Fünf Schritte, eine feste Reihenfolge
Wie lese ich einen Energieausweis Seite für Seite?
Ein Energieausweis lässt sich unabhängig vom Gebäude in fünf Schritten lesen: Registriernummer, Gültigkeitsdatum, Gebäude- und Ausweisart, Kennwerte mit Skala, Modernisierungsempfehlungen. In dieser Reihenfolge finden Sie sich auf jeder Ausweisseite zurecht.
Warum diese Reihenfolge? Die ersten beiden Schritte entscheiden, ob Sie den Rest überhaupt lesen müssen. Ein Ausweis ohne Nummer oder mit abgelaufenem Datum hilft bei keinem Verkauf.
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Registriernummer prüfen
Jeder rechtmäßig ausgestellte Energieausweis trägt eine eigene Nummer, die das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) als Registrierstelle vergibt (§ 98 GModG). Sie dient der Stichprobenkontrolle und ist keine Bewertung der Effizienz. Fehlt sie, ist der Ausweis nicht vollständig.
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Ausstellungs- und Gültigkeitsdatum lesen
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3 GModG). Rechnen müssen Sie nicht: Das Ablaufdatum steht im Feld gültig bis, meist auf der ersten Seite direkt neben der Registriernummer.
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Gebäude- und Ausweisart identifizieren
Wohn- oder Nichtwohngebäude, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Bei einem Nichtwohngebäude weist das Formular zusätzlich Nutzungszonen aus, etwa Büro- und Lagerfläche getrennt mit jeweiligem Flächenanteil. Daran sehen Sie sofort, ob jemand Ihr Gebäude wirklich abgebildet hat.
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Kennwerte und Skala einordnen
Endenergie- und Primärenergiebedarf stehen als Zahl und auf einer Farbskala. Bei einem Nichtwohngebäude wird der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt ausgewiesen, nicht als eine Gesamtzahl wie beim Einfamilienhaus. Eine Buchstabenklasse tragen Nichtwohngebäude erst in Ausweisen nach dem Recht ab 1. Januar 2027.
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Modernisierungsempfehlungen lesen
Der letzte Abschnitt listet mögliche Maßnahmen zur Energieeinsparung nach § 84 GModG. Das ist ein Hinweis, keine Anordnung, dazu weiter unten mehr.
Das Kennwert-Glossar
Welche Kennwerte stehen im Ausweis, und was bedeuten sie?
Drei Kennwerte tragen die Aussage eines Bedarfsausweises: Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Treibhausgasemissionen, beim Nichtwohngebäude bezogen auf einen Quadratmeter Nettogrundfläche. Die Nutzenergie steckt als Rechenschritt dahinter, ist aber keine eigene Pflichtangabe. Jeder Wert misst etwas anderes.
Welche Zahl schaut ein Mieter zuerst an? Die Endenergie. Und er denkt an seine Nebenkosten. Der Bedarfsausweis sagt aber, was das Gebäude bei normierter Nutzung braucht, egal wer drin sitzt. Genau das macht ihn vergleichbar.
| Kennwert | Was er misst | Einheit | Wo im Dokument | Was hoch/niedrig bedeutet |
|---|---|---|---|---|
| Endenergiebedarf | Berechneter Energiebedarf je m² bei normierter Nutzung für Heizung und Warmwasser, bei Nichtwohngebäuden zusätzlich für Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Nicht die tatsächlich gekaufte Menge, die zählt nur beim Verbrauchsausweis. | kWh/(m²·a) | Ergebnisseite des Bedarfsausweises, beim Nichtwohngebäude getrennt nach Wärme und Strom | Hoch: Hülle und Technik brauchen rechnerisch viel Energie. Niedrig: sparsame Hülle und Technik. |
| Primärenergiebedarf | Endenergie plus vorgelagerter Aufwand für Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers | kWh/(m²·a) | Ergebnisseite; ab 1. Januar 2027 beim Nichtwohngebäude Grundlage der Klasse A bis G | Hoch: ungünstiger Energieträger oder ineffiziente Technik. Niedrig: günstigerer Primärenergiefaktor, etwa bei Wärmepumpe oder Fernwärme. |
| Nutzenergie | Wärme- oder Kältemenge, die im Gebäude tatsächlich gebraucht wird, vor Verlusten der Anlagentechnik | kWh/(m²·a) | Zwischenwert der Berechnung, keine eigene Pflichtangabe im Ausweis | Zeigt den grundsätzlichen Bedarf der Hülle, unabhängig von der eingebauten Heizung oder Kühlung. |
| Spezifischer Wert je m² Nettogrundfläche | Bezug aller Kennwerte des Nichtwohngebäudes auf die Nettogrundfläche nach § 3 Nummer 22 GModG | kWh/(m²·a) | Kopf der Kennwert-Tabelle | Macht unterschiedlich große Gebäude überhaupt vergleichbar. |
| Treibhausgasemissionen | CO2-Ausstoß, der rechnerisch aus Energiebedarf und Energieträger folgt | kg CO2/(m²·a) | Eigene Zeile im Bedarfsausweis (§ 85 Absatz 2 GModG) | Hoch: klimaschädlicherer Betrieb, unabhängig von der Effizienzklasse. |
Ein Balken, eine Buchstabenklasse, ein Referenzwert
Wie lese ich die Skala und die Farbbalken richtig?
Die Farbskala ordnet das Gebäude in eine Buchstabenklasse ein, von grün und effizient bis rot und ineffizient. Wohngebäude stehen auf der Skala A+ bis H nach Anlage 10 GModG, gemessen am Endenergiebedarf. Nichtwohngebäude bekommen erstmals ab 1. Januar 2027 eine Klasse, A bis G nach Anlage 10a.
Bis dahin zeigt ein Ausweis für ein Nichtwohngebäude Kennwerte, aber keinen Buchstaben. Wer Ihnen 2026 eine Klasse für Ihre Halle verspricht, rechnet schon nach dem neuen Recht.
Die neue Skala misst keinen absoluten kWh-Wert. Sie fragt: Wie viel Primärenergie braucht Ihr Gebäude im Verhältnis zu seinem Referenzgebäude, einem rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie und Nutzung, aber normierter Hülle und Technik? Die Grenzen nach Anlage 10a: A bis 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude, B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.
Ein Rechenbeispiel, kein Kundenfall: Braucht ein Bürohaus das 2,2-Fache seines Referenzgebäudes, landet es in Klasse D. Beim 3,6-Fachen wäre es G.
Wie diese Skala im Detail aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen A bis G.
Zwei Ausweisarten, zwei Werkzeuge
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher passt zu Ihrem Gebäude?
Das Gesetz kennt zwei Ausweisarten: den Bedarfsausweis nach § 81 GModG, der das Gebäude rechnerisch bewertet, und den Verbrauchsausweis nach § 82 GModG, der gemessene Verbrauchsdaten auswertet. Beide beschreiben dasselbe Gebäude, kommen aber auf verschiedenen Wegen zu ihrer Zahl.
Stellen Sie sich zwei baugleiche Bürohäuser vor. Eines ist voll vermietet, im anderen steht die Hälfte leer. Der Verbrauchsausweis gibt dem halbleeren Haus die bessere Zahl. Der Bedarfsausweis gibt beiden dieselbe. Welche Zahl hilft einem Käufer, der voll vermieten will?
Bedarfsausweis, § 81 GModG
Rechnet die energetische Qualität aus Bauteilen, Anlagentechnik und Gebäudegeometrie durch, unabhängig vom Verhalten der Nutzer. Für Nichtwohngebäude ist dafür bis 31. Dezember 2026 DIN V 18599:2018-09 maßgeblich, ab 1. Januar 2027 DIN/TS 18599:2025-10. Er funktioniert auch ohne Verbrauchsdaten, etwa bei Neubauten oder nach Leerstand.
Verbrauchsausweis, § 82 GModG
Stützt sich heute auf witterungsbereinigte Verbrauchsdaten aus 36 Monaten, also auf das tatsächliche Nutzerverhalten. Für Nichtwohngebäude fällt er ab dem 1. Januar 2027 als Ausweisart weg: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis verlangt § 80 Absatz 3 GModG in der Neufassung den Bedarfsausweis, und § 82 Absatz 1 GModG lässt den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zu, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Welche Art für Ihr Gebäude sinnvoll oder noch zulässig ist, klärt der Ratgeber Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. gewerbepass® erstellt ausschließlich Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude, Verbrauchsdaten dienen nur als Realitätscheck der Berechnung. Ausgestellt und mit Registriernummer versehen wird Ihr Ausweis von einem DIBt-registrierten Aussteller.
Wohngebäude gegen Nichtwohngebäude: zwei Formulare
Was ist beim Nichtwohngebäude anders als beim Einfamilienhaus?
Ein Wohngebäude und ein Nichtwohngebäude bekommen unterschiedliche Formulare, Berechnungsnormen, Bezugsflächen und, ab 2027, unterschiedliche Skalen. Was ein Nichtwohngebäude im Sinne des Gesetzes ist, definiert § 3 Nummer 23 GModG, erklärt im Ratgeber Was ist ein Nichtwohngebäude?
Ein Einfamilienhaus heizt. Ein Bürogebäude heizt, lüftet, kühlt und beleuchtet, oft in jedem Geschoss anders. Deshalb rechnet die Norm in Zonen.
| Merkmal | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| Formular | Wohngebäude-Formular, Heizung und Warmwasser ohne Zonierung | Nichtwohngebäude-Formular mit Nutzungszonen und getrennten Werten für Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung |
| Berechnungsnorm | Häufig vereinfachtes Verfahren nach DIN V 4108-6/4701-10, teils DIN V 18599 | Bis 31.12.2026 DIN V 18599:2018-09, ab 1.1.2027 DIN/TS 18599:2025-10 (Details im Ratgeber DIN 18599) |
| Bezugsfläche | Gebäudenutzfläche, § 3 Nummer 10 GModG | Nettogrundfläche, § 3 Nummer 22 GModG |
| Skala | A+ bis H nach Endenergie, Anlage 10 GModG, bleibt auch ab 2027 | Bis 31.12.2026 keine Klasse; ab 1.1.2027 eigene Skala A bis G nach Anlage 10a, Verhältnis zum Referenzgebäude statt absoluter kWh-Zahl |
| Zulässige Ausweisart ab 2027 | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, sofern ausschließlich Wohnzwecke | Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis |
Die Normenreihe 18599 ist der eigentliche Unterschied hinter allen anderen Zeilen dieser Tabelle. Wie sie arbeitet, erklärt der Ratgeber DIN 18599 erklärt. Wie ein fertiger Ausweis für ein Nichtwohngebäude aussieht, zeigt der Muster-Energieausweis NWG Seite für Seite.
Pflichtangabe, Empfehlung, Anzeige
Welche Angaben binden Sie, welche sind nur ein Tipp?
Die allgemeinen Angaben nach § 85 GModG, etwa Anschrift, Gebäudeart, Baujahr, Energieträger und Registriernummer, sind Pflichtbestandteile des Dokuments selbst. Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG sind ebenfalls vorgeschrieben, aber inhaltlich eine Empfehlung: Sie ordnen niemanden zur Sanierung an. Aus einer schlechten Klasse allein entsteht keine Sanierungspflicht.
Eine Pflicht gibt es trotzdem, nur woanders. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG Renovierungsanforderungen: ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Der Ausweis löst sie nicht aus. Für Wohngebäude gibt es keine an eine Klasse geknüpfte Pflicht. Mehr im Ratgeber Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG ab 2030 und 2033.
Teuer wird es in der Anzeige. § 87 GModG verlangt für Nichtwohngebäude bei Ausweisen bis 2026 Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Bei Ausweisen ab 2027: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Fehlende Angaben können bis 10.000 EUR Bußgeld kosten (§ 108 GModG); Makler haften selbst, so der Bundesgerichtshof am 5. Oktober 2017 (I ZR 232/16). Mehr im Ratgeber Energieausweis bei Vermietung.
Der Stichtag, auf den es ankommt
Was ändert sich am Energieausweis ab dem 1. Januar 2027?
Ab 1. Januar 2027 gilt für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis, er bekommt erstmals eine Klasse A bis G, und die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen wird zum Vorlageanlass. Vorhandene Ausweise behalten ihre zehn Jahre Gültigkeit. Grundlage ist Artikel 2 der am 28. Juli 2026 verkündeten Novelle des Gebäudemodernisierungsgesetzes.
Der neue Name gilt seit dem 29. Juli 2026. Das neue Ausweisrecht noch nicht. Zwei Daten, zwei Dinge.
Wer bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis dasteht, braucht ab dem Stichtag nach § 80 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung zwingend einen Bedarfsausweis. Wer einen gültigen hat, legt ihn vor. Die Verlängerung trifft vor allem befristete Verträge: Gewerbemiete, Pacht, Leasing. Der Volltext auf gesetze-im-internet.de zeigt bis 31. Dezember 2026 noch die heutige Fassung; maßgeblich ist der Regelungstext im Bundesgesetzblatt. Die Zeitachse bündelt der Hub Gebäudemodernisierungsgesetz im Überblick.
Kostenlose Vorprüfung starten- Baudenkmäler: bis 31.12.2026 ausgenommen, ab 2027 Ausweis bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung nötig.
- Kleine Gebäude: bis 31.12.2026 befreit bei höchstens 50 m² Nutzfläche, ab 2027 nur bei weniger als 50 m².
- Rechenweg: DIN/TS 18599:2025-10 statt DIN V 18599:2018-09, Primärenergiefaktor Strom 1,5 statt 1,8.
- Form: digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen; die neuen Muster nach § 85 Absatz 3 GModG macht der Bund noch bekannt.
- Wohngebäude: behalten die Skala A+ bis H.
Ein denkmalgeschütztes Geschäftshaus? Lesen Sie die Meldung Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt 2027, bevor der nächste Mieter verlängert.
Aus meinem Alltag als Aussteller
Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen Zeit und Ärger?
Zwei Gewohnheiten machen den Unterschied: das Feld gültig bis lange vor jedem Anlass prüfen und Unterlagen als Fotos schicken, statt Ordner zu suchen.
Tipp 1: Prüfen Sie gültig bis, bevor Sie verhandeln
Typische Lage: Der Mieter einer Praxis will seinen befristeten Gewerbemietvertrag 2027 verlängern. Genau das ist ab 1. Januar 2027 ein Vorlageanlass. Ist Ihr Ausweis gültig, zeigen Sie ihn vor. Ist er abgelaufen, brauchen Sie einen Bedarfsausweis. Sehen Sie drei Monate vorher nach. Nicht drei Tage.
Tipp 2: Schicken Sie Fotos, keinen Aktenordner
Ich brauche Grundrisse oder Maße, das Baujahr, Angaben zu Fenstern, Dach und Dämmung und das Typenschild der Heizung. Das meiste fotografieren Sie mit dem Handy, den Rest klären wir am Telefon. Niemand muss ins Gebäude. Was hilft, zeigt die Checkliste für den Energieausweis.
Irrtum und Rechtslage
Welche Fehler beim Lesen eines Energieausweises kosten Geld?
Teuer wird es, wenn Eigentümer den Bedarfsausweis wie eine Energierechnung lesen, Wohngebäude-Regeln auf ihr Gewerbeobjekt übertragen oder glauben, der Stichtag 2027 mache ihren Ausweis wertlos. Welchen dieser Sätze hätten Sie unterschrieben?
- Die Endenergie entspricht meiner Rechnung. Nein, sie ist ein berechneter Bedarf je m² bei normierter Nutzung. Ihre Rechnung hängt von Nutzern, Leerstand und Wetter ab.
- Mein Ausweis von 2026 wird 2027 ungültig. Nein, er gilt zehn Jahre ab Ausstellung weiter (§ 79 Absatz 3 GModG), ohne Austauschpflicht.
- A bis G gilt ab 2027 für alle Gebäude. Nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H.
- F oder G heißt automatisch sanieren. Nein. § 40 GModG knüpft für bestimmte Nichtwohngebäude an das Verhältnis zum Referenzgebäude und die Stichtage 2030 und 2033, mit Ausnahmen.
- Ein Baudenkmal braucht nie einen Ausweis. Die Ausnahme gilt nur bis 31. Dezember 2026.
Wo finden Sie Antworten über das Dokument hinaus?
Dieser Ratgeber erklärt, was im Energieausweis steht und wie man ihn liest. Pflicht, Kosten, Gültigkeit und Aussteller haben eigene Artikel. Alle Themen stehen in der Ratgeber-Übersicht für Nichtwohngebäude.
Welche Fragen zum Energieausweis höre ich am häufigsten?
Ist ein Energieausweis für jedes Gebäude vorgeschrieben?
Nicht pauschal, sondern zu Anlässen: Neubau, bestimmte größere Änderungen, Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, ab 1. Januar 2027 auch die Vertragsverlängerung. Einen vorhandenen Ausweis legen Sie bei jedem Anlass vor; neu ausstellen lassen nur, wenn kein gültiger vorliegt. Alle Anlässe stehen im Ratgeber Energieausweis-Pflicht: was ab 2027 gilt.
Schicken Sie mir Ihre Unterlagen, ich prüfe kostenlos: grosser@gewerbepass.de
Wer darf einen Energieausweis für ein Nichtwohngebäude ausstellen?
Nur Personen mit einer Qualifikation nach § 88 GModG, für Nichtwohngebäude mit zusätzlichen Anforderungen. Jeder Ausweis bekommt vor der Ausstellung eine Registriernummer des DIBt nach § 98 GModG. Wer konkret ausstellungsberechtigt ist, erklärt der Ratgeber Ausstellungsberechtigte.
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Was unterscheidet Endenergie und Primärenergie im Ausweis?
Der Endenergiebedarf ist der berechnete Bedarf je Quadratmeter bei normierter Nutzung, nicht die tatsächlich gekaufte Menge. Der Primärenergiebedarf rechnet Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers dazu. Er ist ab 1. Januar 2027 die Grundlage der Klassen A bis G für Nichtwohngebäude; Wohngebäude werden nach der Endenergie eingestuft.
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Fällt der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ab 2027 komplett weg?
Bis 31. Dezember 2026 dürfen Eigentümer noch wählen. Ab 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis nach § 81 GModG zulässig. Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. gewerbepass® erstellt für Nichtwohngebäude ausschließlich Bedarfsausweise.
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Sind Modernisierungsempfehlungen im Ausweis verpflichtend umzusetzen?
Nein. Die Empfehlungen nach § 84 GModG sind Pflichtbestandteil des Dokuments, inhaltlich aber ein Hinweis, keine Anordnung. Aus einer schlechten Klasse folgt keine automatische Sanierungspflicht. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 eigene Renovierungsanforderungen mit Ausnahmen; der Ausweis selbst löst sie nicht aus.
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Was sollten Sie jetzt mit Ihrem Energieausweis tun?
Lesen Sie heute das Feld gültig bis. Fehlt ein Ausweis oder läuft er vor dem nächsten Verkauf, der nächsten Vermietung oder Verlängerung ab, lassen Sie für Ihr Nichtwohngebäude einen Bedarfsausweis erstellen, bevor die Zeit drängt.
Ein Energieausweis ist kein Hindernis. Er ist ein Argument, wenn Sie ihn kennen, bevor der Käufer ihn liest. Ob Büro, Halle, Praxis, Laden oder Gaststätte: In der kostenlosen Vorprüfung sage ich Ihnen, welche Ausweisart Sie brauchen und welche Unterlagen fehlen.
Der Bedarfsausweis kostet 899 EUR Festpreis. Sind Ihre Angaben vollständig, liegt er 24 Stunden später in Ihrer Inbox.
Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.
Wo können Sie jede Aussage selbst nachlesen?
- § 3 GModG, Begriffsbestimmungen
- § 79 GModG, Grundsätze und Gültigkeit
- § 80 GModG, Ausstellung und Anlässe
- § 81 GModG, Bedarfsausweis
- § 82 GModG, Verbrauchsausweis
- § 85 GModG, Angaben im Ausweis
- § 87 GModG, Pflichtangaben in Anzeigen
- § 98 GModG, Registriernummer
- BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündetes GModG
- GModG-Infoportal des Bundes, Neuregelungen
