Energieausweis Nichtwohngebäude Passau: Für die 764 Baudenkmäler der Stadt endet die Ausnahme vom Energieausweis am 31. Dezember 2026.

Die Stadt Passau nennt allgemein die Gewerbegebiete im Passauer Westen als Standorte für größere Betriebe, besonders aus Handwerk und produzierendem Gewerbe. Konkret führt das städtische Leerstandskataster Gewerbeflächen im Gebiet Mollnhof, das Stadtentwicklungskonzept nennt Gewerbe in Sperrwies, in Thann und auf dem ehemaligen Siemensgelände. Dazu kommt das ZF-Werk der Antriebstechnik in Grubweg mit dem weiteren Standort Patriching.

Die städtischen Leerstandslisten führen Produktions-, Lager- und Gewerbeflächen, etwa in Mollnhof und in Sperrwies/Heining, dazu Büroflächen für Büro, Kanzlei und Schulungsräume. Das Stadtprofil weist rund 9.650 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe aus, 7.700 in Handel, Verkehr und Gastgewerbe, 6.100 bei Unternehmensdienstleistern und 11.500 in öffentlichen und privaten Dienstleistungen.

In der Innenstadt sind Bahnhofstraße, Ludwigstraße und Neue Mitte die Hauptlagen. Für die ganze Stadt zählte die Einzelhandelserhebung vom Juni 2020 insgesamt 506 Betriebe auf rund 220.850 m² Verkaufsfläche. Mit dem Messepark Kohlbruck samt Dreiländerhalle, dem Gründerzentrum INN.KUBATOR, dem Klinikum und der Universität kommen Veranstaltungs-, Büro- und Sonderbauten hinzu.

Für die Zonierung nach DIN V 18599 heißt das: Eine Halle in Sperrwies wird anders aufgeteilt als ein Laden an der Ludwigstraße. In der Halle trennen wir Produktion oder Lager von Büro und Sozialräumen, Energie für den reinen Produktionsprozess bleibt außerhalb der Gebäudebilanz. Im Laden bilden Verkaufsfläche, Nebenräume und Büro eigene Zonen, im Hotel sind es Gästezimmer, Gastronomie und Küche.

Passau zählt nach Angaben der Stadt 764 eingetragene Baudenkmäler und drei denkmalgeschützte Ensemblebereiche. Das Altstadtensemble ist italienisch-spätbarock geprägt, die Denkmalliste verzeichnet Wohn- und Geschäftshäuser mit teils mittelalterlichen Kernen oder mit Wiederaufbau nach den Stadtbränden um 1680. Ein Wohn- und Geschäftshaus ist für den Energieausweis ein Mischgebäude, sobald der gewerbliche Teil erheblich ist.

Für eingetragene Baudenkmäler gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) bis 31. Dezember 2026 eine Ausnahme von der Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis vorzulegen. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme nach § 79 Abs. 4 GModG in der neuen Fassung. Wer ein Altstadthaus in den nächsten Jahren verkaufen, neu vermieten oder einen Mietvertrag verlängern will, plant den Ausweis deshalb jetzt ein.

Neben der Altstadt zeigen Einzelbeispiele die Spannweite: ein Büro-, Geschäfts- und Wohnhaus von 1972, das Nibelungen Quartier von 1992 und das INN-Viertel, ein Büroensemble von etwa 2017 am Standort der ehemaligen Innstadtbrauerei. Für den Glaspalast nennt das Stadtentwicklungskonzept eine mögliche neue Nutzung. Eine stadtweite Erhebung zum Baualter der Passauer Gewerbegebäude liegt uns nicht vor, deshalb zählt bei jedem Gebäude, was Pläne, Baubeschreibung und Fotos über seine Bauteile zeigen.

Passau ist kreisfreie Stadt, deshalb ist das Bauordnungsamt der Stadt Passau die untere Bauaufsichtsbehörde und nicht das Landratsamt Passau. Bauakten, die älter als zwei Jahre sind, liegen im Bauplanarchiv des Stadtarchivs: Altes Rathaus, Zimmer 502, Telefon 0851 396-249. Dort nehmen Sie nach vorheriger Terminvereinbarung Einsicht und erhalten Kopien von Plänen und Schriftstücken gegen Gebühr.

Für jüngere Akten wenden Sie sich direkt an das Bauordnungsamt der Stadt Passau. Eine Bauakte kann genehmigte Grundrisse, Schnitte und die Baubeschreibung enthalten, ist aber nicht zwingend vollständig und zeigt nicht jeden späteren Umbau. Deshalb gleichen wir die Pläne mit aktuellen Fotos ab und fragen am Telefon gezielt nach, was sich seit der Genehmigung geändert hat.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild des Kessels, Wartungsprotokoll oder Fernwärmevertrag. Verbrauchsabrechnungen verlangen wir nie, weil der Bedarfsausweis aus Gebäude und Anlagentechnik rechnet und nicht aus dem Verhalten der Nutzer. Schicken Sie zuerst, was Sie haben, die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen, ob ein Gang ins Bauplanarchiv überhaupt nötig ist.

Die Stadtwerke Passau erzeugen Wärme und Strom in Blockheizkraftwerken mit Kraft-Wärme-Kopplung. Sie benennen die Fernwärmenetze Bahnhofstraße, peb und Schulzentrum und liefern Wärme unter anderem im Umfeld der Bahnhofstraße, an der Neuburger Straße beim Schulzentrum und in Kohlbruck. Hängt Ihr Gebäude an einem dieser Netze, gehören der Liefervertrag und ein Nachweis zum Primärenergiefaktor des Netzes, sofern vorhanden, zu den Heiztechnik-Unterlagen.

Die Stadt hat im November 2024 mit der kommunalen Wärmeplanung begonnen. Der Entwurf lag vom 19. Februar bis 20. März 2026 öffentlich aus, am 26. März 2026 befasste sich der Ausschuss für Klima und Umwelt damit, als Frist nennt die Stadt den 30. Juni 2028. Einen abschließenden Beschluss belegen die städtischen Mitteilungen bisher nicht, der Bedarfsausweis rechnet daher mit der Heizung, die heute im Gebäude arbeitet.

Der Energieträger wirkt über den Primärenergiefaktor direkt auf den Primärenergiebedarf: Gaskessel, Wärmepumpe und Fernwärme ergeben bei gleicher Gebäudehülle unterschiedliche Werte. Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Klassen A bis G, gebildet aus dem Verhältnis zu einem Referenzgebäude, dessen Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt wird. Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude, und weil Strom dann mit 1,5 statt 1,8 zählt, verschieben sich die Werte zusätzlich.

Dieses Beispiel ist hypothetisch, es beschreibt kein reales Objekt und keinen Kunden. Angenommen, ein Wohn- und Geschäftshaus an der Ludwigstraße, kein eingetragenes Baudenkmal, hat im Erdgeschoss einen Laden mit eigener Lüftungsanlage, im ersten Obergeschoss eine Praxis und darüber Wohnungen an einer Gaszentralheizung. Der Eigentümer will den Laden neu vermieten und braucht dafür einen Energieausweis.

Liegt der Nichtwohnanteil über zehn Prozent der Nutzfläche und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich vom Wohnen, wie hier durch die Lüftung des Ladens, entstehen bis 31. Dezember 2026 zwei Ausweise. Im Nichtwohnteil werden Verkaufsfläche, Nebenräume und Praxis als Nutzungszonen nach DIN V 18599 gebildet, die Wohnungen bekommen einen eigenen Wohngebäude-Ausweis. Ab 2027 wäre es ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen.

Der Eigentümer schickt, was er hat: Grundrisse, Fotos von Fassade, Fenstern, Laden, Praxis und Heizraum sowie das Typenschild des Kessels. Fehlen Schnitte oder Baubeschreibung, holt er sie mit Termin aus dem Bauplanarchiv im Alten Rathaus. Innerhalb eines Werktags erhält er die Vorprüfung mit Proberechnung und Liste der fehlenden Unterlagen, ein Ergebnis zur Energiebilanz nimmt dieses Beispiel bewusst nicht vorweg.

Sie schicken Pläne und Fotos per E-Mail, wir melden uns innerhalb eines Werktags mit der kostenlosen Vorprüfung: einer Proberechnung und einer Liste der Unterlagen, die noch fehlen. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie beauftragen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort, für die Halle in Sperrwies genauso wie für das Geschäftshaus in der Altstadt.

Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, jeder Ausweis mit DIBt-Registriernummer. Sie erhalten ihn 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Für Mischgebäude stellen wir bis 31. Dezember 2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR aus, der Wohngebäude-Ausweis ist darin enthalten.

Ist ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung bis 2036 absehbar, lassen Sie den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen, er gilt zehn Jahre. Ehrlich dazu: Für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur dann als Nachweis, wenn sein Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts beträgt. Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Passau bekommen einen festen Ansprechpartner, der Unterlagen und Fristen für alle Gebäude im Blick behält. Rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder schreiben Sie an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Vorprüfung, wir melden uns innerhalb eines Werktags.