Energieausweis Nichtwohngebäude Friedrichshafen: Wo mehr als die Hälfte der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe arbeitet, beginnt der Ausweis bei der Zonierung der Halle.

Eine Standortübersicht nennt für Friedrichshafen sechs Gewerbegebiete: Löwental, Allmannsweiler, Competence Park, Flughafen-Süd, Hochstraß und Manzell. Im Löwental, einem historischen Industriestandort, liegen der Hauptsitz von ZF Friedrichshafen und Standorte von Rolls-Royce Power Systems. Allmannsweiler ist durch das 2002 fertiggestellte, 38 Hektar große Messegelände, das Flughafenumfeld und das ZF-Entwicklungszentrum geprägt.

Der Competence Park am Bodensee-Airport entstand ab 2001 auf dem Gelände der früheren Löwentalkaserne; das Standortverzeichnis nennt rund 45 Unternehmen und etwa 1.000 Beschäftigte. Auf ihrer Seite zum Flächennutzungsplan nennt die Stadt außerdem das Gewerbegebiet Kluftern-Süd für das Material- und Wirtschaftszentrum der MTU. Als Einkaufsquartiere führt die Stadt Innenstadt, Nordstadt mit Charlottenstraße, Hofen und das Bodensee Center mit 65.000 Quadratmetern.

Der Bestand reicht damit von Produktions-, Lager- und Messehallen über Entwicklungs- und Bürogebäude bis zu Ladenflächen. Für die Zonierung nach DIN V 18599 zählt, was im einzelnen Gebäude passiert: Fertigungshalle, niedrig temperiertes Lager, Büroriegel und Sozialräume bilden meist eigene Nutzungszonen, weil Solltemperatur, Betriebszeiten, Lüftung und Beleuchtung sich unterscheiden. Energie für Maschinen, Prüfstände oder Prozesswärme gehört nicht in die Gebäudebilanz.

Bis zu vier Nutzungszonen sind im Festpreis von 899 EUR enthalten. Das deckt die übliche Kombination aus Halle, Lager, Büro und Sozialtrakt ab.

Im Zweiten Weltkrieg wurde nach Angaben der Stadt ein großer Teil der historischen Bausubstanz zerstört, einschließlich des Altstadtkerns. Das heutige Innenstadtbild prägt vor allem die Nachkriegsmoderne der 1950er, 1960er und 1970er Jahre. Wie gut ein solches Geschäftshaus heute dasteht, entscheiden spätere Erneuerungen von Fenstern, Dach und Heizung.

Liegen im Erdgeschoss Läden, Praxen oder Gastronomie und darüber Wohnungen, ist das Haus ein Mischgebäude. Bis 31.12.2026 bekommt es zwei Ausweise, wenn der Gewerbeanteil mehr als 10 Prozent der Gesamtnutzfläche ausmacht und Nutzung und Technik sich wesentlich unterscheiden. Ab 1. Januar 2027 gibt es nur noch einen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet.

Die Stadt hat besonders erhaltenswerte Bausubstanz erfasst, darunter Geschäftshäuser, historische Hotels und Gewerbebauten; erhaltenswert heißt aber nicht automatisch Kulturdenkmal. Für Baudenkmäler gilt die Ausnahme vom Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) nur noch bis 31.12.2026. Ab 2027 brauchen auch sie bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Ausweis, bei Nichtwohngebäuden den Bedarfsausweis.

Dazu kommt Industriekultur: das frühere Zeppelin-Industriegelände im Norden, das Industriegelände Manzell und Allmannsweiler, wo nach dem 1944 zerstörten Dornierwerk ab 1958 ein SABA-Zweigwerk und später das ZF-Entwicklungs- und Versuchszentrum entstand. Ein Beispiel für Umnutzung ist das Alte Schmelzwerk in der Colsmanstraße, eine frühere Aluminiumgießerei mit Bürotrakt und Produktionshallen, die laut Objektinformation seit 2024 zu einem Standort für Gesundheit, Therapie, Sport und Freizeit entwickelt wird. Im Ausweis zählt dann die neue Nutzung.

Zuständige Bauaufsicht ist das Bauordnungsamt der Verwaltungsgemeinschaft Friedrichshafen-Immenstaad, nicht das Landratsamt Bodenseekreis. Bestehende Bauakten und gegebenenfalls die Gebäudestatik liegen im Archiv des Bauordnungsamts. Sie erreichen es in der Charlottenstraße 12, 88045 Friedrichshafen, telefonisch unter +49 7541 203 54701 oder per E-Mail an bauordnungsamt@friedrichshafen.de.

Eigentümer oder Bevollmächtigte beantragen die Einsicht formlos und weisen ein berechtigtes Interesse nach, etwa mit Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder Vollmacht. Die Akten können eingesehen oder gegen Gebühr zeitweise ausgeliehen werden. Kopien nennt die Stadtseite nicht ausdrücklich, fragen Sie danach direkt beim Amt.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die Baubeschreibung, Fotos außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik wie Typenschild, Wartungs- oder Schornsteinfegerprotokoll. Hängt das Gebäude an einem Nahwärmenetz, hilft die Angabe des Versorgers zum Primärenergiefaktor.

Verbrauchsabrechnungen verlangen wir nie, weil wir ausschließlich Bedarfsausweise nach DIN V 18599 erstellen. Schicken Sie zuerst, was Sie bereits haben. Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen dann genau, welche Pläne fehlen, und Sie beantragen beim Bauordnungsamt gezielt nur diese.

Bei Hallen, die über Jahrzehnte erweitert wurden, stecken Anbauten häufig in eigenen Genehmigungen. Nennen Sie uns deshalb alle Bauabschnitte, die Sie kennen, damit die Akte vollständig angefordert wird.

Das Stadtwerk am See betreibt und erweitert in Friedrichshafen Nahwärmenetze, unter anderem im Bereich Kornblumenstraße, in der Nordstadt und mit einer neuen Energiezentrale im Karl-Olga-Park. Für das Netz am Graf-Zeppelin-Gymnasium nennt das Unternehmen 1,2 Kilometer Länge und angeschlossene Schulen und Sporthallen. Außerdem hat das Stadtwerk angekündigt, die Netze Löwental und Nordstadt 2026 verbinden zu wollen.

Den kommunalen Wärmeplan hat der Gemeinderat am 22. April 2024 beschlossen, so weist es die Stadt auf ihrer Seite zur kommunalen Wärmeplanung aus. Der Wärmeplan beschreibt Perspektiven für ganze Gebiete; der Ausweis rechnet dagegen mit der Technik, die heute im Gebäude steckt.

Der Energieträger wirkt über den Primärenergiefaktor direkt auf den Primärenergiebedarf. Bis 31.12.2026 gelten unter anderem Erdgas 1,1, Strom 1,8 und Holz 0,2; für Nah- und Fernwärme zählt der Faktor des jeweiligen Netzes. Dieselbe Halle kann deshalb mit Gaskessel, Wärmepumpe oder Netzanschluss sehr unterschiedliche Werte zeigen.

Ab 1. Januar 2027 sinkt der Faktor für Strom auf 1,5, der für Biomasse steigt auf 0,7. Nichtwohngebäude bekommen dann erstmals eine Klasse von A bis G, gemessen am Verhältnis zu einem Referenzgebäude, dessen Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt wird. Klasse A erreichen nur Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort, deshalb entscheidet die Heizung künftig sichtbar über die Einstufung mit.

Das folgende Beispiel ist hypothetisch und beschreibt weder ein reales Objekt noch einen Kunden. Ein Eigentümer will eine Gewerbeimmobilie in Allmannsweiler verkaufen: eine beheizte Fertigungshalle aus den 1980er Jahren, einen zweigeschossigen Büroriegel, ein niedrig temperiertes Lager und Sozialräume mit Duschen. Die Halle heizt mit Gas-Dunkelstrahlern, das Büro mit einem eigenen Gas-Brennwertkessel.

Daraus ergeben sich vier Zonen: Halle, Lager, Büro und Sozialräume, genau der Umfang, den der Festpreis von 899 EUR abdeckt. Die Energie der Fertigungsmaschinen bleibt außen vor, weil sie Prozessenergie ist. Wichtig sind dagegen Hallentore, Lichtbänder, Dachaufbau, die Warmwasserbereitung für die Duschen und die Beleuchtung.

Der Eigentümer schickt Grundrisse, einen Schnitt, die Baubeschreibung aus der Bauakte, Fotos außen und innen sowie Fotos der Typenschilder. Innerhalb eines Werktags bekommt er die kostenlose Vorprüfung: eine Proberechnung und eine Liste der offenen Punkte, hier etwa der Aufbau der Dachdämmung und das Baujahr der Fenster im Büro.

Fehlt der Dachaufbau auch in der Bauakte, klären wir am Telefon und anhand gezielter Fotos, welcher Ansatz belastbar ist. Sind die Unterlagen vollständig, kommt der Ausweis 24 Stunden später per E-Mail. Ein Ergebnis nennen wir für dieses Beispiel bewusst nicht, denn das hängt allein vom echten Gebäude ab.

Sie schicken uns per E-Mail oder WhatsApp, was Sie zum Gebäude haben: Pläne, Fotos, Angaben zur Heizung. In der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie innerhalb eines Werktags eine Proberechnung und die Liste der fehlenden Unterlagen. Erst danach entscheiden Sie über den Auftrag.

Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, jeder Ausweis mit DIBt-Registriernummer. Er kommt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort. Für Wohn- und Geschäftshäuser in Innenstadt, Nordstadt oder Hofen gilt bis 31.12.2026: Beide nötigen Ausweise gibt es im Paket für 899 EUR.

Ist ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung bis 2036 absehbar, lassen Sie den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen; er gilt zehn Jahre. Ehrlich dazu: Nach § 41 Satz 3 GModG taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis als Nachweis für die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG nur, wenn sein Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Skalenendwerts auf dem Ausweis beträgt. Liegt er darüber, ist später ein anderer Nachweis nötig, etwa ein neuer Ausweis; der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten bekommen einen festen Ansprechpartner. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder per E-Mail an grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung für Ihr Gebäude in Friedrichshafen.