Energieausweis Nichtwohngebäude Ulm: Bauakten bis 1990 liegen im Stadtarchiv, neuere beim städtischen Baurecht.

Das Industriegebiet Donautal im Südwesten Ulms wurde 1950 erschlossen und umfasst nach Angaben der Stadt rund 345 Hektar mit etwa 200 Betrieben und rund 20.000 Beschäftigten. Dort stehen Industriehallen und Produktionsgebäude, das Erschließungsjahr sagt aber nichts über das Baujahr der einzelnen Halle. Die Stadt nennt Baustoffe, Metallverarbeitung, Nutzfahrzeuge, Elektrotechnik und Pharmazie als Schwerpunktbranchen der regionalen Wirtschaft.

Die Wissenschaftsstadt mit den Science Parks I, II und III entstand ab 1985 rund um die Universität. Die Stadt beschreibt sie als Standort für Forschung, Entwicklung und technologieorientierte Unternehmen; im 40 Hektar großen Science Park III siedeln sich weitere an. Typisch sind Büro-, Forschungs- und Laborgebäude, in denen Lüftung und Kühlung oft stärker ins Gewicht fallen als in einer Halle.

Im Gewerbegebiet Himmelreich in Jungingen lässt der Bebauungsplan Gewerbebetriebe, Lager sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zu. Am Gewerbepark Blaubeurer Straße auf dem ehemaligen Moco-/Braun-Areal entwickelt die Stadt frühere Gewerbeflächen weiter und ordnet sie neu.

In der Innenstadt bezeichnet die Stadt die rund 450 Meter lange Achse aus Bahnhofstraße und Hirschstraße als wichtigste und meistfrequentierte Handelslage. Münsterplatz, Neue Mitte und Frauenstraße nennt sie als weitere Einkaufslagen, im Fischer- und Gerberviertel finden sich auch Gastronomie und individuelle Fachgeschäfte. Das Blautal-Center ergänzt das Angebot mit 100 Geschäften und Gastronomiebetrieben auf 37.500 Quadratmetern.

Für die Zonierung nach DIN V 18599 zählt die Nutzung, nicht der Standort. Produktion, Lager, Büro, Labor, Verkauf oder Sozialräume bilden eigene Zonen, wenn Nutzung, Temperaturen oder Anlagentechnik sich unterscheiden. Energie, die nur dem Produktionsprozess dient, gehört nicht in die Gebäudebilanz.

Nach dem Luftangriff vom 17. Dezember 1944 lagen große Teile der Ulmer Altstadt in Trümmern. Der Wiederaufbau prägt bis heute unter anderem die Häuserzeilen am Münsterplatz mit ihren giebelständigen Häusern. Die Stadt beschreibt die Neue Mitte als moderne Architektur am Übergang zwischen Altstadt und Nachkriegsstadt.

Für den Bedarfsausweis heißt das: Die Innenstadt ist kein einheitlicher Altbau. Historische Bereiche, Wiederaufbau, Nachkriegsbauten und neuere Gebäude stehen nebeneinander, und jedes Gebäude bringt eigene Wandaufbauten, Fenster und Dächer mit. Wo ein Haus Läden im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber verbindet, ist es ein Mischgebäude mit eigenen Regeln.

Ein Beispiel für umgenutzte Industriebauten ist das Stadtregal: Die rund 250 Meter lange frühere Magirus-Deutz-Fertigungshalle aus den 1960er Jahren wurde zu einem gemischt genutzten Gebäude mit Wohnen, Dienstleistungen, Bildung, Kultur und Freizeit umgebaut. Es gehört zur Entwicklung des Magirus-II-Areals, auf dem ehemalige Produktionshallen wieder genutzt werden. Solche Umnutzungen verlangen eine Zonierung, die sich am heutigen Zuschnitt orientiert, nicht an der früheren Fabrik.

Für Baudenkmäler gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) noch bis 31. Dezember 2026 eine Ausnahme von der Ausweispflicht. Ab 1. Januar 2027 entfällt sie, dann brauchen auch Denkmäler bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Energieausweis. Ob Ihr Gebäude ein Baudenkmal ist, sollten Sie deshalb vor dem nächsten Anlass klären.

In Ulm ist die Bauaufsicht Sache der Stadt, nicht des Landkreises: Zuständig ist die Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht (SUB) als Untere Baurechtsbehörde. Erste Anlaufstelle für Baufragen ist der Bürgerservice Bauen in der Münchner Straße 2. Wo die Pläne Ihres Gebäudes liegen, hängt vom Alter der Akte ab.

Bauakten bis einschließlich 1990 liegen grundsätzlich im Haus der Stadtgeschichte, Stadtarchiv Ulm, sofern sie nicht im Krieg vernichtet wurden. Die Benutzung beantragen Sie schriftlich und reservieren vor der Einsicht im Lesesaal einen Termin, telefonisch unter 0731 161-4204 oder über das Kontaktformular. Kopien fertigt das Archiv selbst an, eigenes Kopieren ist nicht erlaubt.

Neuere Bauakten und Baustatik-Akten führt die städtische Abteilung Baurecht, Umweltrecht und Wohnen (BUW I). Hat Ihr Gebäude einen Altbau mit Genehmigung bis 1990 und einen späteren Anbau, kann die Akte also an zwei Stellen liegen.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik wie Typenschild, Wartungsprotokoll oder Schornsteinfegerbescheinigung. Verbrauchsabrechnungen gehören ausdrücklich nicht dazu, denn der Bedarfsausweis wird aus den Gebäudedaten gerechnet und nicht aus dem Verbrauch. Schicken Sie zuerst, was Sie haben; die kostenlose Vorprüfung nennt Ihnen genau, was aus dem Archiv oder vom Baurecht noch fehlt.

Städtischer Versorger für Ulm und Neu-Ulm ist die SWU-Unternehmensgruppe. Ob in Ihrer Lage Fernwärme verfügbar oder ein Ausbau geplant ist, zeigt der SWU-Wärmekompass gebietsbezogen. Die Planungen der SWU und der Fernwärme Ulm (FUG) fließen nach Angaben der SWU in die kommunale Wärmeplanung ein.

Die Stadt hat im Frühsommer 2021 mit dem Wärmeplan begonnen und ihn am 4. Oktober 2023 öffentlich vorgestellt. Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2040. Die Stadt betont, dass der Plan eine Orientierung ist und keine verbindliche Zusage für einen einzelnen Fernwärmeanschluss.

Der Bedarfsausweis rechnet deshalb mit der Heizung, die heute im Gebäude arbeitet, nicht mit einem künftigen Anschluss. Der Energieträger geht über den Primärenergiefaktor direkt in den Primärenergiebedarf ein: Nach heutigem Recht zählt Erdgas mit 1,1 und Strom mit 1,8, ab 2027 Strom mit 1,5 und Biomasse mit 0,7. Bei Fernwärme hängt der Wert vom konkreten Netz ab, deshalb gehört die Angabe des Versorgers zu den Heiztechnik-Unterlagen.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Effizienzklasse von A bis G. Maßstab ist das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude gleicher Geometrie und Nutzung, gerechnet nach DIN/TS 18599:2025-10. Klasse A ist Nullemissionsgebäuden ohne fossile Emissionen am Standort vorbehalten, deshalb entscheidet der Energieträger mit über die spätere Klasse.

Das folgende Beispiel ist hypothetisch und beschreibt keinen Kunden. Ein Eigentümer will eine Gewerbehalle im Donautal neu vermieten: Produktion und Lager stammen aus einem Bauantrag der 1970er Jahre, der zweigeschossige Bürotrakt mit Sozialräumen aus einem Anbau der 2000er Jahre. Geheizt wird mit einem Gaskessel, das Büro hat zusätzlich eine Klimaanlage.

Für die Berechnung entstehen vier Nutzungszonen: Produktion, Lager, Büro und Sozialräume. Energie für Maschinen und Druckluft gehört zum Prozess und nicht in die Gebäudebilanz. Die Klimaanlage wird als Kühlung der Bürozone erfasst.

Bei dieser Aufteilung lägen die Pläne für den Altbau im Stadtarchiv, die für den Anbau beim städtischen Baurecht. Der Eigentümer schickt zunächst, was im Firmenordner liegt. Dazu kommen Fotos der Fassaden, der Hallentore, der Dachuntersicht, des Kessels und der Klimaanlage.

In der kostenlosen Vorprüfung entstehen daraus eine Proberechnung und eine Liste der fehlenden Unterlagen, etwa ein Hallenschnitt aus dem Archiv. Offene Punkte klären wir per Telefon und Foto, ohne Termin vor Ort. Sobald alles vollständig ist, liegt der Bedarfsausweis 24 Stunden später vor.

Sie schicken uns Pläne, Fotos und Heiztechnik-Unterlagen per E-Mail oder WhatsApp. Wir machen die kostenlose Vorprüfung mit Proberechnung und einer Liste der Unterlagen, die noch fehlen, danach entscheiden Sie. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort.

Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, jeder Ausweis mit DIBt-Registriernummer. Geliefert wird 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Ulmer Innenstadt gilt: Bis Ende 2026 zwei Ausweise, die wir als Paket für 899 EUR ausstellen; ab 1. Januar 2027 ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Vertragsverlängerung an, lohnt sich ein Ausweis nach heutigem Recht noch 2026, denn er bleibt zehn Jahre gültig. Ehrlich dazu: Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 Satz 3 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Ulm bekommen einen festen Ansprechpartner. Rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder schreiben Sie an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Vorprüfung und wissen Sie innerhalb eines Werktags, was Ihrem Ausweis noch fehlt.