Energieausweis Arztpraxis Berlin: Röntgen zählt nicht, die Zonierung schon

Warum kennt keine Berliner Statistik das Baujahr Ihrer Praxis?

Eine Statistik zu Baujahr oder Heizsystem einzelner Berliner Arztpraxen gibt es nicht. Der Umweltatlas Berlin weist selbst darauf hin, dass flächendeckende Baualtersdaten für Nichtwohngebäude fehlen, obwohl im ALKIS, dem amtlichen Liegenschaftskataster, rund 230.000 Nichtwohngebäude verzeichnet sind.

Was es gibt, ist die Standortzahl der Kassenärztlichen Vereinigung Berlin: 5.776 Praxen zum Stichtag 1.4.2023, mit klaren Schwerpunkten in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 811, Mitte mit 616 und Steglitz-Zehlendorf mit 612 Praxen, gefolgt von Pankow und Tempelhof-Schöneberg. Diese Zahlen zeigen, wo sich Praxen ballen, nicht, wie gut die Häuser gedämmt sind.

Größere medizinische Nutzungen wie MVZ, Radiologie oder Laborzentren häufen sich laut Standortkarte des Business Location Center zusätzlich an den Life-Science-Standorten Adlershof, Dahlem und Wuhlheide. Für Ihren Ausweis heißt das: Die Gebäudedaten kommen von Ihnen, nicht aus dem Amt. Mein Tipp aus dem Alltag: Kaufvertrag, Teilungserklärung oder Bauakte nennen das Baujahr meist schneller als jede Recherche.

Wie rechne ich Röntgen, Sterilisation und Lüftung Ihrer Praxis richtig ein?

Praxen brauchen wegen der Hygieneauflagen häufig mechanische Zu- und Abluft oder eine kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung, bei OP-, Labor- oder Röntgenbereichen zusätzlich Sonderanforderungen. Der Leitfaden des BBSR für Energiebedarfsausweise im Nichtwohnungsbau ordnet Röntgen, Sterilisation und Druckluft als Prozessenergie ein, nicht als Gebäudeenergie.

Für die Berechnung folgt daraus eine Zonierung: Behandlungsräume, Wartebereich, Verwaltung und Nebenräume werden getrennt angesetzt, eine reine Wohngebäude-Berechnung wäre für eine Praxis unzureichend. Ausweise bis 31.12.2026 rechne ich nach DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 gilt DIN/TS 18599:2025-10. Das Prinzip der Zonen bleibt gleich.

In dicht bebauten Berliner Innenstadtlagen läuft die Wärmeversorgung meist über Fernwärme, in kleineren Einzelgebäuden über Gas-Brennwertkessel, in gemischt genutzten Häusern in der Regel über die zentrale Hausheizung. Für die Zonierung zählt am Ende die feste Gebäudetechnik, die diese Bereiche versorgt, nicht die Medizintechnik selbst. Zweiter Tipp aus meinem Alltag: Fotografieren Sie die Typenschilder von Heizung oder Fernwärme-Übergabestation und vom Lüftungsgerät. Das erspart die meisten Rückfragen.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Ihre Praxisimmobilie in Berlin?

Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28.07.2026 verkündet. Seit 29.07.2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Das neue Ausweisrecht gilt ab 1.1.2027: Ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis bekommt dann nur noch einen Bedarfsausweis, erstmals mit einer Effizienzklasse von A bis G. Bis 31.12.2026 erlaubt das Gesetz noch die Wahl zwischen Verbrauch und Bedarf, ich erstelle für Praxen ausschließlich den Bedarfsausweis.

Zwei Neuerungen treffen Berliner Praxen direkt. Wer einen befristeten Praxismietvertrag verlängert, muss ab 2027 einen gültigen Ausweis vorlegen, so wie bisher schon bei Verkauf und Neuvermietung. Außerdem entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler, was Praxen in denkmalgeschützten Häusern betrifft. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, ein Austausch ist nicht nötig.

Liegt Ihre Praxis in einem gemischt genutzten Ärztehaus mit Wohnungen und Büros, wird bis 31.12.2026 bei einem erheblichen Nichtwohnanteil in Wohn- und Nichtwohnteil getrennt. Ab 2027 entscheidet die überwiegende Nutzung des Gesamtgebäudes, ob Wohn- oder Nichtwohngebäuderecht greift, nicht Ihr eigener Mietvertrag. Einen Verbrauchsausweis gibt es für gemischt genutzte Häuser dann nicht mehr.

Die Effizienzklasse selbst löst keine Sanierung aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude setzt § 40 GModG ab 2030 und ab 2033 Mindestwerte, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Den Vollzug übernehmen in Berlin je nach Aufgabe die bezirklichen Bauaufsichtsbehörden, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist oberste Bauaufsichtsbehörde. Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR Bußgeld.

Für energetische Sanierungen fördert die IBB mit dem Programm Effiziente GebäudePLUS bis zu 40 Prozent der Kosten, für Photovoltaik auf dem Praxisgebäude kommt SolarPLUS Modul L mit bis zu 30.000 Euro hinzu. Seit den Anpassungen vom 21.07.2026 gibt es laut KfW im Kredit BEG Nichtwohngebäude (263) auch für Nichtwohngebäude einen zusätzlichen Tilgungszuschuss für serielle Sanierung, dessen Höhe von der erreichten Effizienzgebäude-Stufe abhängt. Die genauen Bedingungen stehen im aktuellen Merkblatt.