Energieausweis Nichtwohngebäude Jena: Vom Zeiss-Hauptwerk bis zum Straßenbahndepot endet für Denkmäler die Ausweis-Ausnahme am 31. Dezember 2026.

JenaWirtschaft führt unter anderem die Gewerbegebiete Göschwitz, Löbstedt-Ost, Isserstedt, JenA4, Maua-Süd, Tatzendpromenade und Saalepark, dazu Jena21 als Technologiepark Südwest und den Technologiepark Felsenkeller. Zugleich weist die Wirtschaftsförderung auf ein stark begrenztes Gewerbeflächenangebot hin, Saalepark 3 nennt die Stadtplanung nur als langfristige Potenzialfläche. Für Eigentümer bestehender Gebäude in diesen Lagen gilt: Bei Verkauf und Neuvermietung gehört ein Energieausweis auf den Tisch.

Die Stadt nennt Optik und Photonik, Präzisionstechnik, Umwelttechnologie, Gesundheitswirtschaft und digitale Wirtschaft als ihre Hochtechnologiebranchen, mit mehr als 10.000 Erwerbstätigen in diesen Feldern. Wir erstellen den Bedarfsausweis für die Gebäudetypen, die solche Unternehmen nutzen können: Bürotrakte, Fertigungs- und Werkstatthallen, Lager, Handelsflächen und Praxen. Liegen mehrere Nutzungen unter einem Dach, muss die Berechnung das abbilden.

Das regelt die Zonierung nach DIN V 18599. Büro, beheizte Halle, Lager und Sozialräume werden zu eigenen Nutzungszonen, wenn sich Nutzungszeiten, Solltemperaturen, Beleuchtung oder Lüftung unterscheiden. Energie für Produktionsprozesse bleibt außen vor, und bis zu vier Zonen sind im Festpreis von 899 EUR enthalten.

Auch der Handel zählt: Die Stadt führt die Stadtmitte als Hauptzentrum, die Goethe Galerie gibt für ihr Center über 29.000 m² Verkaufsfläche und 80 Geschäfte an. Ladenflächen mit Lager und Personalräumen werden ebenso nach Zonen gerechnet wie eine Halle.

Jenas Gebäudebestand trägt die Spuren seiner Industriegeschichte. Gebäude des ehemaligen Zeiss-Hauptwerks entstanden laut Stadt zwischen 1906 und 1959 und bieten heute unter anderem Gewerbe, Bildung und Dienstleistungen Platz; Teile wurden zur Goethe Galerie umgebaut, das Ensemble steht unter Denkmalschutz. Das Areal an der Otto-Schott-Straße ist laut Stadtplanung seit 1886 Standort der Glasproduktion, dort stehen auch denkmalgeschützte Ziegelgebäude.

Weitere Beispiele aus der Stadt: Das Straßenbahndepot mit Hallen von 1900/01, 1930 und 1948 ist Kulturdenkmal, die 50-kV-Halle des Umspannwerks Jena-Nord von 1926 nutzt heute die Imaginata. Am Fürstengraben steht ein 1906 als Hotel errichtetes Haus, das später als Verwaltungsgebäude diente. Am Markt dokumentiert die Stadt Wohn-, Speicher- und Kontorhäuser mit Bauphasen bis ins 14. und 16. Jahrhundert.

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) sind Baudenkmäler bis 31. Dezember 2026 von der Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme, dann brauchen auch denkmalgeschützte Büros, Läden und Hallen bei diesen Anlässen einen Bedarfsausweis. Wer ein Denkmal absehbar vermarktet, kann ihn schon 2026 erstellen lassen; er bleibt zehn Jahre gültig.

Wo in der Innenstadt über einem Laden gewohnt wird, liegt ein Mischgebäude vor. Ist der Gewerbeanteil nicht unerheblich, bekommt es bis 31. Dezember 2026 zwei Ausweise, einen für den Nichtwohn- und einen für den Wohnteil, die wir im Paket für 899 EUR ausstellen. Ab 1. Januar 2027 ist es ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.

Bauaufsicht in Jena ist die Stadtverwaltung selbst: Der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz ist untere Bauaufsichtsbehörde, nicht ein Landkreis. Genehmigte Pläne älterer Gebäude liegen im Bauaktenarchiv der Stadt Jena, Am Anger 26, 07743 Jena. Dort können Eigentümer die Akte einsehen und Kopien oder Scans erhalten.

Einsicht gibt es nur nach Terminvereinbarung, per E-Mail an bauaktenarchiv@jena.de oder telefonisch unter 03641 49-5034. Eigentümer bringen einen aktuellen Eigentumsnachweis mit, etwa Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder Grundsteuerbescheid, möglichst nicht älter als ein Jahr. Bevollmächtigte wie Verwalter oder Makler legen zusätzlich eine Vollmacht vor.

Für den Bedarfsausweis brauchen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, eine Baubeschreibung, Fotos des Gebäudes außen und innen sowie Unterlagen zur Heiztechnik, etwa Typenschild oder Wartungsbericht. Verbrauchsabrechnungen brauchen wir nicht, denn der Ausweis rechnet mit dem Gebäude, nicht mit dem Verhalten der Nutzer. Liegt ein alter Energieausweis vor, schicken Sie ihn mit; er beschleunigt die Datenklärung, ersetzt aber nicht die Prüfung auf Änderungen seit damals.

Fehlt etwas, steht es auf der Liste aus der kostenlosen Vorprüfung, mit dem Hinweis, ob die Bauakte weiterhilft. Was sich aus Plänen nicht ergibt, etwa ein Dachaufbau nach einer Sanierung, klären wir per Foto und Telefon.

Die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck nennen das Heizkraftwerk Winzerla sowie Solarthermie- und Biogasanlagen als Quellen ihrer Fernwärme, verteilt über ein rund 226 Kilometer langes Leitungsnetz. Den Wärmeplan für das gesamte Stadtgebiet hat der Stadtrat am 25. Juni 2025 beschlossen. Er teilt Jena in 57 Wärmeversorgungsgebiete ein, die Umsetzung hat laut Stadt begonnen.

Für den Bedarfsausweis zählt, womit ein Gebäude heute tatsächlich beheizt wird, nicht die Einordnung seines Gebiets im Wärmeplan. Der Endenergiebedarf wird mit dem Primärenergiefaktor des Energieträgers gewichtet, 2026 zum Beispiel 1,1 für Erdgas und 1,8 für Strom. Bei Fernwärme brauchen wir deshalb die Angabe des Versorgers zum Primärenergiefaktor des Netzes, soweit vorhanden, bei Kessel oder Wärmepumpe ein Foto vom Typenschild.

Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G. Maßstab ist das Verhältnis des eigenen Primärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude, dessen Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt wird; Strom zählt dann 1,5, Biomasse 0,7, und Klasse A erreichen nur Nullemissionsgebäude. Derselbe Bau kann so mit Gaskessel, Fernwärme oder Wärmepumpe in verschiedenen Klassen landen.

Zugleich ersetzt DIN/TS 18599:2025-10 ab 2027 die heutige DIN V 18599:2018-09. Ein 2026 ausgestellter Ausweis ohne Klasse bleibt trotzdem zehn Jahre gültig.

Das folgende Beispiel ist hypothetisch und beschreibt keinen Kunden. Eine Eigentümerin will eine Halle mit angebautem Bürotrakt im Gewerbegebiet Göschwitz neu vermieten. Im Gebäude liegen Büros im Obergeschoss, eine beheizte Werkstatt, ein nur leicht temperiertes Lager und Sozialräume mit Duschen, beheizt über einen Gaskessel.

Daraus ergeben sich vier Nutzungszonen: Büro, Werkstatt, Lager sowie Sanitär- und Sozialbereich, weil Nutzungszeiten, Solltemperaturen und Beleuchtung abweichen. Wärme, die Maschinen für den Produktionsprozess brauchen, gehört nicht in die Gebäudebilanz. Vier Zonen sind im Festpreis von 899 EUR enthalten.

Für die Vorprüfung schickt sie Grundrisse, Fotos außen und innen und ein Foto vom Typenschild des Kessels per E-Mail. Innerhalb eines Werktags bekommt sie eine Proberechnung und die Liste dessen, was fehlt, im Beispiel ein Schnitt und Angaben zum Dachaufbau. Den Schnitt holt sie aus dem Bauaktenarchiv der Stadt, den Dachaufbau klären wir telefonisch anhand weiterer Fotos.

Mit vollständigen Unterlagen liegt der Bedarfsausweis 24 Stunden später vor, mit DIBt-Registriernummer und ohne Termin vor Ort. Sie legt ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor. Welche Kennwerte die Halle erreicht, hängt allein von ihren Daten ab, deshalb nennen wir hier bewusst kein Ergebnis.

Am Anfang steht die kostenlose Vorprüfung: Sie schicken, was vorhanden ist, und bekommen innerhalb eines Werktags eine Proberechnung und eine Liste fehlender Unterlagen. Danach entscheiden Sie, ob Sie beauftragen. Der Festpreis beträgt 899 EUR, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und DIBt-Registriernummer.

Der Bedarfsausweis kommt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alles läuft per E-Mail, Foto und Telefon, bundesweit und ohne Termin vor Ort. Für Mischgebäude stellen wir bis 31. Dezember 2026 beide Ausweise im Paket für 899 EUR aus, der Wohnausweis ist dabei geschenkt.

Steht bis 2036 ein Verkauf, eine Neuvermietung oder ab 2027 eine Vertragsverlängerung an, lohnt es sich, den Ausweis noch 2026 nach heutigem Recht ausstellen zu lassen; er gilt zehn Jahre. Dabei gilt eine Einschränkung: Nach § 41 Satz 3 GModG taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis als Nachweis für die Renovierungsanforderungen, die nach § 40 GModG ab 2030 für bestimmte Nichtwohngebäude gelten, nur bis zum 0,5-Fachen, ab 2033 bis zum 0,4-Fachen des Skalenendwerts auf dem Ausweis. Liegt der nicht erneuerbare Primärenergiebedarf darüber, braucht es auf Verlangen der Behörde einen anderen Nachweis.

Makler und Verwalter mit mehreren Objekten in Jena bekommen einen festen Ansprechpartner, der Bestand und Unterlagen kennt. Sie erreichen uns unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp, oder unter grosser@gewerbepass.de. Starten Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung und wissen Sie innerhalb eines Werktags, was Ihrem Ausweis noch fehlt.