine Kernangabe.

Der Ausweis bewertet den Primärenergiebedarf, also den Endenergiebedarf gewichtet mit dem Primärenergiefaktor des Energieträgers. Bei Fernwärme brauchen wir deshalb die Angaben des Versorgers zum Primärenergiefaktor des jeweiligen Netzes, bei Gas, Öl, Strom oder Holz gelten die Faktoren aus dem Gesetz. Ab 2027 ändern sich einige Faktoren, etwa für Strom von 1,8 auf 1,5 und für Biomasse von 0,2 auf 0,7.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G, gebildet aus dem Verhältnis zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes. Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude, Klasse G beginnt oberhalb des 3,5-Fachen der Referenz. Ein 2026 ausgestellter Ausweis hat noch keine Klasse und bleibt zehn Jahre gültig.

Den kommunalen Wärmeplan hat die Stadt 2023 fertiggestellt, erarbeitet von 2021 bis 2023 auf einen Gemeinderatsauftrag vom 26. November 2020. Für den Ausweis zählt aber die Heizung, die heute im Gebäude arbeitet, nicht ein geplanter Anschluss.

Dieses Beispiel ist hypothetisch und beschreibt keinen Kunden. Ein Handwerksbetrieb im Handwerkerpark in der Weststadt besitzt ein Gebäude mit beheizter Werkstatt, Lager, Büro im Obergeschoss und Sozialräumen mit Umkleide und Duschen. Er möchte es 2026 an einen anderen Betrieb vermieten.

Nach DIN V 18599 entstehen daraus voraussichtlich vier Nutzungszonen: Werkstatt, Lager, Büro sowie Sanitär- und Sozialräume, jede mit eigenen Solltemperaturen, Betriebszeiten und Beleuchtungsanforderungen. Unbeheizte Nebenräume und Energie für Maschinen bleiben außerhalb der Gebäudebilanz. Vier Zonen sind im Festpreis von 899 EUR enthalten.

Für die Vorprüfung schickt der Eigentümer Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung aus der Bauakte beim Fachbereich Baurecht, Fotos von Fassade, Dach, Fenstern, Hallentor und Heizraum sowie das Typenschild des Wärmeerzeugers. Damit ist die Liste vollständig, Abrechnungen über den Energieverbrauch gehören nicht dazu. Rückfragen zu Dachaufbau oder Fensterbaujahr klären wir am Telefon und anhand der Fotos.

Innerhalb eines Werktags erhält er eine Proberechnung und eine Liste der Angaben, die noch fehlen. Sobald die Unterlagen vollständig sind, liegt der Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer 24 Stunden später vor, ohne Termin vor Ort. Welche Werte die Rechnung ergibt, lässt sich vorab nicht sagen, das hängt allein von Hülle und Technik dieses Gebäudes ab.

Sie starten mit der kostenlosen Vorprüfung: Sie senden, was vorhanden ist, und erhalten eine Proberechnung und eine Liste fehlender Unterlagen. Der Bedarfsausweis kostet danach 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer. Er kommt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, alles per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort.

Für Mischgebäude wie Wohn- und Geschäftshäuser gibt es bis 31.12.2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR, der Wohnausweis ist inklusive. Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung an, lassen Sie den Ausweis am besten noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen, er gilt zehn Jahre.

Dazu gehört ein ehrlicher Hinweis: Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 Renovierungsanforderungen, der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt nach § 41 Satz 3 GModG nur dann als Nachweis, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Liegt er darüber, ist ein anderer Nachweis nötig.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Tübingen bekommen einen festen Ansprechpartner. Erreichbar sind wir unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, und per E-Mail an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Vorprüfung, dann wissen Sie innerhalb eines Werktags, was Ihrem Ausweis noch fehlt.